Голосіїв без метро: що чекає на нерухомість і ринок оренди житла

Автор

Марія Бабенко

Близькість до станції метро вважається важливою перевагою району. з’ясовує, як зупинка шести станцій столичного метрополітену має вплинути на ринок нерухомості і вартість оренди квартир у столиці.

Як зупинка метро вплине на оренду житла в Голосіївському районі

Голосіївський район в останні роки ставав більш привабливим для орендарів житлової нерухомості. Зокрема, якість життя тут покращилася за рахунок відкриття ТРЦ «Республіка» та розбудови ВДНГ як території для дозвілля та відпочинку.

Розвинена інфраструктура і зручне транспортне сполучення з Голосіївським районом штовхали ціни на оренду вгору. Оренда однокімнатної тут, за інформацією misto.lun.ua, в середньому коштує 15 тис. грн на місяць, що приблизно співпадає з рівнем Шевченківського і Подільського районів (16 тис. грн та 15 тис. грн відповідно). Вище середні ціни тільки на Печерську — 26,4 тис. грн.

Зимові розваги на ВДНГ. Фото: ВДНГ

За спостереженнями аналітиків ЛУН, в київських реаліях транспортна доступність входить у топ факторів вибору житла для оренди, через що можна прогнозувати відчутне зниження попиту на квартири в Голосіїві. Тому власники, котрі хочуть здати їх терміново, ймовірно, будуть готові запропонувати тимчасовий дисконт.

Це стосуватиметься переважно тієї нерухомості, яка зараз вільна. «Люди здебільшого продовжуватимуть орендувати свої квартири і лише в окремих випадках змінюватимуть житло, — вважає Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості. — Однак, безперечно, подібна ситуація вплине на новий попит і дозволить власникам лотів у районах, де подібної халепи не сталося, підвищувати вартість оренди».

Святковий настрій в ТРЦ «Республіка». Фото: Фейсбук ТРЦ «Республіка»

Ірина Луханіна, експертка ринку нерухомості, помітного впливу на ситуацію поки не помічає. Адже в Голосіївському районі на ринку оренди житла широко розповсюджені житлові комплекси класів «комфорт» і «бізнес», орендарі яких зазвичай користуються власними авто і не прив’язані до метрополітену. Звісно, вони мають відчути ускладнення через затори на дорогах на тлі зупинки метро. Але навряд чи люди будуть вчиняти імпульсивні кроки.

В Голосіївькому районі достатньо нових престижних житлових комплексів. Фото: Фейсбук ЖК «Нова Англія»

«Оскільки пошук нового житла і переїзд пов’язані з клопотами і витратами (на винагороду рієлтору, оплату кількох місяців оренди, транспорт та інше), навряд чи люди погодяться на це напередодні Нового року. Можливо, після вивчення ситуації і щільності заторів на автошляхах ми отримаємо реакцію десь 15-20 січня 2024 року», — пояснює Луханіна.

«Зупинка метро більше впливає на сегменти «економ» і частково «комфорт», адже у орендарів нерухомості вищого класу зазвичай є автівка, — погоджується Богдан Маковецький, столичний рієлтор. — Але, як виявилось, з понеділка 11 грудня великі затори утворилися на просп. Глушкова, просп. Голосіївському, вул. Васильківській, і добиратися на авто стало складніше і довше».

Проте, на думку співрозмовника , щоб остаточно вийти із зони комфорту і втомитися від заторів та давки в громадському транспорті, потрібен час. Тому Маковецький часткову міграцію орендарів у локації, звідки зручніше добиратись до роботи, очікує у січні 2024 року.

Транспортні проблеми на Теремках. Фото: Скріншот відео

Куди орендарі квартир можуть переїхати з Голосіїва

Оскільки Голосіївський район був у лідерах за рівнем попиту на оренду, то тепер, на думку Вікторії Берещак, пожвавлення варто чекати в Шевченківському, Печерському і частково Подільському районах.

Ірина Луханіна не виключає у січні 2024 року початку ротації вздовж гілок метро орендарів з Голосіїва в сегменті «економ». Мова йде переважно про старий житловий фонд, де оренда однокімнатної може коштувати близько 10 тис. грн на місяць.

«Звичайно, через підвищений попит у районах з метро, таких як Оболонський, Дарницький, Стара Дарниця, Осокорки, Позняки, Святошин, Академмістечко та інших, ціна оренди може піднятися на 15-20%. Тим не менш, повірте, квартири в Голосіїві, якщо вони трохи просядуть у ціні, вакантними не будуть», — прогнозує Луханіна.

Старий житловий фонд на масиві «Теремки». Фото: Соцмережі

Що буде з ринком нерухомості Голосіївського району без метро

За даними ЛУН, навколо зупинених станцій метро будуються нові черги близько 20 житлових комплексів. Оскільки ситуація з зупинкою метрополітену поки сприймається як тимчасова, аналітики ЛУН очікують мінімальний вплив на ціни на купівлю квартир у них.

Нове будівництво в Голосіївському районі. Фото: Фейсбук ЖК «Нова Англія»

«Шість станцій метро вічно закритими не будуть, тож це не той критерій, який вплине на ціну квадратного метра, — вважає Вікторія Берещак. — Можливо, щоправда, власники, які потребують швидких грошей, будуть готові йти на поступки під гнітом часу та власних обставин, але цей психологічний фактор буде скоріше винятком з правил, ніж тенденцією по ринку». З усім тим ситуацією дехто може скористатися і придбати перспективну нерухомість по прийнятній ціні.

Богдан Маковецький підтверджує, що клієнти майже не засмутилися від новин про метро, бо розуміють, що це тимчасовий блок-фактор для комфортного життя. На думку співрозмовника , на переговорах з продавцем покупці будуть бити в цю «точку болю», але це поки досить слабкий аргумент, враховуючи тимчасовість явища.

«Основний пік попиту був у вересні та жовтні, наразі ринок нерухомості знаходиться на спаді, і скоріш за все, знову почне набирати обертів з березня 2024 року. Тобто покупці, вочевидь, приймуть за даність необхідність почекати нового сезону», — додає Маковецький.

Як відсутність метро вплине на інфраструктуру і бізнес-клімат Голосіїва

Зазвичай, біля станцій метро розвивається відповідна інфраструктура з торгових точок, закладів громадського харчування, сфери послуг тощо. Після закриття станцій цим підприємцям не позаздриш, адже частково вони втрачають трафік.

Тому Вікторія Берещак окремо відзначає, що ситуація з метро суттєво вплине на вартість оренди комерційних приміщень біля зачинених станцій, передусім — стріт-формату. На думку експертки, тут ми побачимо як просідання вартості, так і зростання пропозиції продажу.

Станція метро «Деміївська». Фото: Київський метрополітен

Оскільки наразі триває експертиза масштабу проблеми, до весни має стати зрозуміло, скільки часу знадобиться на ремонт метро. Якщо перспективи будуть туманними і буде ясно, що шість місяців — занадто оптимістичний сценарій, у березні 2024 року можна буде очікувати відповідної реакції ринку.

«Капіталізація нерухомого майна впаде і надовго, вартість оренди також повинна впасти. Взагалі ситуація для жителів та орендарів з орендодавцями на цих шести станціях метро докорінно зміниться в негативну сторону. Продажі нерухомого майна впадуть. Невідомо, як буде на первинному ринку житла. Можливо, частина об’єктів буде заморожена», — окреслює можливий сценарій Олег Попенко, голова Спілки споживачів комунальних послуг України.