У грудні 2023 року після аварійної зупинки шести станцій метро у Києві, як тоді заявляли — на пів року, 
прогнозував певну корекцію цін оренди нерухомості в постраждалому Голосіївському районі. Відтоді минуло вже понад шість місяців, проте робота метро в Голосієві не відновлена. Тим часом з’ясовує, що відбувається з нерухомістю у районі й чи справдилися попередні прогнози.
Мер Києва Віталій Кличко оглядає майданчик біля станції метро «Деміївська» у березні 2024 року. Фото: Фесбук КП «Київський метрополітен»
Оренда житла в Голосієві без метро — що відбулося з цінами
«Як і прогнозували, ціни на оренду квартир У Голосіївському районі знизилися, — ділиться спостереженнями Ірина Луханіна, незалежна експертка з нерухомості. — Однак не можу сказати, що стався обвал. У бізнес- та преміальних сегментах вартість оренди впала на 15-20%, в економ і комфорт — до 10%».
Богдан Маковецький, столичний рієлтор, зазначає, що власники квартир в бюджетному сегменті, які знаходяться в 5-10 хвилинах пішої доступності від зачинених станцій метро, під впливом транспортної ситуації поступово знизили ціни до 20%. Проте на оренду у сегменті комфорт та бізнес зупинка метро, за словами Маковецького, майже не вплинула. Адже люди, які орендують таку нерухомість, або мають авто або частково працюють з дому. Як приклад співрозмовник наводить ЖК «Республіка», де лише близько 3% мешканців користувалися метро.
ЖК «Республіка» у Голосієві. Фото: Фейсбук ЖК «Республіка»
За спостереженнями рієлторів, з орендодавцями житла в Голосієві після зупинки метро подекуди можна було домовитись про тимчасові дисконти.
За словами Ірини Луханіної, власники квартир у Голосіївському районі надають дисконти клієнтам, як потенційним, так і тим, хто вже проживає в їхніх квартирах. Наприклад, орендарі двокімнатної квартири вартістю 32 тис. грн у ЖК «Нова Англія» отримали дисконт до 25 тис. грн (-22%) на період відсутності метро.
ЖК «Нова Англія» у Голосіївському районі. Фото: Фейсбук ЖК «Нова Англія»
Проте, на думку Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, глобально закриття частини синьої гілки метро не вплинуло на ринок оренди житлової нерухомості, тенденція до дисконтування не набула широкого поширення серед власників, а перегляд цін особливо не практикується. Тобто якщо говорити про середньозважені ціни, Голосіївський район, за словами Берещак, як був у трійці найдорожчих для оренди, так і залишається.
За спостереженнями аналітиків порталу нерухомості ЛУН, вартість оренди в Голосієві також суттєво не змінилась через зупинку метро, бо район не залишився транспортно відрізаним від центру, а маршрут метро продублював наземний транспорт.
Об`ява метрополітену від 12 грудня 2023 року. Фото: КП «Київський метрополітен»
Як вплинула зупинка метро на попит на вторинному ринку житла
Якщо на оренду квартир вплив зупинки метро виявився незначним, то вторинний ринок житла цього фактора майже не помітив.
В Національному експоцентрі ВДНГ весною 2024 року так само людно, як і до зупинки метро. Фото: Фейсбук ВДНГ
Денис Суділковський, бренд- та бізнес-директор ЛУН, додає, що попри весь дискомфорт від зупинки метро для мешканців Голосіївського району, вторинний ринок майже ніяк не відреагував на це. Якщо в оренді є поодинокі випадки, коли люди обирають інший район для життя, то для покупців нерухомості зупинка метро сприймається як тимчасова.
Київський «спальний» район «Теремки» у Голосієві. Фото: Соцмережі
Яка ситуація на первинному ринку нерухомості у Голосієві
Відчутного впливу ситуації з метро на первинний ринок нерухомості у грудні 2023 року не очікував, і цей прогноз реалізувався.
Богдан Маковецький зазначає, що для інвесторів, які купують житло на первинному ринку, зупинка метро не критична, тому що їм доведеться чекати ще 1-1,5 року, поки триває будівництво, а потім від чотирьох місяців і більше, щоб зробити ремонт в квартирі. Вочевидь, вони сподіваються, що за цей час ситуація з метро владнається.
Але за спостереженнями Маковецького, на первинному ринку у забудовників показники продажу становлять приблизно 20-25% від довоєнного рівня. Адже ціни у забудовників зросли, і часто можна бачити ситуацію, коли у відділі продажу вартість житла є вищою, аніж на вторинному ринку в перших чергах того самого житлового комплексу.
Будівництво у Голосіївському районі триває. Фото: Фейсбук ЖК «Нова Англія»
Активність нового будівництво в Голосіївському районі, на думку Ірини Луханіної, залежить не від зупиненого метро, а від сукупності наступних факторів:
- наявності коштів у забудовника;
- активності продажу, щоб ці кошти поповнювалися;
- залучення персоналу будівельних спеціальностей;
- вартості будівельних та пально-мастильних матеріалів тощо.
За спостереженнями Луханіної, попит переважно фокусується на новобудовах, де квартири можна придбати в кредит «єОселя» або за програмою відновлення зруйнованого житла «єВідновлення».
Що відбувається з комерційною нерухомістю біля закритих станцій метро
у грудні 2023 року прогнозував, що закриття станцій метро має вплинути на попит і вартість оренди комерційних площ, розташованих неподалік.
Дійсно, Богдан Маковецький зауважує, що орендарі комерційних приміщень навколо зупинених станцій метро вже не мають такого прибутку, як раніше, і через це змушені або домовлятися про знижку на період відсутності метро, або зачиняти бізнес. У результаті, за словами Вікторії Берещак, середньозважені ціни оренди комерційних площ в районі впали на 15-25% у форматах стріт-рітейлу в місцях з хорошою прохідністю, людинопотоком і великою вітринною групою.
Проте, за спостереженнями Ірини Луханіної, масової міграції орендарів комерційних приміщень через зупинку метро не спостерігається, оскільки релокація бізнесу завжди пов'язана з певними тимчасовими та фінансовими витратами, а іноді частковою втратою клієнтів. Тим часом, за словами співрозмовниці , зараз у цьому районі є шанс зняти комерційне приміщення дешевше на 10-12% у порівнянні з груднем 2023 року.
Як змінився ринок нерухомості Києва після закриття частини синьої гілки
Напередодні нового 2024 року в не виключали можливе пожвавлення попиту і зростання цін на оренду житла у районах Києва з кращою транспортною ситуацією.
Київ залишається магнітом для внутрішніх мігрантів з інших регіонів. Фото: Freepik
При цьому експертка вважає, що зупинка лінії метро в Голосіївському районі практично не вплинула на попит на оренду квартир, а його підвищення скоріше сталося через збільшення міграційного потоку громадян з регіонів України до Києва.
Тому, за спостереженнями співрозмовниці , з грудня 2023-го до середини квітня 2024 року ціни на оренду житла в Києві не зазнавали суттєвих змін, а далі почалося подорожчання. За словами Берещак, найбільш помітна ця тенденція у Шевченківському, Подільському та Солом’янському районах, де зафіксоване зростання вартості оренди у межах від 8 до 11% у порівнянні з цінами грудня 2023 року.
Панорама Шевченківського району Києва. Фото: Freepik
Тим часом, за даними ЛУН, за останні пів року середні ціни на оренду квартир у столиці відчутно зросли: за однокімнатну сьогодні доведеться сплачувати 14 тис. грн щомісяця, тоді як у листопаді 2023 року така квартира коштувала лише 12,7 тис. грн.
