Є одне золоте правило як для бізнесу, так і для життя: не брати більше, ніж зможеш подужати. У «Київміськбуді» його, мабуть, так і не засвоїли.
Слідом за баластом довгобудів «Укрбуду», які повільно, але впевнено стають довгобудами «Київміськбуду», компанії вже доручили аудит проблемних ЖК «Патріотика» та «Еврика» Банку «Аркада».
Навіщо потрібен аудит довгобуду? По-хорошому, аудит будмайданчиків проблемних новобудов передбачає оцінку матеріальних активів, технічну експертизу стану будівлі, конструкцій, які довгий час перебували під впливом природних умов.
Сюди ж відносимо технічну інвентаризацію майна: що з технікою та будівельними матеріалами. А найголовніше — фінансові підрахунки та оцінка необхідних капіталовкладень, щоб закінчити проєкт.
Минулого року подібний аудит робили для себе кілька компаній, які розглядали можливість впрягтися в історію з новобудовами «Укрбуду». Тоді, за підрахунками декількох забудовників, середній чек на добудову одного об'єкта становив 70-90 млн грн.
Це мінімальні вкладення, щоб виконати зобов'язання перед інвесторами. До того ж діставати їх потрібно було з власної кишені, оскільки більшість квартир у комплексах було розпродано практично повністю.
Будівельний бізнес рідко займається сліпою благодійністю, інакше він давно був би збитковим і нерентабельним, тому забудовники дуже сподівалися, що ситуація з «Укрбудом» підштовхне владу до пошуку оптимального механізму державно-приватного партнерства.
Які варіанти добудови довгобуду можуть бути? Добудова проблемних об'єктів коштом місцевого бюджету. Простіше кажучи, Київ виділяє гроші з бюджету для того, щоб розв'язати питання житлових комплексів Банку «Аркада».
Це той варіант, якщо не знайдеться інвестор. Шанс 1 з 1000, адже ані грошей, ані бажання витрачатися повною мірою у міста немає.
Другий варіант — залучити якимось чином зацікавленого гравця ринку бенефітами.
Далеко не кожна компанія готова вплутатися в історію з довгобудом через те, що добудовувати об'єкти за кимось завжди складно.
Оперативно розібратися з документами та іншим проблематично («Київміськбуд» уже тривалий час б'ється головою об стіл з документацією за кількома об'єктами «Укрбуду»), існують матеріальні й репутаційні ризики.
Що може змусити забудовника взятися добудовувати проблемні новобудови?
Преференції у вигляді нової земельної ділянки під забудову, право продати ще нереалізовані квартири та комерційні площі (якщо є), пільги на оренду землі, перегляд проєкту в бік збільшення площ.
Наприклад, побудувати додатковий будинок, збільшити поверховість тощо. Усе це дуже індивідуально і залежить від домовленостей і загальної картини об'єкта.
Третій варіант — пригрузити довгобудом того, хто через певні взаємини з містом не зможе ніяк відмовитися. Коли йдеться про «Укрбуд» і Банк «Аркада», то це компанія «Київміськбуд», яка, крім чужих комплексів, має зобов'язання за своїми об'єктами.
Подібне розтягування портфеля загрожує:
- а) зривами й затягуванням строків будівництва;
- б) збільшенням фінансового навантаження на девелопера і, як наслідок, вимиванням і без того виснаженого ресурсу;
- в) розмиванням уваги, через яке страждає якість реалізації ЖК.
Що буде з ЖК Банку «Аркада»? Усе йде до того, щоб пригрузити ними «Київміськбуд», який ще й досі не розібрався зі спадщиною «Укрбуду». Для добудови проєктів «Укрбуду» потрібно близько 2 млрд грн — це без урахування нереалізованих квартир і доплат.
Забудовник пропонує Державній іпотечній установі викупити квартири на потрібну суму. Але поки що з цим туго.
На добудову ЖК «Патріотика» та «Еврика» знадобляться гроші. Суми стануть зрозумілими після аудиту, але вже ясно, що з цим буде сутужно, боляче й довго.
Читайте також
