За своє життя я встиг спробувати працювати з різними фінансовими інструментами – інколи вдало, інколи не дуже. І зрештою зупинився саме на інвестиціях у нерухомість. Рішення це, скажімо так, досить передбачуване, адже у сфері нерухомості крутяться 2/3 всіх світових капіталів. Давайте порівняємо інвестиції в нерухомість з іншими видами інвестування, щоб зрозуміти, чим ці інструменти відрізняються один від одного.
Акції
Будь-який фінансовий інструмент розглядається з двох точок зору: надійність та безпека. Або, іншими словами, прибутковість та ризики. Чим вищі ризики, тим вища прибутковість і навпаки: чим ризики нижчі, тим нижча і прибутковість. Той, хто інвестує в акції та інші цінні папери, зважує ці два фактори і іноді виграє, а іноді програє. Адже навіть найнадійніші банки надійні до певного моменту – до фінансової кризи, війни чи іншого форс-мажору.
У випадку з нерухомістю обидва ці фактори – надійність та безпека – зазвичай перебувають у оптимальному співвідношенні: максимальний рівень надійності при гарній прибутковості. Нерухомість менш волатильна, ніж акції. І якщо на ринку нерухомості країни, яку ви обрали, спостерігається зростання, то цей тренд зазвичай зберігатиметься роками, без різких непередбачуваних коливань, як це досить часто трапляється на ринку цінних паперів.
Я перестав інвестувати в акції після одного випадку, що стався у 2009 році. Тоді пакет акцій, до якого я вклався, за 8 місяців додав у ціні на 70%. Я зателефонував до свого фінансового аналітика і сказав, що хочу все продати. А після цього поїхав у відпустку. Коли я повернувся з відпочинку, то побачив, що ціна акцій впала у півтора раза. І подумав: як добре, що встиг вийти. Але виявилося, що мій фінансовий аналітик вирішила, що пік зростання ще не настав і не вивела гроші, коли я сказав. В результаті я продав акції за ті самі гроші, за які купив, нічого не заробивши. Зрозуміло, те, що трапилося – це моя вина: я мав не просто дати вказівку, а ще й проконтролювати її виконання.
У будь-якому разі купівля акцій – дуже ефективний фінансовий інструмент. Особливою популярністю він користується серед інвесторів із США та Канади. Але при цьому у нерухомість вони все одно вкладають більше.
Криптовалюта
Я не фахівець у цій галузі, але розумію, що волатильність у випадку з криптовалютами ще вища, ніж у випадку з акціями. У цій відносно новій сфері обертається безліч людей, які називають себе експертами, але прогнози, що вони озвучують, досить рідко збуваються.
В інвестиціях не можна слідувати за більшістю, слідувати тренду. Адже будь-який тренд рано чи пізно закінчується, а у випадку з криптовалютами – швидше рано, ніж пізно. Тому потрібно намагатися випереджати тренди, інвестуючи наприкінці циклу падіння, перед тим як на ринку розпочнеться цикл зростання. І якщо у випадку з нерухомістю мій досвід дозволяє мені знаходити правильну точку циклу, то криптовалюти для мене у цьому плані – темний ліс. Втім, гадаю, не тільки для мене, а й для багатьох людей, які називають себе експертами з «крипти».
У мене є товариш, який добре розуміється на криптовалюті і встиг заробити на ній великі капітали, але навіть такий досвід не захищає від помилок. Якось він рекомендував мені вкластися в нову криптовалюту, в яку вкладався сам. Я тоді не послухався його поради, а він у результаті виходив з угоди, втративши 30% вкладених коштів. Звичайно, існує безліч успішних кейсів у цій сфері, але інвестиції в нерухомість, на мій погляд, набагато більш передбачувані.
Позики
Надання беззаставних позик я давно не розглядаю як фінансовий інструмент – надто велика ймовірність, що гроші до вас не повернуться. Адже, як відомо, береш у борг ти чужі гроші, а повертаєш свої, і завжди є велика спокуса цього не робити.
У випадку із позиками, що надаються під заставу, теж не все просто. Коли я працював у банківській сфері, спостерігав унікальні кейси. До 2008 року банки надавали кредити майже будь-кому, під різні застави. Наприклад, як застава могло виступати «вугілля в надрах». Хочеш отримати з недобросовісного позичальника цю заставу – добувай вугілля. Бувало, що як застава фігурувала комерційна нерухомість, «розташована» за неіснуючою адресою – на перетині двох вулиць, які насправді не перетиналися. У випадку, коли застава – це бізнес або частка в бізнесі, все також досить непередбачувано. Адже бізнес може виявитися не працюючим або таким, що працює не так, як хотілося б.
На мою думку, оптимальною заставою є нерухомість. Але для того, щоб отримати свою заставу у випадку, якщо позичальник перестане платити, вам доведеться пройти всі кола бюрократичного пекла та витратити чимало коштів на адвоката та судові витрати. Інакше кажучи, це забере не лише гроші, а й чимало часу.
Висновок
Тим, хто хоче надійно захистити свої кошти, я б рекомендував диверсифікувати свій портфель, використовуючи різні фінансові інструменти. Але навіть у цьому випадку я рекомендую не менше половини коштів інвестувати в нерухомість, як в один із найнадійніших і найпередбачуваніших напрямів. До того ж у випадку з інвестиціями в нерухомість ви також можете диверсифікувати свій портфель: частину коштів вкласти в об'єкти, що будуються, частину – в готові, частину – в купівлю землі і так далі.
Інвестиції в нерухомість також бувають різними. Хтось обирає спекулятивну стратегію, тобто купівлю нерухомості на ранній стадії будівництва з наступним перепродажем. Комусь ближча гра в довгу – отримання прибутку від здачі в оренду. Ці дві стратегії можна комбінувати між собою – іноді щодо одного об'єкта: спочатку здаємо в оренду кілька років, потім продаємо. Але стратегії інвестування в нерухомість – це тема для окремої розмови
Отже, інвестиції у нерухомість не виключають використання інших видів інвестування. Але все ж таки я вважаю, що саме нерухомість є найбільш зручним і ефективним інвестиційним інструментом. І мільйони інвесторів з усього світу зі мною в цьому погодяться.
