Безцінні краєвиди. Переселенці скуповують котеджі в Карпатах біля лижних курортів

Автор

Леся Соловчук

Ринок котеджних містечок за час повномасштабної війни в Україні впав на 66%. Найбільший попит сьогодні мають об'єкти під Києвом і на Івано-Франківщині поблизу гірськолижних курортів.

Про це під час конференції «Ринок нерухомості після повномасштабного вторгнення» заявив Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», керівник порталу Zagorodna.com.

За його словами, один із найпопулярніших до війни ринків — сегмент котеджних містечок — відреагував на вторгнення росії скороченням будівництва та кардинальною зміною попиту.

Котеджні містечка в січні — серпні 2022 року: попит і пропозиція

Згідно з даними аналізу ринку заміської нерухомості, протягом 8 місяців 2022 року кількість котеджних містечок у базі порталу зросла на 6% і сягнула позначки 1877.

Трійка регіонів із найбільшою кількістю котеджних містечок в Україні:

Київська область – 1 061 проти 1 020 в січні (зростання 4%).
Львівська область – тут у серпні зафіксовано 164 проєкти проти 148 на початку року (16 нових проєктів у 2022 році, 26 — 2021-го).
Одеська область – 124 містечка (у 2022-му з'явився 1 новий проєкт).

За даними «РеалЕкспо», за час війни з'явилося 107 нових проєктів — переважно в регіонах, віддалених від зони бойових дій. Найбільше звели в Київській (41 містечко), Львівській (16), Чернівецькій (9) та Івано-Франківській (9) областях.

«Якщо у 2020 році за місяць з'являлося в середньому 16 проєктів, у 2021 — 33,6, то в січні 2022 року з'явилося 30 проєктів. А в період із лютого до серпня кожного місяця з'являлося лише 11%. Тобто падіння пропозиції з початку війни склало 66%», — пояснив Віктор Коваленко.

Нові проєкти воєнного періоду – це переважно невеликі комплекси таунхаусів на 4 – 60 домоволодінь, що будуються на 10 сотках землі. Домоволодіння мають від 1 до 18 ділянок.

Найбільший приріст у пропозиції дали таунхауси: 861 проти 775. Уперше за весь період вони випередили котеджі. Це пов'язано з тим, що таунхауси не дуже дорогі й невеликі за обсягом для забудовника – їх можна швидко збудувати. Крім того, таунхауси мають попит навіть під час війни – у них ціна найменша, як порівняти з іншими типами заміської нерухомості.

У відсотковому співвідношенні понад 42% ринку займають таунхауси, 39% — котеджі та 13% — дуплекси.

Суттєво змінився за час війни й попит на котеджні містечка. Насамперед він помітно впав і лише останніми місяцями почав відновлюватися. Хоча, звісно, падіння попиту в умовах війни залежить від регіону, місця розташування, готовності нерухомості та віддаленості від зони бойових дій. У західних регіонах він упав найменше — на 20 — 70%. У центрі Україні попит зменшився на 50 — 70%.

Утім, на Львівщині, Закарпатті та Івано-Франківщині інтерес до котеджів зараз відновлюється. Зокрема, з'явився попит на недорогі таунхауси з ремонтом з боку переселенців із Харківської та Миколаївської областей. З іншого боку, посилився інтерес до котеджів, розташованих неподалік популярних гірськолижних курортів.

«Аналіз чотирьох районів Київської області показав, що попит у Броварському та Бориспільському районах знизився від 20 до 80%, а у Васильківському — на всі 100%, адже тут будується багато дорогих елітних котеджів, інтерес до яких сьогодні впав. Самі забудовники кажуть, що перегляди є, але до угод справа доходить рідко. Є великий відкладений попит — покупці чекають на обвал ринку та зниження цін», — пояснив експерт.

Як зростали ціни в котеджних містечках України в січні — серпні 2022 року

Середня вартість одного квадратного метра в котеджних містечках України, за статистикою порталу Zagorodna.com, у серпні становила 35 530 грн. Це дорожче на 42% за середню вартість «квадрату» в січні.

«На вартість квадратного метра впливає багато чинників. По-перше, розташування об'єкта: чим ближче до межі міста, тим вартість дорожча. По-друге, залежить від типу нерухомості: у таунхаусі квадрат дешевший за котедж. Впливає й стан готовності об'єкта. Зростання цін цього року також пов'язане з подорожчанням долара (на 51%) та будматеріалів (на 50%).

Лідером за середньою вартістю квадратного метра станом на вересень є Івано-Франківська область – тут ціни зросли більш як удвічі, на 118%. У Києві вартість проти січня зросла на 31%, будинки на Закарпатті подорожчали на 61%.

«У гірській місцевості Франківщини вартість котеджів зросла катастрофічно — на 118%. Передусім це пов'язано з тим, що в регіоні з'явилося багато котеджних містечок преміального типу неподалік гірськолижного курорту «Буковель» і Драгобрат із високими цінами. Наприклад, у котеджному містечку «Скогур» із панорамою Говерли та Петроса вартість 1 кв. м сягає 153 тис. грн за кв. м», — наголосив Коваленко.

Така нерухомість у Карпатах має попит, зокрема, у переселенців із Києва та Київської області, додав експерт.

Динаміка цін у котеджних містечках за регіонами в січні — серпні 2022 року

Івано-Франківська область — ціни за кв. м зросли за 8 місяців із 23 679 до 51 834 грн;
Київ — з 35 519 до 44 067 грн за кв. м;
Київська обл. — з 25 753 до 36 581 грн за кв. м;
Одеська обл. — з 33 406 до 37 968 грн за кв. м;
Миколаївська обл. — з 19 979 до 34 298 грн за кв. м;
Закарпатська обл. — з 24 540 до 39 563 грн за кв. м;
Харківська обл. — з 30 393 до 33 616 грн за кв. м;
Полтавська обл. — з 23 627 до 34 411 грн за кв. м;
Дніпропетровська обл. — з 20 726 до 32 602 грн за кв. м;
Чернігівська обл. — з 14 499 до 32 524 грн за кв. м;
Запорізька обл. — з 18 658 до 26 415 грн за кв. м;
Херсонська обл. — з 16 788 до 27 148 грн за кв. м;
Чернівецька обл. — з 15 828 до 21 700 грн за кв. м;
Вінницька обл. — з 14 820 до 27 661 грн за кв. м;
Волинська обл. — з 14 588 до 26 827 грн за кв. м;
Хмельницька обл. — з 14 386 до 23 036 грн за кв. м;
Житомирська обл. — з 13 160 до 19 559 грн за кв.м;
Сумська обл. — з 13 747 до 22 306 грн за кв. м;
Кіровоградська обл. — з 11 960 до 25 506 грн за кв. м;
Тернопільська обл. — з 10 435 до 17 868 грн за кв. м.

Станом на серпень 2022 року середні ціни в різних типах нерухомості в Україні також суттєво відрізняються:

котедж — 43 905 грн за кв. м;
вілла — 39 626 грн за кв. м;
квадрекс — 29 324 грн за кв. м;
таунхаус — 27 080 грн за кв. м;
дуплекс — 26 821 грн за кв. м.

Чи варто очікувати падіння цін: прогноз експерта

Найближчими місяцями попит і вартість нерухомості в котеджних містечках падатиме, прогнозує Віктор Коваленко. Причин для цього є чимало:

висока конкуренція з-поміж забудовників заміської нерухомості в містах-мільйонниках і передмістях;
зниження реальних доходів українців;
відсутність іпотечного кредитування на первинному ринку в сегменті заміської нерухомості;
зниження платоспроможного попиту;
подорожчання палива та будматеріалів;
дефіцит робочої сили;
непрогнозованість ситуації в країні через воєнні дії.

Найбільше на падіння цін впливатиме відсутність покупців-інвесторів.

«Під час війни люди, які звикли жити в будинках, шукають недороге житло за містом. Це переважно таунхауси. За моїми прогнозами, попит зросте в березні — квітні 2023-го, коли ситуація в країні може стабілізуватися», — пояснив фахівець.

За словами експерта, уже сьогодні попит на котеджні містечка змінює акценти. Нова тенденція – клієнти цікавляться відомими містечками, які давно на слуху в покупців. Впливають на вибір заміської нерухомості й такі чинники, як-от наявність комунікацій та інфраструктури.