Фото: Free-Photos/Pixabay
Поки економіка України оцінює втрати через пандемію COVID-19, українці думають, як зберегти свої заощадження та куди вкладати гроші.
Через економічний спад незрозумілою є ситуація із криптовалютою та депозитами, золото не кожен наважується купувати, а тому інвестування у нерухомість є надійним та безпрограшним варіантом для вкладення та примноження своїх заощаджень.
Які існують варіанти оформлення інвестування в нерухомість, на що слід звертати увагу та про що потрібно пам’ятати, купуючи квартиру під час кризи, розглянемо далі.
Фонд фінансування будівництва
Фото: Free-Photos/Pixabay
Цей варіант передбачає, що в угоді бере участь фінансова установа. Покупець укладає договір про участь у Фонді фінансування будівництва, який керується банком.
Фонд акумулює кошти на спеціальному рахунку, керівник контролює їхнє цільове використання забудовником, а майбутні власники є довірителями фонду.
Головний ризик – участь у Фонді фінансування будівництва банку, пов’язаного з забудовником, адже в такому разі банк зможе направляти кошти довірителів не за призначенням.
Тобто фонд є надійним варіантом для інвестування у будівництво, якщо керівник фонду не зв’язаний із забудовником.
Договір купівлі-продажу майнових прав
Фото: Coffee Bean/Pixabay
За договором купівлі-продажу майнових прав, покупець укладає договір купівлі-продажу майнових прав, який підтверджує отримання права власності в майбутньому на збудовану квартиру.
Судова практика визнала такий договір як «правоможність отримати право власності в майбутньому».За цим договором забудовник зобов’язується збудувати об’єкт нерухомості в обумовлені строки, а покупець – оплатити його вартість.
Такий вид договорів прямо не передбачений ст. 4 закону «Про інвестиційну діяльність», але водночас і не заборонений законом та є різновидом майна згідно з ст. 190 Цивільного кодексу.
Ст. 177 Цивільного кодексу визначає одним із видів об’єктів цивільного права — «майнові права».
Можливість бути «майновим правам» предметом договору передбачена ст. 656 Цивільного кодексу.
Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає, що майнові права — це будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності.
Зокрема, це і права, які є складовими частинами права власності, а також інші специфічні права та права вимоги.
Судова практика також визнала такий договір як «правоможність отримати право власності в майбутньому».
При укладенні такого договору важливо звернути увагу на положення договору та на наявність дозволу на будівництво.
Наявність такого дозволу є остаточним етапом, який передбачає, що забудовник має відведену під будівництво земельну ділянку, тобто має:
- рішення ради відповідного рівня на місцях щодо відведення земельної ділянки;
- наявність належним чином оформленого договору оренди;
- права власності із закріпленням меж земельної ділянки;
- розроблену та погоджену проєктно-кошторисну документацію тощо.
Також варто перевірити:
- наявність у продавця прав розпорядження майновими правами;
- репутацію забудовника та генерального підрядника (в реєстрах, на форумах);
- наявність введених в експлуатацію об’єктів будівництва.
Щодо проблемних моментів, при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав матимемо неоднозначні підстави для вимоги права власності на об’єкт нерухомості та повернення коштів у випадку проблем.
Попередній договір
Фото: Tumisu/Pixabay
Поширеним варіантом купівлі нерухомості є укладення попереднього договору з забудовником, і тільки після здачі об’єкта – основного договору.
Так, покупець укладає з забудовником попередній договір, який зобов’язує забудовника укласти основний договір купівлі-продажу після введення житлового комплексу в експлуатацію.
Схема укладення договору наступна:
- Укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири (необхідно вказати характеристики майбутньої квартири, ціну продажу за основним договором, інші істотні умови);
- Будівництво об’єкту нерухомості;
- Введення будинку в експлуатацію;
- Оформлення забудовником права власності на новозбудовану квартиру (реєстрація в Державному реєстрі речових прав);
- Укладення основного договору між забудовником та покупцем;
- Реєстрація права власності на квартиру за покупцем.
Така схема працює із стабільними забудовниками, а з новими – це лотерея.
За своєю правовою природою попередній договір дає право вимагати укладення основного договору купівлі-продажу, а не об’єкту нерухомості.
Cхема працює із стабільними забудовниками, але з новими – це лотерея.
У випадку відмови забудовника виконати цю вимогу може йти мова про відшкодування шкоди. При цьому вимагати гроші з забудовника важко. Крім того, важливо дотримуватися форми договору.
А тому при укладенні попереднього договору можуть виникнути складності у поверненні коштів, якщо будинок не збудований.
Дериватив
Популярним варіантом інвестування в будівництво останнім часом став форвардний контракт, або як його ще називають – дериватив.
Популярність цього варіанту пояснює можливість оптимізувати оподаткування, адже операції з деривативами не оподатковуються ПДВ.
У цій ситуації у відносинах між забудовником та покупцем з’являється третя сторона – компанія з управління активами.
Так, покупець купує у компанії з управління активами дериватив і звертається до забудовника для підписання договору купівлі-продажу майнових прав.
Третя сторона в угоді ускладнює питання щодо відповідальності забудовника.Оплата в такому разі ділиться на дві частини між компанією з управління активами та забудовником. Кожен продаж форвардного контракту реєструється на товарній біржі.
Покупець набуває у компанії з управління активами дериватив, який зобов’язує забудовника підписати договір купівлі-продажу немайнових прав.
Третя сторона в угоді в особі компанії з управління активами ускладнює питання щодо відповідальності забудовника.
Компанія-посередник, що отримує основну частину оплати за будівництво та передає права, дозволяє забудовнику застрахувати себе від відповідальності перед інвестором.
Однак такий механізм не захищає самого інвестора, адже відсутні ефективні способи змусити забудовника укласти договір купівлі-продажу.
А якщо будівництво затримуватиметься або взагалі зупиниться, покупець зможе вимагати повернення коштів тільки за договором купівлі-продажу майнових прав, оскільки договір купівлі-продажу дериватива на цей момент уже буде виконаний.
Пайова участь
Також нерухомість на первинному ринку можна купити за договором пайової участі в будівництві в житлово-будівельному кооперативі.
Договір передбачає, що сторони ділять між собою витрати на будівництво об’єкта, а внаслідок отримують збудоване житло у власність.
З одного боку, все ок. Є кооператив, що відповідає за будівництво, якого можна у випадку чого притягнути до відповідальності. Але у кооперативу немає ні живих грошей, ні майна, ні землі. Тому повертати пайовику буде нічого.
Програми кредитування
Фото: moerschy/Pixabay
Партнерство з банком за програмами кредитування житла прийнято вважати гарантією надійності забудовників, адже зазвичай банк детально вивчає репутацію забудовника, історію введених об’єктів, інформацію щодо власників і керівників будівельних компаній.
Водночас акредитація житлового комплексу включає перевірку дозвільних документів на будівництво та земельну ділянку, вивчення юридичних і фінансових документів, ліцензії на будівельні роботи тощо.
Крім того, банк аналізує типові договори, які укладає забудовник із покупцями, моніторить будівництво об’єктів.
Та все ж часто у програмах кредитування трапляються ситуації, що реальна ставка у «паспорті кредиту» відрізняється від заявленої ставки у програмі.
Цільові облігації
Одним із варіантів інвестування в нерухомість є надання інвестору цінних паперів, які забудовник зобов’язується в майбутньому поміняти на готову нерухомість.
Так, покупець купує цінні папери, які забудовник зобов’язується в майбутньому обміняти на право власності на квартиру.
Додатково підписується договір резервування квартири. Ризиком у такому варіанті є відсутність можливості впливати на забудовника у випадку прострочення та інших порушень.
Тож, варіантів інвестування є достатньо, кожен із яких має свої ризики та переваги. Для того, щоб не потрапити на аферистів, важливо оцінювати адекватність ціни ринку та забудовника.
Часто за «вигідними» пропозиціями від рубрики no name на ринку нерухомості ховається розчарування, неможливість отримати житло та повернути кошти.
Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter
