Ожидание отмены моратория на продажу земель сельхозназначения позволяет решить две первоочередные задачи: уменьшить риски, вызванные коренным изменением «правил игры», и найти адекватное финансирование для выкупа.
Одним из способов уменьшения рисков является анализ возможных «точек оспаривания». Отсутствие окончательно сформированных условий реформы, разумеется, переводит этот разговор в категорию гипотетических возможностей. Однако, уже на этом этапе можно выделить максимально вероятный предмет: действительность долгосрочных договоров аренды.
Очевидно, что общепризнанным и повсеместно распространенным способом защиты интересов землепользователей является обеспечение квази-стабильности путем заключения долгосрочных договоров аренды. Но 49 лет – это не то же самое, что «постоянно», а договор, в отличие от права собственности, можно «торпедировать» более широким спектром действий: в отношении его действительности, в отношении статуса «заключенный», а также добиваться признания его расторгнутым. В ситуации, когда часть лиц, могущих претендовать на выкуп земельного участка, захочет получить «быструю» прибыль от его приобретения у государства и последующего отчуждения, а часть – существенно повысить арендные ставки, вполне вероятно увеличение споров, результат которых может помочь достичь таких целей. Выделение наиболее вероятных векторов доказывание позволит подготовить аргументационную базу защиты.
- Не достижение сторонами согласия по существенным условиям договора
В данном случае речь идет о несоответствии договора статье 15 закона «Об аренде земли», согласно которой договор аренды должен содержать нормативную денежную оценку земельного участка, конкретный размер арендной платы, план или схему участка, акт определения его границ.
В ситуации, когда часть лиц захочет получить «быструю» прибыль от приобретения участка, а часть – существенно повысить арендные ставки, вполне вероятно увеличение числа судебных споров на эту тему.
Однако Верховный Суд пришел к заключению, что отсутствие отдельных указанных условий не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным в виду отсутствия нарушения прав истца, если стороны четко определили предмет договора и объект аренды, а также предусмотрели размер и порядок оплаты арендных платежей. В то же время, прямые нормы Гражданского кодекса наверняка будут подстегивать схоластов «просудить» эту тему вновь и вновь.
- «Двойная» аренда земельного участка
Известная проблема, возникшая с появлением Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, вероятно, не исчезнет с отменой моратория. «Задвоение» государственной регистрации аренды участков происходит из-за того, что записи о регистрации, содержащиеся в предшествующих реестрах, не подлежали обязательно переносу в действующий, а сами регистраторы, видимо, не продемонстрировали должной внимательности при проверке старых реестров в процессе регистрации прав в новом. В результате нередки случаи, когда в реестре прав указан один собственник участка, а в Госземкадастре — совершенно другой.
Позиция судов в такой категории споров в целом сводится к определению, чьи права возникли раньше во времени (это лицо и наделяется приоритетом). Но в любом случае, спор разрешается с учетом доказательств приобретения прав сторонами и соблюдения ими процедуры госрегистрации.
- Оспаривание договора аренды с новым арендатором по инициативе предыдущего
Основанием такого оспаривания, как правило, является наличие у предыдущего арендатора преимущественного права на пролонгацию договора.
В даном случае важным аргументом против указанной позиции предыдущего арендатора может послужить отсутствие регистрации договора аренды на новый срок, как того требует закон, что принимает во внимание Верховный Суд. Однако здесь не все так однозначно, суд кассационной инстанции также констатирует, что значение имеет именно наличие или отсутствие возражений арендодателя относительно использования земельного участка арендатором после окончания срока договора. При этом высшая судебная инстанция обращает внимание на несоблюдение арендодателем гражданско-правовых принципов справедливости, разумности и добросовестности при заключении нового договора аренды с новым арендатором.
- Дефект воли – подписание договора неуполномоченным стороной лицом или вовсе подделка подписи стороны
Несмотря на всю банальность такого основания, в земельных спорах оно остается весьма применимым, учитывая хаотическое заключение договоров аренды с множеством собственников по всей стране. Отсутствие действительного волеизъявления стороны сделки однозначно свидетельствует о недействительности договора, что подтверждается многочисленными выводами Верховного Суда. Однако в случае с подлогом решающим доказательством будет выступать заключение почерковедческой экспертизы, отсутствие которой с большой вероятностью повлечет отказ в удовлетворении иска.
Дискуссионным относительного данного вопроса является применение доктрины venire contra factum proprium (запрета противоречивого поведения), на которую уже ссылается Верховный Суд. Важно заметить, что, исходя из сложившейся судебной практики, фактическое получение собственником арендной платы не свидетельствует о действительности договора, который он не подписывал.
Кроме того, ряд принципиальных земельных споров в настоящее время еще находится на рассмотрении Объединенной палаты Верховного Суда:
- о расторжении договора аренды на основании того, что арендатор в нарушение условий договора и норм закона «Об аренде земли» без согласования с арендодателем передал арендованный участок в пользование третьего лица (скрытая субаренда);
- о толковании понятия «систематическая неуплата арендной платы»;
- о применении пункта 6 статьи 3 Гражданского кодекса и доктрины venire contra factum proprium (запрета противоречивого поведения) в спорах о признании недействительными договоров аренды на основании утверждения арендодателя о том, что договор содержит не его подпись;
- о возможности автоматического перехода к лицу, которое приобрело право на строение, права собственности на соответствующий участок по этим строением;
- о праве суда самостоятельно осуществить правовую квалификацию правоотношений на замену той, которая приведена истцом (в спорах о взыскании средств за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов собственников объектов недвижимости);
- о возможности отождествления права пожизненного наследования владения землей с правом постоянного пользования;
- о моменте вступления в силу договора аренды (с момента регистрации или с момента заключения);
- об обязательности заблаговременного уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды земли;
- о способах защиты при продлении договора аренды земли: «признание договора продленным» или «признание заключенным дополнительного соглашения о продлении договора аренды земли».
Судебная практика по приведенным категориям споров с высокой вероятностью существенного повлияет на земельные правоотношения в мире «после отмены моратория».
С учетом изложенного, «стресс-проверка» устойчивости договорного массива может стать одной из востребованных аналитических услуг, рекомендованных бизнесу, основанному на использовании арендованных земельных участков. И проводить такой анализ должны не корпоративные юристы, в ведении которых относится due diligence, а специалисты-судебники, для которых выявление потенциальных «точек оспаривания» — часть ежедневной работы.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
