Три основні складники девелопменту офісних об'єктів у найближчому майбутньому

Назар Бенч

Власник ІБК «Фенікс Груп»

На динаміку ринку офісної нерухомості постійно впливають різноманітні тенденції. Однак такі рушійні чинники, як впровадження інформаційних напрацювань, відповідність нормам енергоефективності й екологічності та здатність до адаптивності пропозиції, залишаються сталими. Як змінюється глобальний офісний сектор та що потрібно врахувати українському ринку?

Використання інформаційних технологій

IT-технології почали впроваджувати у нерухомість не так давно. Сьогодні завдяки візуалізації ще до початку будівельних робіт можна отримати максимально реалістичний об'єкт будівництва у 3D. Крім того, така інформаційна модель, або Building Information Model (BIM), акумулює всі дані щодо проєкту, які отримані від команди проєктантів, архітекторів та інженерів. У результаті можна побачити повну інформацію про кожний конструктивний елемент будівлі, а також черговість і тривалість будівельно-монтажних робіт.

При зміні фізичних елементів будівлі в проєкті автоматично оновлюються всі взаємозалежні параметри. Така гнучкість робить інформаційну модель актуальною на всіх етапах життєвого циклу будівлі: від проєктування до демонтажу.

Для прикладу, BIM дає можливість вносити та оцінювати зміни характеристик офісного центру до початку будівельних робіт, покращуючи його експлуатаційні параметри. Під час будівництва об'єкта програма допомагає оптимізувати процеси, контролювати терміни та етапи робіт, а також інвестиційний процес в цілому, а під час експлуатації — визначити потенційні проблеми, що значною мірою продовжує життєвий цикл будівлі.

Над впровадженням BIM в Україні працювали останні роки. Зокрема, з 2020 року набули чинності будівельні стандарти щодо використання BIM. Також було затверджено відповідну Концепцію й поетапний план, що включає список заходів для її реалізації до 2025 року. Серед ініціатив — зміни в законодавство, що підготує базу для впровадження ВІМ-технологій. Також запланована реалізація пілотних проєктів.

Торік у першому читанні було прийнято законопроєкт №6383, який покликаний створити правові умови для запровадження BIM у будівництві. Після прийняття законопроєкту застосування такого підходу буде обов'язковим, зокрема, під час будівництва соціальної інфраструктури, яка фінансується з бюджету.

Загалом подібні ініціативи широко поширені у світі. У Європі та США впровадження BIM у галузь відбувалося за держпідтримки. Так, використання технологій інформаційного моделювання було обов'язковою умовою для участі приватних компаній у державних тендерах.

Разом з тим, зважаючи на нестачу кадрів та високі витрати на впровадження підходу, були створені спеціальні фонди. До прикладу, у Сингапурі на початкових етапах популяризації BIM такі структури компенсували бізнесу частину витрат на продукт і навчання фахівців.

До війни в Україні невеликий відсоток компаній використовували BIM. Загалом цифровізація будівельної галузі відбувається повільно і в інших країнах, оскільки підхід — відносно новий. Та саме такий шлях розвитку є закономірним.

Орієнтація на енергоефективність

На порядку денному залишається рух до енергоефективності, який за останні десятиліття мав відчутний вплив на офісну нерухомість у тому числі. Він продовжує формувати потребу в імплементації у бізнес-центрах енергоефективних технологій, відновлюваних джерел енергії тощо.

Сьогоднішня глобальна мета — скоротити емісію парникових газів до 2030 року. Це налаштовує ринок на активний перегляд процесів нового будівництва та трансформацію наявних офісних об'єктів, які не відповідають нормам екологічності й сталого розвитку.

Загалом до початку повномасштабної війни в Україні хоч і невисокими темпами, проте розвивався ринок «зеленого» будівництва.

У той самий час у Європі та США закономірно продовжує збільшуватись кількість офісних центрів, експлуатаційні характеристики яких відповідають стандартам екологічності й енергоефективності та які мають відповідні «зелені» сертифікати.

Найпоширенішими міжнародними системами сертифікації є: BREEAM і LEED. Зокрема, для їх отримання використовують енергетичне проєктування. BIM-технології спрощують створення «зеленого» об'єкта та отримання відповідного сертифіката. Завдяки точному аналізу всієї інформації можна на початковому етапі оцінити рівень енергоефективності майбутнього бізнес-центра — скільки ресурсів споживатиме об'єкт та за потреби оптимізувати його показники.

Запит на відповідність офісних об’єктів екологічним нормам спостерігають і з боку орендарів. Так, у нещодавньому звіті консалтингової компанії McKinsey відзначається орієнтація бізнесу на впровадження принципів сталого розвитку.

Часто увага з боку великих компаній до стійких та енергоефективних офісів зростає у межах ESG-практики (з англ. — environmental, social, governance — довкілля, соціальна сфера, управління). Стратегія ESG означає, що прийняття корпоративних рішень відбувається з урахуванням ряду екологічних і соціальних критеріїв (від екологічних ініціатив до взаємин з цільовими аудиторіями).

Відповідність офісної нерухомості нормам екологічності й енергоефективності є довготривалим трендом. Тож саме ці характеристики будуть важливими найближчим часом.

Посилення ролі професійної команди

Для офісів «А» та «В» класів якісне управління є однією з обов'язкових вимог, що дозволяє підтримувати високий рівень життєзабезпечувальних систем і комунікацій об'єкта.

З початком агресії запити орендарів суттєво змінились. Якщо в період пандемії основний акцент був на реорганізації просторів, що було зумовлено наміром дотримуватися соціальної дистанції, то сьогодні важливою умовою є облаштування укриттів таким чином, щоб забезпечити безпеку, комфортні умови для роботи та перебування під час повітряних тривог. Також цінується енергетична незалежність об'єкта у випадку відключення світла.

Можна спрогнозувати, що у майбутньому особливу увагу приділятимуть обов'язковій відповідності орендованої площі принципам сталого розвитку.

Таким чином, правильна експлуатація бізнес-центру безпосередньо відбивається на вартості квадратного метра будівлі. Команда, яка займається управлінням бізнес-центром, по-перше, повинна розуміти його особливості та переваги на ринку. По-друге, забезпечувати високий рівень обслуговування комунікацій офісного центру, адаптуючи та створюючи потрібні умови для комфортного перебування у будівлі.

Найчастіше для грамотного управління об'єктом використовують технології, що робить цей процес результативнішим. Зокрема, BIM на етапі експлуатації бізнес-центру допомагає контролювати терміни планового ремонту, знос комунікацій та конструктивних елементів (сходових майданчиків, стін тощо), а також запобігати несправностям.

Хоча сьогодні в Україні пропозиція нового комерційного будівництва зведена до мінімуму, після суттєвого скорочення пов'язаних з війною ризиків, можна очікувати прихід нових компаній та стрімкий розвиток бізнесу, що сприятиме зростанню будівництва офісних центрів.

Інтеграція сучасних підходів у нерухомість, відповідність стандартам енергоефективності й екологічності та якісний менеджмент — саме ці чинники, які сьогодні створюють конкурентні переваги та захищають активи на глобальному ринку, в перспективі визначать розвиток і вітчизняного сектору офісів.