До кінця 2023 року на первинному ринку житла суттєве зростання попиту малоймовірне. Відповідно цей фактор позначиться на ціновій політиці девелоперів — очікується, що середні коливання вартості квадратного метра будуть у межах 1-1,5%.
«єОселя» без «первинки»
Зазначу, що державні механізми, які могли б якось пожвавити попит на квартири в об’єктах на стадії зведення, залишаються недостатньо ефективними. Адже за пільговою програмою кредитування «єОселя» кількість угод з придбання житла, що будується, становить не більше 2-3% від загальної кількості схвалених кредитів.
Крім того, допоки невідомо, яким буде механізм використання сертифікатів за зруйноване житло в рамках програми «єВідновлення» на первинному ринку та скільки громадян розглядатимуть можливість використання сертифікатів у новобудовах.
Зауважу: у девелоперів є можливості стимулювати попит за програмою «єОселя». Однак це потребуватиме від них змін у використовуваних механізмах придбання житла, а саме залучати кошти через фонди фінансування будівництва, купівлю-продаж майнових прав на недобудовані квартири або через облігації. Наразі більшість девелоперів в об’єктах, будівництво яких розпочалося ще до лютого 2022 року, не готові до таких нововведень, працюючи за старими схемами продажу.
На мій погляд, важливими механізмами для збільшення попиту можуть стати спільні програми кредитування між банками і девелоперами та загальна тенденція до зниження відсотків за іпотечними банківськими програмами. Проте у найближчі 1-2 місяці можна говорити лише про більш активний розвиток таких програм із несуттєвим зростанням іпотечних угод — на 3-5% до кінця 2023 року.
За час від повномасштабного вторгнення попит скоротився в 3-5 разів від «довоєнного» рівня. І наразі він більш-менш є сталим. Власне це варто вважати точкою відліку для проєкції попиту у 2024 році.
Що шукають покупці житла
Наразі понад 80% наявного попиту сконцентровано на об’єктах, які вже введені в експлуатацію або ж перебувають в активній фазі зведення (ступінь готовності понад 60%) з очікуваним завершенням будівництва у першому півріччі 2024 року. Як і протягом поточного року, найбільш затребуваними у покупців є квартири площею від 40 м² до 70 м². Крім того, для громадян вкрай важливим є активність девелоперів на будмайданчиках.
Зрозуміло, що навряд чи покупці наражатимуть себе на ризик, купуючи житло в об’єкті, де будівельні роботи призупинені або ж на яких спостерігається «аритмічна» динаміка. Під час активної фази війни «будівельні» ризики надто великі і при цьому відсутні жодні гарантії для покупців, що будівництво завершиться у вказаний девелопером термін.
Що стимулюватиме попит на ринку житла
Збільшення попиту на первинному ринку може бути пов’язане з кількома головними чинниками, це:
- перемога у війні та повоєнне відновлення;
- розвиток економіки, що супроводжуватиметься зростанням доходів громадян;
- ефективність реформ будівельної галузі: практична мінімізація ризиків для покупців житла на первинному ринку;
- активний розвиток і вдосконалення державних пільгових програм з кредитування придбання житла та впровадження ефективного механізму компенсації за зруйноване житло;
- розвиток іпотеки через спільні програми девелоперів та комерційних банків на більш вигідних умовах для позичальника.
Девелопери підлаштовують свої плани під воєнні реалії, не розраховуючи на глобальне зростання попиту. Відтак зусилля концентруються на добудові вже розпочатих об’єктів та доведенні до ладу тих ЖК, які поквапом були введені в експлуатацію вже під час повномасштабної війни. І найголовніше — на перспективу готують системні зміни в бізнес-процесах, ключовими з яких є зміна практики продажу житла на ранніх стадіях будівництва, залучення початкового капіталу під реалізацію проєкту, а також приділення більшої уваги якісним характеристикам майбутнього ЖК.
Читайте також
