Инвестиции в жилую недвижимость в период пандемии: что следует учитывать

Ирина-Мария Гук
Юрист адвокатского бюро «Паляничко и партнеры», член Ассоциации юристов Украины
Структура материала
Фото: Free-Photos/Pixabay

Фото: Free-Photos/Pixabay

Пока экономика Украины оценивает потери из-за пандемии COVID-19, украинцы думают, как сохранить свои сбережения и куда вкладывать деньги.

Из-за экономического спада непонятна ситуация с криптовалютой и депозитами, золото не каждый решается покупать, а поэтому инвестирование в недвижимость является надежным и беспроигрышным вариантом для вложения и приумножения своих сбережений.

Какие существуют варианты оформления инвестирования в недвижимость, на что следует обращать внимание и о чем нужно помнить, покупая квартиру во время кризиса, рассмотрим далее.

Telegram Logo

1

Фонд финансирования строительства

Фото:  Free-Photos/Pixabay

Фото: Free-Photos/Pixabay

Данный вариант предполагает, что в сделке участвует финансовое учреждение. Покупатель заключает договор об участии в Фонде финансирования строительства, который руководствуется банком.

Фонд аккумулирует средства на специальном счете, руководитель контролирует их целевое использование застройщиком, а будущие владельцы являются доверителями фонда.

Google News Logo Подписывайтесь на нас в Google News!

Главный риск — участие в Фонде финансирования строительства банка, связанного с застройщиком, ведь в таком случае банк сможет направлять средства доверителей не по назначению.

То есть фонд является надежным вариантом для инвестирования в строительство, если руководитель фонда не связан с застройщиком.

2

Договор купли-продажи имущественных прав

Фото: Coffee Bean/Pixabay

Фото: Coffee Bean/Pixabay

По договору купли-продажи имущественных прав, покупатель заключает договор купли-продажи имущественных прав, подтверждающий получение права собственности на в будущем построенную квартиру.

QuoteСудебная практика признала такой договор как «правомочность получить право собственности в будущем».

По данному договору застройщик обязуется построить объект недвижимости в оговоренные сроки, а покупатель — оплатить его стоимость.

Данный вид договоров прямо не предусмотрен ст. 4 закона «Об инвестиционной деятельности», но одновременно и не запрещен законом и является разновидностью имущества согласно ст. 190 Гражданского кодекса.

Ст. 177 Гражданского кодекса определяет одним из видов объектов гражданского права — «имущественные права».

Возможность быть «имущественным правам» предметом договора предусмотрена ст. 656 Гражданского кодекса.

Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет, что имущественные права — это любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности.

В частности, это и права, являющиеся составными частями права собственности, а также другие специфические права и права требования.

Судебная практика также признала такой договор как «правомочность получить право собственности в будущем».

При заключении такого договора важно обратить внимание на положения договора и наличие разрешения на строительство.

Наличие такого разрешения является окончательным этапом, который предусматривает, что застройщик имеет отведенный под строительство земельный участок, то есть имеет:

  • решение совета соответствующего уровня на местах об отводе земельного участка;
  • наличие надлежащим образом оформленного договора аренды;
  • права собственности с закреплением границ земельного участка;
  • разработанную и согласованную проектно-сметную документацию и тому подобное.

Также стоит проверить:

  • наличие у продавца прав распоряжения имущественными правами;
  • репутацию застройщика и генерального подрядчика (в реестрах, на форумах)
  • наличие введенных в эксплуатацию объектов строительства.

О проблемных моментах: при заключении договора купли-продажи имущественных прав необходимо иметь неоднозначные основания для требования права собственности на объект недвижимости и возврат средств в случае проблем.

3

Предварительный договор

Фото: Tumisu/Pixabay

Фото: Tumisu/Pixabay

Распространенным вариантом покупки недвижимости является заключение предварительного договора с застройщиком, и только после сдачи объекта — основного договора.

Так, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор, который обязывает застройщика заключить основной договор купли-продажи после введения жилого комплекса в эксплуатацию.

Схема заключения договора следующая:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (необходимо указать характеристики будущей квартиры, цену продажи по основному договору, другие существенные условия);
  2. Строительство объекта недвижимости;
  3. Ввод дома в эксплуатацию;
  4. Оформление застройщиком права собственности на построенную квартиру (регистрация в Государственном реестре вещных прав);
  5. Заключения основного договора между застройщиком и покупателем;
  6. Регистрация права собственности на квартиру за покупателем.

Такая схема работает со стабильными застройщиками, а с новыми — это лотерея.

По своей правовой природе предварительный договор дает право требовать заключения основного договора купли-продажи, а не объекта недвижимости.

Схема работает со стабильными застройщиками, но с новыми — это лотерея.

В случае отказа застройщика выполнить это требование может идти речь о возмещении вреда. При этом требовать деньги с застройщика трудно. Кроме того, важно соблюдать формы договора.

Поэтому при заключении предварительного договора могут возникнуть сложности в возврате средств, если дом не построен.

4

Дериватив

Популярным вариантом инвестирования в строительство в последнее время стал форвардный контракт, или как его еще называют — дериватив.

Популярность этого варианта объясняет возможность оптимизировать налогообложение, ведь операции с деривативами не облагаются НДС.

В этой ситуации в отношениях между застройщиком и покупателем появляется третья сторона — компания по управлению активами.

Так, покупатель покупает в компании по управлению активами дериватив и обращается к застройщику для заключения договора купли-продажи имущественных прав.

QuoteТретья сторона в сделке усложняет вопрос об ответственности застройщика.

Оплата в таком случае делится на две части между компанией по управлению активами и застройщиком. Каждая продажа форвардного контракта регистрируется на товарной бирже.

Покупатель приобретает в компании по управлению активами дериватив, который обязывает застройщика подписать договор купли-продажи права собственности.

Третья сторона в сделке в лице компании по управлению активами усложняет вопрос об ответственности застройщика.

Компания-посредник, которая получает основную часть оплаты за строительство и передает права, позволяет застройщику застраховать себя от ответственности перед инвестором.

Однако такой механизм не защищает самого инвестора, ведь отсутствуют эффективные способы заставить застройщика заключить договор купли-продажи.

А если строительство будет задерживаться или вообще остановится, покупатель сможет потребовать возврата средств только по договору купли-продажи имущественных прав, поскольку договор купли-продажи деривативов на этот момент уже будет выполнен.

5

Паевое участие

Также недвижимость на первичном рынке можно купить по договору долевого участия в строительстве в жилищно-строительном кооперативе.

Договор предусматривает, что стороны делят между собой расходы на строительство объекта, а в результате получают построенное жилье в собственность.

С одной стороны, все ок. Есть кооператив, отвечающий за строительство, которого можно в случае чего привлечь к ответственности. Но у кооператива нет ни живых денег, ни имущества, ни земли. Поэтому возвращать пайщику будет нечего.

6

Программы кредитования

Фото: moerschy/Pixabay

Фото: moerschy/Pixabay

Партнерство с банком по программам кредитования жилья принято считать гарантией надежности застройщиков, ведь обычно банк детально изучает репутацию застройщика, историю введенных объектов, информацию о собственниках и руководителях строительных компаний.

При этом аккредитация жилого комплекса включает проверку разрешительных документов на строительство и земельный участок, изучение юридических и финансовых документов, лицензии на строительные работы и др.

Кроме того, банк анализирует типовые договоры, которые заключает застройщик с покупателями, мониторит строительство объектов.

И все же часто в программах кредитования случаются ситуации, когда реальная ставка в «паспорте кредита» отличается от заявленной ставки в программе.

7

Целевые облигации

Одним из вариантов инвестирования в недвижимость является предоставление инвестору ценных бумаг, которые застройщик обязуется в будущем поменять на готовую недвижимость.

Так, покупатель покупает ценные бумаги, которые застройщик обязуется в будущем обменять на право собственности на квартиру.

Дополнительно подписывается договор резервирования квартиры. Риском в таком варианте является отсутствие возможности влиять на застройщика в случае просрочки и других нарушений.


Вариантов инвестирования достаточно, каждый из которых имеет свои риски и преимущества. Для того чтобы не попасть на аферистов, важно оценивать адекватность цены рынка и застройщика.

Часто за «выгодными» предложениями от рубрики no name на рынке недвижимости скрывается разочарование, невозможность получить жилье и вернуть деньги.

Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости