В Украине обновили классификацию офисной недвижимости после двух лет пандемии, существенно изменившей требования к бизнес-центрам. В новой классификации 46 критериев, 11 из которых – новые.
К процессу разработки новых требований привлекли более 20 компаний украинского офисного рынка, в том числе девелоперов, операторов рынка, арендаторов.
Как отметила во время презентации классификации партнер URE Club Наталья Нестеренко, последний раз классификация претерпевала изменения в 2014 году, поэтому актуальность ее обновления очень высока, поскольку рынок и требования клиентов очень изменились. Особенно после пандемии, вынудившей пересмотреть критерии выбора рабочего пространства.
Основатель и СЕО allbc.info Валентин Ленченко подчеркнул, что обновление классификации было необходимо, учитывая стремительный рост рынка: объем офисных площадей в Киеве на начало 2022 года составляет более 2 млн кв. м.
Кроме того, изменились требования к офисной недвижимости со стороны арендаторов. По его словам, после 2020 года многие компании, неудовлетворенные старыми критериями, переезжают из класса «С» или административных сооружений в здания класса «А».
«Еще одна тенденция: международные компании, ранее арендовавшие офисы в БЦ класса «А» по старой классификации, теперь переезжают в современные технологические БЦ, в полной мере соответствующие новой классификации», — подчеркнул эксперт.
По его словам, более современные БЦ, например, учитывают потребность компаний во флекс-офисах. «Большие IT-компании переезжают в современные офисы с использованием внутреннего коворкинга. Большинство айтишников работают удаленно, и им нужны гибкие офисы, где они могли бы собираться вместе и работать», — объяснил Ленченко.
Классификация офисов — 2022: что нового?
В новой классификации шесть категорий: расположение, архитектурные особенности здания, парковка, инженерные системы, управление и собственность, экологическая эффективность.
От перечня предыдущих критериев офисной недвижимости нынешние требования отличаются двумя блоками, подчеркнула Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield.
«Во-первых, мы добавили «зеленую» сертификацию, которая очень актуальна на других рынках, например, Польши, Венгрии, Румынии, где проекты без «зеленого» сертификата вообще не рассматриваются. Это также очень серьезный критерий для офисных арендаторов — многие из них даже не рассматривают объекты без такого сертификата», — подчеркнула эксперт.
«Зеленые» здания позволяют значительно снизить операционные расходы, привлечь качественных платежеспособных арендаторов, максимально повысить уровень заполняемости объекта, при этом не причиняя вред окружающей среде и повышая корпоративный имидж девелопера и владельца здания. В долгосрочной перспективе «зеленый» объект будет наиболее конкурентоспособным на рынке.
Второй большой блок изменений касается расположения бизнес-центра. Ранее офисы класса «А» требовали расположения в центральном деловом районе столицы (CBD). Теперь этот критерий снят — объекты высочайшего класса могут быть расположены где угодно. Вместо принадлежности к СBD в новой классификации появились новые требования к локации:
- близость к станции метро;
- развитость социальной и бытовой инфраструктуры в районе;
- качество транспортной развязки.
Были также расширены границы центрального делового района (CBD). В частности, новые границы пролегают по улицам Бульварно-Кудрявской, Жилянской, Короленковской, Коновальца, Парковой дороге, Петровской аллее.
Еще одно новое требование в сертификации подразумевает соответствие одному из международных стандартов оценки экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, WELL и др.).
«По «экологической эффективности» мы оставили имеющимся объектам время, чтобы модернизироваться, а новым – правильно спроектироваться. Для класса «А» с 2025 года это обязательный критерий, для «B» – рекомендованный», – объяснила партнер URE Club Наталья Нестеренко.
Кроме того, для класса «А» обязательны три критерия: транспортная инфраструктура, управление целым БЦ одной компанией, централизованная система вентиляции, кондиционирования и отопления.
«Классификация носит рекомендательный характер. Это не строительные нормы и не госстандарты. Это то, чего рынок и арендаторы ожидают от будущих проектов. Она влияет на девелоперов, которым мы рекомендуем анализировать свои проекты в соответствии с новыми условиями для арендаторов, которые смогут сравнивать объекты при выборе локации, и для инвестора, который сможет оценить объекты для покупки», – сообщил управляющий партнер консалтинговой компании CBRE Ukraine Радомир Цуркан.
Ознакомиться с классификацией можно будет с 1 марта на сайте URE Club.
Читайте также
