Очікування скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення дозволяє вирішити два першочергові завдання: зменшити ризики, викликані ґрунтовною зміною «правил гри», і знайти адекватне фінансування для викупу.
Одним із способів зменшення ризиків є аналіз можливих «точок оскарження». Відсутність остаточно сформованих умов реформи, закономірно, переводить цю розмову в категорію потенційних можливостей. Проте, вже на цьому етапі можна виділити максимально ймовірний предмет: дійсність довгострокових договорів оренди.
Очевидно, що загальновизнаним і розповсюдженим способом захисту інтересів землекористувачів є забезпечення квазі-стабільності шляхом укладення довгострокових договорів оренди. Але 49 років – це не те ж саме, що «постійно», а договір, на відміну від права власності, можна «торпедувати» більш широким спектром дій: стосовно його дійсності, щодо статусу «в'язень», а також домагатися визнати його розірваним. У ситуації, коли одні особи, які можуть претендувати на викуп земельної ділянки, захочуть отримати «швидкий» прибуток від її придбання у держави та подальшого відчуження, а інші – істотно підвищити орендні ставки, цілком ймовірно збільшення спорів, результат яких може допомогти досягти ці цілі. Виділення найбільш ймовірних векторів доведення дозволить підготувати аргументаційну базу захисту.
- Не досягнення сторонами згоди з істотних умов договору
У цьому випадку йдеться про невідповідність договору статті 15 закону «Про оренду землі», згідно якої договір оренди повинен містити нормативну грошову оцінку земельної ділянки, конкретний розмір орендної плати, план або схему ділянки, акт визначення його меж.
У ситуації, коли одні особи захочуть отримати «швидкий» прибуток від придбання ділянки, а інші – істотно підвищити орендні ставки, цілком ймовірно збільшення судових спорів з цього приводу.
Але Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність окремих умов не є підставою для визнання договору недійсним або неукладеним через відсутність порушення прав позивача, якщо сторони чітко визначили предмет договору та об'єкт оренди, а також передбачили розмір і порядок оплати орендних платежів. У той же час прямі норми Цивільного кодексу напевно будуть заохочувати схоластів «просудити» цю тему знову і знову.
- «Подвійна» оренда земельної ділянки
Відома проблема, яка виникла з появою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ймовірно, не зникне з відміною мораторію. «Подвоєння» державної реєстрації оренди ділянок відбувається через те, що записи про реєстрацію із попередніх реєстрів, не обов'язково підлягали перенесенню в чинний, а самі реєстратори, мабуть, не виявили належної уважності при перевірці старих реєстрів у процесі реєстрації прав у новому. В результаті часті випадки, коли в реєстрі прав вказаний один власник ділянки, а в Держземкадастрі — зовсім інший.
Позиція судів у такій категорії спорів в цілому зводиться до визначення, чиї права виникли раніше у часі (цій особі і наділяється пріоритет). Але в будь-якому випадку, спір вирішується з урахуванням доказів придбання прав сторонами та дотримання ними процедури держреєстрації.
- Оспорювання договору оренди з новим орендарем за ініціативою попереднього
Підставою такого оскарження, як правило, є наявність у попереднього орендаря переважного права на пролонгацію договору.
Тут важливим аргументом проти позиції попереднього орендаря може стати відсутність реєстрації договору оренди на новий термін, як того вимагає закон, що приймає до уваги Верховний Суд. Однак тут не все так однозначно. Суд касаційної інстанції також констатує, що значення має саме наявність або відсутність заперечень орендодавця щодо використання земельної ділянки орендарем після закінчення терміну договору. При цьому вища судова інстанція звертає увагу на недотримання орендодавцем цивільно-правових принципів справедливості, розумності та добросовісності при укладенні нового договору оренди з новим орендарем.
- Дефект волі – підписання договору не уповноваженою особою або підробка підпису
Незважаючи на всю банальність такої підстави, у земельних спорах вона залишається цілком реальною, враховуючи хаотичне укладення договорів оренди з безліччю власників по всій країні. Відсутність дійсного волевиявлення сторони угоди однозначно свідчить про недійсність договору, що підтверджується численними висновками Верховного Суду. Однак у випадку з підробкою вирішальним доказом буде виступати висновок почеркознавчої експертизи, відсутність якої з великою ймовірністю спричинить відмову в задоволенні позову.
Дискусійним щодо цього питання є застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), на яку вже посилається Верховний Суд. Важливо зауважити, що, виходячи з судової практики, що склалася, фактичне отримання власником орендної плати не свідчить про дійсність договору, який він не підписував.
Крім того, ряд принципових земельних спорів наразі ще знаходяться на розгляді Об'єднаної палати Верховного Суду:
- про розірвання договору оренди на підставі того, що орендар, порушуючи умови договору та норми закону «Про оренду землі», без погодження з орендодавцем передав орендовану ділянку в користування третій особі (прихована суборенда);
- про тлумачення поняття «систематична несплата орендної плати»;
- про застосування пункту 6 статті 3 Цивільного кодексу та доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) у спорах про визнання недійсними договорів оренди на підставі затвердження орендодавця про те, що договір містить не його підпис;
- про можливість автоматичного переходу до особи, яка набула право на будову, права власності на відповідну ділянку з цією будовою;
- про право суду самостійно здійснити правову кваліфікацію правовідносин на заміну тієї, яка наведена позивачем (у спорах про стягнення коштів за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів власників об'єктів нерухомості);
- про можливості ототожнення права довічного успадкування володіння землею з правом постійного користування;
- про момент набрання чинності договору оренди (з моменту реєстрації або з моменту укладення);
- про обов'язковість завчасного повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі;
- про способи захисту при продовженні договору оренди землі: «визнання договору продовженим» або «визнання укладеної додаткової угоди про продовження договору оренди землі».
Судова практика з наведених категорій спорів з високою ймовірністю істотного вплине на земельні правовідносини у світі «після скасування мораторію».
З урахуванням викладеного, «стрес-перевірка» стійкості договірного масиву може стати однією із затребуваних аналітичних послуг, рекомендованих бізнесу, заснованому на використанні орендованих земельних ділянок. І проводити такий аналіз повинні не корпоративні юристи, у віданні яких є due diligence, а фахівці-судебники, для яких виявлення потенційних «точок оскарження» — частина щоденної роботи.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
