Пандемія та повномасштабне вторгнення рф негативно вплинули на офісну, житлову та комерційну нерухомість. Проте з середини 2022 року спостерігаємо поступове відновлення і розмороження розпочатих будов. У період невизначеності вчасні та правильні інвестиції вигідні — це доволі надійний спосіб не просто не втратити кошти через інфляцію, а й отримати прибуток.
Чому саме інвестиції в нерухомість?
Нерухомість, яка пережила чимало турбулентності, тепер стає показником гнучкості та адаптивності. Також не останню роль відіграє розвиток внутрішнього туризму та інфраструктури у відносно безпечних регіонах України. За даними Державної агенції розвитку туризму, з початку великої війни понад 45% опитаних українців подорожували країною з туристичною метою. Очікуємо, що після перемоги ми не просто повернемось на довоєнний рівень попиту, коли Україну вже масово відкривали для себе туристи з Азії та Близького Сходу, а й перевершимо його.
Враховуючи ці тенденції, я, як співвласник девелоперської компанії та досвідчений інвестор, закликаю звернути увагу на перспективи ринку дохідної нерухомості.
Далі розповім про два типи інвестиції в таку нерухомість, між якими часто обирають інвестори: купівля квартири, щоб здавати в оренду, або ж купівля апартаментів в апарт-готелях.
Які відмінності між квартирами та апартаментами?
І квартири, і апартаменти в апарт-готелях мають попит у поціновувачів великого простору та домашньої атмосфери, яка не обмежується маленькими готельними номерами. Для інвесторів обидва варіанти на вигляд такі, що мають однакові умови для старту, — в середньому від $100 000 потрібно вкласти в апартамент чи квартиру «під ключ» у хорошому районі у великих містах України. Утім, на цьому схожість завершується як для гостей, так і для вкладників.
Купівля квартири для подальшої здачі в оренду є доволі типовою та зрозумілою для багатьох українців: обираєте забудовника, купуєте квартиру, робите ремонт і здаєте її в оренду для отримання пасивного доходу. Але варто зазначити, що така інвестиція не завжди конвертується в очікуваний пасивний дохід. Адже на власнику лежить багато відповідальності та витрат: пошук орендарів, вирішення їхніх побутових питань, ремонтні роботи тощо. Часто витрати коштів та витрачений час на усе це не відповідають очікуваному доходу.
Середньостатистичний прибуток від здачі в оренду квартири — це 6%. Якщо порівнювати з купівлею готельного номера, то тут цифри привабливіші — приблизно 10% прибутку на рік і постійне зростання вартості готельного номера із часом за рахунок туристичних локацій і їхнього розвитку (у цьому квартири програють).
Апарт-готелі — відносно новий тренд, який почав активно розвиватися в Україні кілька років тому, але зараз стрімко стає популярним. Якщо до 2020 року таких апарт-готелів в Україні було всього кілька, то за 2020-2023 роки на різних стадіях будівництва перебувають 47 проєктів апарт-готелів. Вартість квадратного метра в них зростає щороку на 10-15%.
Ключовою відмінністю між апарт-готелем та квартирою під здачу є те, що купивши готельний номер, власник не витрачає час на ремонт, пошук гостей, комунікацію з ними тощо. Усі ці виклики бере на себе керівна компанія — готельний оператор, який має відповідний досвід та експертизу, щоб забезпечити постійний потік клієнтів. Прибуток виплачується порівну всім власникам відповідно до загального розподілу.
Також великим плюсом такої інвестиції є те, що у власника зʼявляється свій апартамент для відпочинку в курортному місці.
Моя інвестиційна історія в апарт-готелі розпочалася з апарт-готелю WOL.121 в Одесі, а зараз разом із цими ж партнерами Ribas Hotels Group почали будівництво апарт-готелю Melis неподалік Буковелю. Маючи великий досвід інвестицій в офісні та комерційні приміщення, квартири під здачу, можу з упевненістю сказати, що апарт-готелі — це дуже перспективна ніша, навіть у воєнний час, і буде ще більш затребуваною після війни.
Що треба мати на увазі при інвестиціях у дохідну нерухомість
Попри те, що апарт-готелі мають чимало переваг, порівняно з квартирами, перед їх купівлею також треба ретельно розглянути всі аспекти, наприклад, умови, які пропонує забудовник. У нашому проєкті Melis пропонуємо бути співвласником з отриманням відповідних документів.
Нижче більше інформації, на що ще слід звертати увагу під час інвестування в апарт-готелі:
- Реалістична оцінка ринку і пропозицій на ньому. Звертайте увагу на дослідження, зокрема, щодо розвитку певних територій та внутрішнього ринку загалом. Запитуйте в забудовників усю дозвільну документацію, досліджуйте репутацію, попередній досвід підрядників тощо. Прозорість та готовність надати всі дані можуть бути визначальними у вашому виборі. Критично оцінюйте усі розрахунки та запитуйте у засновників проєкту, на підставі чого зроблені калькуляції.
- Локація. Місце готелю має прямий вплив на калькуляцію його прибутку. Найбільшим попитом серед туристів зараз користується карпатський регіон — Івано-Франківська, Львівська та Закарпатська області. Передбачаємо, що ця тенденція збережеться і після війни — особливість цього регіону дозволяє зберігати велику завантаженість номерів майже у всі сезони. Також скористайтеся можливістю поїхати фізично на локацію та перевірте, наскільки вона доступна і приваблива для туристів.
- Інфраструктура. Звертайте увагу, чи забудовник передбачив будівництво дитячої зони, басейнів, ресторанів, коворкінгу, — усього того, що додає гостям плюсів у виборі місця для відпочинку. Крім внутрішньої інфраструктури, важливими є також розвиток регіону загалом, доступність до гірських маршрутів і підйомників. Власне, відповідна інфраструктура є тією додатковою цінністю, яку готові оплачувати туристи.
- Керівна компанія. Для ринку України вже не є новим, коли апарт-готелями і котеджними містечками управляє досвідчений готельний оператор. Звертайте увагу на їхній досвід та репутацію, адже саме від керівної компанії залежить ваш прибуток. Наприклад, ми створюємо новий апарт-готель разом із Ribas Hotels Group. Це компанія, яка має в управлінні 28 об’єктів та 26 на стадії будівництва і проєктування в Україні та світі, а також відома високим рівнем сервісу. Загалом, ті проєкти, які не мають керівної компанії чи договору з готельним оператором, не можуть впевнено стверджувати про будь-яку дохідність або показники окупності. Інвестування в об'єкт з готельним оператором безпечніше і вигідніше, оскільки той має власні технічні вимоги до проєктів і працює не з кожним забудовником.
Також важливо додати, що має значення чітке визначення власних цілей: якщо ви розглядаєте апарт-готель як можливість використовувати його як власне житло, то це не зовсім той варіант, який вам може підійти. Зрештою, і заселитись у квартиру, яку ви здаєте, не можете за будь-якої необхідності. Якщо обираєте між купівлею квартири під здачу чи готельним номером в апарт-готелі, визначте, чи є у вас достатньо часу займатися всіма нюансами, які трапляються при здачі свого житла, також порахуйте відсотки потенційного прибутку, врахуйте вартість житла, вартість ремонту, можливі експлуатаційні витрати. Та найважливіше — пошук орендаторів та можливі паузи, якщо одні орендарі виїхали, а інші ще не заїхали.
Читайте також
