В сегменте офисной недвижимости Украины, а особенно в Киеве, открывается все больше бизнес-пространств. На рынок заходят не только локальные игроки, но и большие международные сетевые компании. О том, как работает рынок коворкингов и чего от него ожидать, в интервью 
рассказал Василий Гроголь — основатель BURSA Hotel Kyiv и соучредитель Kooperativ Coworking & Community.
– Как сегодня развивается бизнес коворкингов в Украине, есть ли запрос на него?
– Это довольно востребованный бизнес. Мы видим глобальную тенденцию: люди переходят от частных офисов к коворкингам. В этом случае не нужно заботиться о всяких мелочах, которые отвлекают от реальной работы, а можно фокусироваться только на своем продукте. Это везде прослеживается: и в service department, и в коворкингах, которые приходят на замену офисных пространств.
– На чем вообще построен этот бизнес?
– Коворкинг сдает в аренду рабочее место, которое в себя включает all-inclusive. Так же, как отель сдает кровать на ночь, коворкинг сдает, грубо говоря, стол на определенное время вместе с Интернетом, водой, кофе, охраной, уборкой.
– Кто в Киеве сейчас больше всего пользуется такими услугами?
«Международные компании, у которых тысячи квадратных метров по всему миру и которые просчитывают все до цента, выбирают Киев как свою локацию. Значит, они видят здесь перспективу».
– Самый большой сегмент – это, конечно, ІТ-сектор. Куда бы коворкинги ни приходили, где бы они ни начинали развиваться, – в Америке, в Европе – всегда этот сегмент был первым. Это самый платежеспособный сегмент из всех. И специфика их работы как раз заключается в том, чтобы сидеть за компьютером и работать. К тому же в коворкингах есть абсолютно все, чтобы классно провести рабочее время и даже отдохнуть: можно поесть, поспать, можно позаниматься спортом, помыться – все эти условия здесь присутствуют.
– Насколько жесткая конкуренция на этом рынке?
– Вопрос не в конкуренции, а в создании альтернативного продукта. К тому же вакантность офисов в Киеве где-то в пределах 9%, это очень мало. Так что это совсем не переполненный рынок.
– А сколько сегодня игроков, например, в Киеве?
– Есть «Платформа», у которой уже две локации в Киеве, и скоро будет открываться еще больше. Есть Creative Quarter, есть Creative States, есть BeeWorking. Также присутствуют много игроков поменьше. Конечно, еще Regus – очень старые генералы коворкингового бизнеса, они уже давно в Киеве. Еще есть датчане из Spaces – у них не так давно открылся коворкинг на Майдане. Это очень хороший знак, показывающий, что международные компании, у которых тысячи квадратных метров по всему миру и которые просчитывают все до цента, выбирают Киев как свою локацию. То есть они видят здесь перспективу, спрос. Это выставляет определенный маркет-прайс, которому все будут следовать.
Мы с партнерами, на самом деле, не рассматриваем украинских игроков как своих конкурентов. Потому что мы как локальные игроки создаем продукт, специфичный только для украинского рынка. Поэтому предпочитаю считать нашими конкурентами больших зарубежных игроков. Вот против них надо будет играть всем вместе.
Фото: Перша Шпальта
– А чем вы будете конкурировать в своем проекте?
– Это будет очень простое минималистичное пространство. Сегодня в основном все коворкинги Киева перегружены дизайном, каким-то пафосом или картинками. Мы же создаем лаконичное пространство. Само здание также довольно выигрышное (здание бывшей печатной фабрики по ул.Сечевых Стрельцов – ред.). Еще у нас будет большой амфитеатр и суперкрыша с общественным садом, которой ни у кого нет.
– Сколько заняло времени переделать здание?
– Первый этаж планируем запустить в первой половине ноября. Строительство начали в середине сентябре этого года, и на каждый этаж уходит по 2,5 месяца. Очень быстро получилось на самом деле.
– Открываться в других городах планируете?
– Конечно. Но перед этим мы запустим еще одну локацию в Киеве – на бывшей территории завода «Арсенал». Затем будем двигаться уже по Украине – Харьков, Львов, Днепр. Так что для начала посмотрим, как запустимся с этим местом, и потом будем от этого отталкиваться.
– Какую заполненность вы здесь закладываете?
– 95%.
– Вы настолько в себе уверены?
– Абсолютно. Вообще-то, загрузка в реальности должна быть больше 100%. Одни арендаторы выезжают, а в этот момент уже заезжают другие. И месяц на месяц получается больше 100%.
– А насколько это маржинальный бизнес? Когда планируете выйти на окупаемость своих инвестиций?
– Мы планируем выйти в прибыль чуть более, чем за полтора года.
– Какая у вас цель – построить бизнес и продать его, например, какому-то крупному игроку?
– Мы даже не обсуждали это. Наша цель – сделать большую сеть, которая сможет выйти за пределы Украины. Это будет достижение.
– То есть планируете выйти на международный рынок? Какие страны рассматриваете?
– На самом деле таких стран много. Мне очень интересна Восточная Европа, те страны, которые становятся активными ІТ-хабами: Чехия, Румыния. Также Западная Европа, например, Рим, Италия. У них определенная экономическая нестабильность рождает очень много новых возможностей.
– А какие инвестиции нужны, чтобы открыть коворкинг?
– Я бы сказал, что это где-то $400-450 за квадратный метр. Если вы хотите открыть коворкинг на 100 метров, то 400 надо умножить на 100 – это $45 тысяч. Потом добавляем нолики и получаем.
– Чьи средства вы привлекали? Это ваши собственные средства, кредиты банков, деньги инвесторов?
– Это наши с партнерами деньги – мои, Андрея Федорива и Эдварда Мейора.
– То есть вы не привлекали совсем никаких кредитов?
– Пока что нет.
– А планируете?
– Какие условия вы бы хотели?
– Я бы хотел 1% годовых (смеется).
– Сами понимаете, что это слишком мало, особенно для нашей страны.
– Глобальная проблема Украины как раз в том, что здесь нет никаких рычагов финансирования. Банки дают кредиты только своим большим игрокам, которые уже годами проверенные. И это проблема. Понятное дело, что для малого бизнеса и среднего пока что это недоступно. И чем быстрее это будет решено, тем круче будет Украина.
– А как вообще оцениваете бизнес-климат?
– Понятно, что Украина – развивающаяся страна, и нам нужно всем вместе помогать ее менять, развивать все институты. Есть много бюрократии, которая мешает работать. Это связанно с таможней, с банковской системой, с документооборотом. Мы, например, сейчас хотим полностью уйти от бумаг – все договора с клиентами, поставщиками будем подписывать только онлайн.
Диджитализация процессов, связанных с государством, будет очень клевой. Я на своем опыте в Америке это прочувствовал. Бухгалтерию один человек может делать – все автоматизировано. У нас реально люди воют от количества документов. Я сам вою. Каждый день у меня такая кипа бумаг, которые я должен подписать.
– Недавно Верховная Рада приняла несколько законов по фискализации бизнеса, которые вызвали бурную реакцию у многих предпринимателей. Как вы к ним относитесь?
– Фискальный аппарат должен быть. Он вообще должен на каждой мелочи стоять. Я за то, чтобы все платили адекватные налоги, платили их правильно. Но я и за то, чтобы государство оптимизировало это – правильно использовало собранные деньги и при этом давало финансовые рычаги для малого бизнеса. А их пока нет.
Об отельном бизнесе
– Давайте поговорим о вашем отеле. Вы его запустили почти полтора года назад. Какие сейчас результаты, финансовые показатели? Выходите на поставленные цели?
– Средняя загрузка около 83-84%, а финрезультаты сравнимы с теми, которые обычно показывает отель после трех лет работы. То есть мы довольно быстро стабилизировались, и показатели весьма хорошие.
Обычно отели после третьего года показывают возврат инвестиций в 30-33%. А у нас уже 36%. Для отельного бизнеса это очень хорошо. В среднем три с половиной года – это стандартный срок стабилизации работы: загрузки отеля, его стоимости. Далее показатели идут на этом же уровне, если не случается каких-то катаклизмов, не меняется менеджмент компании.
– За счет чего же удалось достичь таких замечательных показателей?
– Во-первых, мы заняли нишу, которая не была занята. У нас очень таргетированный продукт, в этом вся соль. Наш самый большой контингент – это кинобизнес. То есть люди с продакшн-компаний, которые снимают в Киеве свои ролики. Также в Bursa все чаще можно встретить немецких бизнесменов в модных костюмах, бизнес-леди из Европы.
– То есть ваши постояльцы – это в основном иностранцы?
– 70 на 30%.
– Эта треть украинцев – кто они?
– Та же креативная индустрия. Архитекторы, рекламщики, да и обычные бизнесмены есть.
– А как с конкуренцией обстоят дела?
– Мне кажется, здесь аналогично с коворкингами. Рынок развивающийся, и места еще полно. Есть куда расти.
– Ви раньше говорили, что планируете открыть еще несколько проектов.
– У нас сейчас в разработке отель на Печерске на 125 комнат. Это очень крутое советское бруталистское здание с большущими окнами. Будет такой стильный минималистичный бизнес-отель. Планируем открытие в последнем квартале 2020 года.
– Это будет четырех- или пятизвездочный отель?
– Мы все делаем как сторонники беззвездности. В Европе – это институт, который постоянно развивается. Там 5-звездочным отелем может стать маленькая лачуга на краю света с тремя комнатами. Но в Украине такого никогда не случится: здесь нужен крытый подъезд, чтобы ставили пепельницы, всякие другие устаревшие требования. То есть нужен активный институт, который будет развивать категоризацию, постоянно следить за трендами. А говорить молодому бизнесу, что так нельзя делать, потому что это не по стандартам, – это неправильно, на мой взгляд.
– Насколько дороже запустить отель в сравнении с коворкингом?
– В среднем $1,5 тысячи за квадратный метр. Впрочем, это тоже относительно. У нас старое здание, памятник архитектуры, поэтому реконструкция обходится дороже, чем если бы строили новое здание. Нужно проводить очень много инженерных исследований, правильно учесть усиление стен, возведение новых балок. В комфортном режиме сделать отель от А до Я – два года. Мы в этом проекте делаем за год.
– Этот инвестор – он из Украины?
– Да.
– Вообще насколько есть интерес к этому бизнесу у нас в стране?
– Есть, он становится все большим. К нам приходят клиенты, которые привыкли строить обычные скучные офисы. Они смотрят на Bursa и хотят что-то такое же. Это очень классная динамика. Они готовы слушать, они готовы понимать. Мы же все для них просчитываем и делаем конкретный бизнес-план.
Читайте также
