Фото: Free-Photos/Pixabay
Пока экономика Украины оценивает потери из-за пандемии COVID-19, украинцы думают, как сохранить свои сбережения и куда вкладывать деньги.
Из-за экономического спада непонятна ситуация с криптовалютой и депозитами, золото не каждый решается покупать, а поэтому инвестирование в недвижимость является надежным и беспроигрышным вариантом для вложения и приумножения своих сбережений.
Какие существуют варианты оформления инвестирования в недвижимость, на что следует обращать внимание и о чем нужно помнить, покупая квартиру во время кризиса, рассмотрим далее.
Фонд финансирования строительства
Фото: Free-Photos/Pixabay
Данный вариант предполагает, что в сделке участвует финансовое учреждение. Покупатель заключает договор об участии в Фонде финансирования строительства, который руководствуется банком.
Фонд аккумулирует средства на специальном счете, руководитель контролирует их целевое использование застройщиком, а будущие владельцы являются доверителями фонда.
Главный риск — участие в Фонде финансирования строительства банка, связанного с застройщиком, ведь в таком случае банк сможет направлять средства доверителей не по назначению.
То есть фонд является надежным вариантом для инвестирования в строительство, если руководитель фонда не связан с застройщиком.
Договор купли-продажи имущественных прав
Фото: Coffee Bean/Pixabay
По договору купли-продажи имущественных прав, покупатель заключает договор купли-продажи имущественных прав, подтверждающий получение права собственности на в будущем построенную квартиру.
Судебная практика признала такой договор как «правомочность получить право собственности в будущем».По данному договору застройщик обязуется построить объект недвижимости в оговоренные сроки, а покупатель — оплатить его стоимость.
Данный вид договоров прямо не предусмотрен ст. 4 закона «Об инвестиционной деятельности», но одновременно и не запрещен законом и является разновидностью имущества согласно ст. 190 Гражданского кодекса.
Ст. 177 Гражданского кодекса определяет одним из видов объектов гражданского права — «имущественные права».
Возможность быть «имущественным правам» предметом договора предусмотрена ст. 656 Гражданского кодекса.
Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет, что имущественные права — это любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности.
В частности, это и права, являющиеся составными частями права собственности, а также другие специфические права и права требования.
Судебная практика также признала такой договор как «правомочность получить право собственности в будущем».
При заключении такого договора важно обратить внимание на положения договора и наличие разрешения на строительство.
Наличие такого разрешения является окончательным этапом, который предусматривает, что застройщик имеет отведенный под строительство земельный участок, то есть имеет:
- решение совета соответствующего уровня на местах об отводе земельного участка;
- наличие надлежащим образом оформленного договора аренды;
- права собственности с закреплением границ земельного участка;
- разработанную и согласованную проектно-сметную документацию и тому подобное.
Также стоит проверить:
- наличие у продавца прав распоряжения имущественными правами;
- репутацию застройщика и генерального подрядчика (в реестрах, на форумах)
- наличие введенных в эксплуатацию объектов строительства.
О проблемных моментах: при заключении договора купли-продажи имущественных прав необходимо иметь неоднозначные основания для требования права собственности на объект недвижимости и возврат средств в случае проблем.
Предварительный договор
Фото: Tumisu/Pixabay
Распространенным вариантом покупки недвижимости является заключение предварительного договора с застройщиком, и только после сдачи объекта — основного договора.
Так, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор, который обязывает застройщика заключить основной договор купли-продажи после введения жилого комплекса в эксплуатацию.
Схема заключения договора следующая:
- Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (необходимо указать характеристики будущей квартиры, цену продажи по основному договору, другие существенные условия);
- Строительство объекта недвижимости;
- Ввод дома в эксплуатацию;
- Оформление застройщиком права собственности на построенную квартиру (регистрация в Государственном реестре вещных прав);
- Заключения основного договора между застройщиком и покупателем;
- Регистрация права собственности на квартиру за покупателем.
Такая схема работает со стабильными застройщиками, а с новыми — это лотерея.
По своей правовой природе предварительный договор дает право требовать заключения основного договора купли-продажи, а не объекта недвижимости.
Схема работает со стабильными застройщиками, но с новыми — это лотерея.
В случае отказа застройщика выполнить это требование может идти речь о возмещении вреда. При этом требовать деньги с застройщика трудно. Кроме того, важно соблюдать формы договора.
Поэтому при заключении предварительного договора могут возникнуть сложности в возврате средств, если дом не построен.
Дериватив
Популярным вариантом инвестирования в строительство в последнее время стал форвардный контракт, или как его еще называют — дериватив.
Популярность этого варианта объясняет возможность оптимизировать налогообложение, ведь операции с деривативами не облагаются НДС.
В этой ситуации в отношениях между застройщиком и покупателем появляется третья сторона — компания по управлению активами.
Так, покупатель покупает в компании по управлению активами дериватив и обращается к застройщику для заключения договора купли-продажи имущественных прав.
Третья сторона в сделке усложняет вопрос об ответственности застройщика.Оплата в таком случае делится на две части между компанией по управлению активами и застройщиком. Каждая продажа форвардного контракта регистрируется на товарной бирже.
Покупатель приобретает в компании по управлению активами дериватив, который обязывает застройщика подписать договор купли-продажи права собственности.
Третья сторона в сделке в лице компании по управлению активами усложняет вопрос об ответственности застройщика.
Компания-посредник, которая получает основную часть оплаты за строительство и передает права, позволяет застройщику застраховать себя от ответственности перед инвестором.
Однако такой механизм не защищает самого инвестора, ведь отсутствуют эффективные способы заставить застройщика заключить договор купли-продажи.
А если строительство будет задерживаться или вообще остановится, покупатель сможет потребовать возврата средств только по договору купли-продажи имущественных прав, поскольку договор купли-продажи деривативов на этот момент уже будет выполнен.
Паевое участие
Также недвижимость на первичном рынке можно купить по договору долевого участия в строительстве в жилищно-строительном кооперативе.
Договор предусматривает, что стороны делят между собой расходы на строительство объекта, а в результате получают построенное жилье в собственность.
С одной стороны, все ок. Есть кооператив, отвечающий за строительство, которого можно в случае чего привлечь к ответственности. Но у кооператива нет ни живых денег, ни имущества, ни земли. Поэтому возвращать пайщику будет нечего.
Программы кредитования
Фото: moerschy/Pixabay
Партнерство с банком по программам кредитования жилья принято считать гарантией надежности застройщиков, ведь обычно банк детально изучает репутацию застройщика, историю введенных объектов, информацию о собственниках и руководителях строительных компаний.
При этом аккредитация жилого комплекса включает проверку разрешительных документов на строительство и земельный участок, изучение юридических и финансовых документов, лицензии на строительные работы и др.
Кроме того, банк анализирует типовые договоры, которые заключает застройщик с покупателями, мониторит строительство объектов.
И все же часто в программах кредитования случаются ситуации, когда реальная ставка в «паспорте кредита» отличается от заявленной ставки в программе.
Целевые облигации
Одним из вариантов инвестирования в недвижимость является предоставление инвестору ценных бумаг, которые застройщик обязуется в будущем поменять на готовую недвижимость.
Так, покупатель покупает ценные бумаги, которые застройщик обязуется в будущем обменять на право собственности на квартиру.
Дополнительно подписывается договор резервирования квартиры. Риском в таком варианте является отсутствие возможности влиять на застройщика в случае просрочки и других нарушений.
Вариантов инвестирования достаточно, каждый из которых имеет свои риски и преимущества. Для того чтобы не попасть на аферистов, важно оценивать адекватность цены рынка и застройщика.
Часто за «выгодными» предложениями от рубрики no name на рынке недвижимости скрывается разочарование, невозможность получить жилье и вернуть деньги.
Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter
