Фото: Перша Шпальта
У сегменті офісної нерухомості України, а особливо в Києві, відкривається все більше вільних бізнес-просторів. На ринок заходять не тільки локальні гравці, але й великі міжнародні мережеві компанії. Про те, як працює ринок коворкінгів і чого від нього чекати, в інтерв'ю The Page розповів Василь Гроголь — засновник BURSA Hotel Kyiv та співзасновник Kooperativ Coworking & Community.
– Як сьогодні розвивається бізнес коворкінгів в Україні, чи є запит на нього?
– Це досить затребуваний бізнес. Ми бачимо глобальну тенденцію: люди переходять від приватних офісів до коворкінгів. За таких умов не потрібно піклуватися про всілякі дрібниці, які відволікають від реальної роботи, а можна фокусуватися тільки на своєму продукті. Це скрізь простежується: і в service department, і в коворкінгах, які приходять на заміну офісним просторам.
– На чому загалом побудовано цей бізнес?
– Коворкінг здає в оренду робоче місце, яке включає all-inclusive. Так само, як готель здає ліжко на ніч, коворкінг, іншими словами, здає стіл на певний час разом з Інтернетом, водою, кавою, охороною, прибиранням.
– Хто в Києві зараз найбільше користується такими послугами?
– Найбільший сегмент – це, звичайно, ІТ-сектор. Куди б коворкінги не приходили, де б вони не починали розвиватися, – в Америці, в Європі – завжди цей сегмент був першим. Це найбільш платоспроможний сегмент з-поміж усіх. Та й специфіка їхньої роботи як раз полягає в тому, щоб сидіти за комп'ютером і працювати. До того ж у коворкінгах є абсолютно все, щоб класно провести робочий час і навіть відпочити: можна поїсти, поспати, можна позайматися спортом, помитися – всі ці умови тут присутні.
– Наскільки жорстка конкуренція на цьому ринку?
– Питання не в конкуренції, а в створенні альтернативного продукту. До того ж вакантність офісів у Києві десь в межах 9%, це дуже мало. Тож це зовсім не перенаповнений ринок.
– А скільки сьогодні гравців, наприклад, у Києві?
– Є «Платформа», яка має вже дві локації в Києві, і скоро буде відкриватися ще більше. Є Creative Quarter, є Creative States, є BeeWorking. Також присутні багато гравців, які дещо менші. Звичайно, ще Regus – дуже старі генерали коворкінгового бізнесу, вони вже давно в Києві. Ще є данці зі Spaces – у них не так давно відкрився коворкінг на Майдані. Це дуже хороший знак, який засвідчує, що міжнародні компанії, у яких тисячі квадратних метрів по всьому світу і які прораховують все до цента, обирають Київ як свою локацію. Тобто вони бачать перспективу, попит. Це виставляє певний маркет-прайс, якого всі будуть притримуватись.
Ми з партнерами, насправді, не розглядаємо українських гравців як своїх конкурентів. Тому що ми як локальні гравці створюємо продукт, специфічний тільки для українського ринку. Тому мені більш прийнятніше вважати нашими конкурентами великих зарубіжних гравців. Ось проти них треба буде грати всім разом.
Фото: Перша Шпальта
– А чим ви будете конкурувати у своєму проєкті?
– Це буде дуже простий мінімалістичний простір. Сьогодні переважно всі коворкінги Києва перенасичені дизайном, якимось пафосом або картинками. Ми ж створюємо лаконічний простір. Сама будівля також досить виграшна (будівля колишньої друкарської фабрики по вул. Січових Стрільців – ред.). Ще у нас буде великий амфітеатр і супердах з громадським садом, якого ні в кого немає.
– Скільки пішло часу, щоб переобладнати будинок?
– Перший поверх плануємо запустити в першій половині листопада. Будівництво розпочали в середині вересні цього року, і на кожен поверх йде по 2,5 місяці. Дуже швидко вийшло насправді.
– Відкриватися в інших містах плануєте?
– Звичайно. Але спочатку ми запустимо ще одну локацію в Києві – на колишній території заводу «Арсенал». Потім будемо рухатися вже по Україні – Харків, Львів, Дніпро. Тож для початку подивимося, як запустимося з цим місцем, і потім будемо відштовхуватися від цього.
– Яку заповненість тут ви закладаєте?
– 95%.
– Ви настільки в собі впевнені?
– Абсолютно. Взагалі-то, завантаження в реальності має бути понад 100%. Одні орендарі виїжджають, а в цей момент вже заїжджають інші. І місяць на місяць виходить понад 100%.
– А наскільки це маржинальний бізнес? Коли плануєте вийти на окупність своїх інвестицій?
– Ми плануємо вийти в прибуток протягом трохи більше, ніж за півтора року.
– Яка у вас мета – побудувати бізнес і продати його, наприклад, якомусь великому гравцеві?
– Ми навіть не обговорювали це. Наша мета – зробити велику мережу, яка зможе вийти за межі України. Це буде досягнення.
– Тобто у вас є плани вийти на міжнародний ринок? Які країни розглядаєте?
– Насправді таких країн багато. Мені дуже цікава Східна Європа, ті країни, які стають активними ІТ-хабами: Чехія, Румунія. Також Західна Європа, наприклад, Рим, Італія. У них певна економічна нестабільність породжує дуже багато нових можливостей.
– А які інвестиції потрібні, щоб відкрити коворкінг?
– Я б сказав, що це десь $400-450 за квадратний метр. Якщо ви хочете відкрити коворкінг на 100 метрів, то 400 треба помножити на 100 – це $45 тисяч. Потім додаємо нулики і отримуємо.
– Чиї кошти ви залучали? Це ваші власні кошти, кредити банків чи кошти інвесторів?
– Це наші з партнерами гроші – мої, Андрія Федоріва та Едварда Мейора.
– Тобто ви не залучали зовсім ніяких кредитів?
– Поки що ні.
– А чи плануєте?
Кредити – це завжди добре. Я собі машину в кредит купив. Я взагалі люблю кредити. Якщо б вони були доступними, я б взагалі все в кредит брав. Але поки що я не бачу тих умов, які б дозволили нам узяти позику.
– Які умови ви б хотіли?
– Я б хотів 1% річних (сміється).
– Самі розумієте, що це занадто мало, особливо для нашої країни.
– Глобальна проблема України в тому, що тут немає жодних важелів фінансування. Банки дають кредити лише своїм великим гравцям, які вже роками перевірені. І це проблема. Звісно, що для малого та середнього бізнесу поки що це недоступно. І чим швидше це буде вирішено, тим крутішою буде Україна.
– А як взагалі оцінюєте бізнес-клімат?
– Зрозуміло, що Україна – це країна, яка розвивається, і нам потрібно всім разом допомагати її змінювати, розвивати всі інститути. Є багато бюрократії, яка заважає працювати. Це пов'язано з митницею, з банківською системою, з документообігом. Ми, наприклад, зараз хочемо повністю піти від паперів – всі договори з клієнтами, постачальниками будемо підписувати тільки онлайн.
Діджіталізація процесів, пов'язаних з державою, – це буде дуже кльово. Я на своєму досвіді в Америці це відчув. Бухгалтерію одна людина може робити – все автоматизовано. У нас реально люди виють від кількості документів. Я сам вию. Щодня у мене така купа паперів, які я повинен підписати.
– Нещодавно Верховна Рада прийняла кілька законів щодо фіскалізації бізнесу, які викликали бурхливу реакцію у багатьох підприємців. Як ви до них ставитеся?
– Фіскальний апарат повинен бути. Він взагалі повинен на кожній дрібничці стояти. Я за те, щоб всі платили адекватні податки, щоб їх платили правильно. Але я також і за те, щоб держава оптимізувала це – правильно використовував зібрані гроші і водночас давала фінансові важелі для малого бізнесу. А їх поки що немає.
Про готельний бізнес
– Давайте поговоримо про ваш готель. Ви запустили його майже півтора року тому. Які зараз результати, фінансові показники? Чи виходите ви на поставлені цілі?
– Середнє завантаження близько 83-84%, а фінрезультати можна порівняти з тими, які зазвичай показує готель після трьох років роботи. Тобто ми досить швидко стабілізувались, і показники дуже хороші.
Зазвичай готелі після третього року показують маржу 30-33%. А у нас вже 36%. Для готельного бізнесу це дуже добре. У середньому три з половиною роки – це стандартний термін стабілізації роботи: завантаження готелю, його вартості. Далі показники йдуть на цьому ж рівні, якщо не трапляється якихось катаклізмів, якщо не змінюється менеджмент компанії.
– За рахунок чого вдалося досягти таких чудових показників?
– По-перше, ми зайняли нішу, яка не була зайнята. У нас дуже таргетований продукт, в цьому вся сіль. Наш найбільший контингент – це кінобізнес. Тобто люди з продакшн-компаній, які знімають в Києві свої ролики. Також в Bursa все частіше можна зустріти німецьких бізнесменів в модних костюмах, бізнес-леді з Європи.
– Тобто ваші постояльці – це переважно іноземці?
– 70 на 30%.
– Ця третина українців – хто вони?
– Та ж креативна індустрія. Архітектори, рекламщики, звичайні бізнесмени теж є.
– А як з конкуренцією справи?
– Мені здається, що тут так само, як і з коворкінгами. Ринок розвивається, і місця ще повно. Є куди зростати.
– Ви раніше говорили, що плануєте відкрити ще кілька проєктів.
– У нас зараз в розробці готель на Печерську на 125 кімнат. Це дуже крута радянська бруталістська будівля з величезними вікнами. Буде такий стильний мінімалістичний бізнес-готель. Плануємо відкриття в останньому кварталі 2020 року.
– Це буде чотирьох- чи п'ятизірковий готель?
– Ми все робимо як прихильники беззірковості. В Європі – це інститут, який постійно розвивається. Там 5-зірковим готелем може стати маленька халупа на краю світу з трьома кімнатами. Але в Україні такого ніколи не трапиться: тут потрібен критий під'їзд, щоб ставили попільнички, всякі інші застарілі вимоги. Тобто потрібен активний інститут, який буде розвивати категорізацію, постійно слідкувати за трендами. А говорити молодому бізнесу, що так не можна робити, бо це не за стандартами, – це неправильно, на мій погляд.
– Наскільки дорожче, як порівняти з коворкінгом, запустити готель?
– У середньому $1,5 тисячі за квадратний метр. Втім, це теж відносно. У нас старий будинок, пам'ятка архітектури, тому реконструкція обходиться дорожче, ніж якщо б будували нову будівлю. Потрібно проводити дуже багато інженерних досліджень, правильно врахувати посилення стін, зведення нових балок. У комфортному режимі зробити готель від А до Я – два роки. Ми в цьому проєкті робимо за рік.
– Цей інвестор – він з України?
– Так.
– Наскільки взагалі є інтерес до цього бізнесу у нас в країні?
– Є, він стає все більшим. До нас приходять клієнти, які звикли будувати звичайні нудні офіси. Вони дивляться на Bursa і хочуть щось таке ж саме. Це дуже класна динаміка. Вони готові слухати, вони готові розуміти. Ми ж усе для них прораховуємо і робимо конкретний бізнес-план.