П'ять головних питань про орендну плату в посткарантин

член Асоціації правників України, юрист ЮК «Алєксєєв, Боярчуков та партнери»

Механізм визначення розміру пільгової орендної плати в посткарантин і робота в карантин: як отримати знижку на оренду?

Питання 1. Про механізм визначення розміру пільгової орендної плати

Станом на сьогодні такий механізм не передбачений.

Відповідно до ч.4 ст.762 Цивільного кодексу, винаймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Відповідно до ч.6 ст.762 Цивільного кодексу, винаймач (орендар) звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Ч. 2 ст. 286 Господарського кодексу передбачено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

До обставин, за які орендар не відповідає, закон саме й відносить карантинні заходи, які обмежують використання орендованого приміщення або доступ до такого приміщення третіх осіб.

Якщо з повною неможливістю користуватися майном усе зрозуміло і орендар має право вимагати звільнення від орендної плати, то щодо часткової неможливості однозначної відповіді немає.

Звертаю увагу, що відносини оренди, серед іншого, базуються на принципі свободи договору.

Якщо коротко схарактеризувати цей принцип, то він зводиться до того, що в договорі можна передбачити будь-які умови, що прямо не заборонені законом.

Саме в договорі сторони можуть врегулювати взаємовідносини, пов’язані зі зміною порядку нарахування орендної плати.

Кабмін намагається врегулювати питання оренди державного майна. На сайті уряду міститься проєкт постанови, якою пропонується запровадження механізму визначення розміру зменшеної орендної плати за користування держмайном. Станом на сьогодні цю постанову поки не ухвалено, і вона не може бути застосованою у взаємовідносинах.

Вищезазначеним проєктом постанови пропонується звільнити від сплати оренди на період карантину суб’єкти господарювання, які користуються держаним майном і які через обмежувальні заходи не здійснювали діяльність.

Також проєктом постанови пропонується нараховувати орендну плату в розмірі 50% та 25% залежно від виду діяльності. Детальний перелік можна переглянути в самому проєкті.

Питання 2. Чи тягне за собою ухвалення норми про пільгову орендну плату переукладення договору

Ні, укладення нового договору не потрібне.

Вартість орендної плати є тільки однією з багатьох умов договору оренди, і її зміна не тягне за собою необхідності переукладення договору.

На практиці зміна орендної плати відбувається за такою схемою:

орендар направляє листа з проханням про зменшення орендної плати. У цьому листі орендар обґрунтовує необхідність зменшення та пропонує свій розмір нової орендної плати на період дії обмежувальних заходів;
у разі задоволення прохання орендаря сторонами підписується додаткова угода до договору про зменшення орендної плати на період дії таких обмежувальних заходів;
у разі відмови орендодавця щодо зменшення оренди він направляє таку відмову орендарю;
необґрунтована відмова орендодавця від зменшення орендної плати може бути оскаржена в судовому порядку.

Питання 3. Чи повинен орендар доводити, що не працював у період карантину? Як саме?

Так, орендар повинен доводити ті обставини, на які він посилається.

У цьому разі доказом того, що орендар не здійснював діяльність, є заборона Кабміну чи інших суб’єктів влади на здійснення саме такої діяльності, яку здійснював орендар в орендованих приміщеннях.

Оскільки законодавець прив’язав можливість зменшення плати саме до обмежувальних протиепідемічних заходів, орендарю необхідно довести, що було саме таке обмеження і воно вплинуло на його діяльність.

Наприклад, відділення банку, яке орендує приміщення в торгово-розважальному центрі, має право на зменшення орендної плати на період, коли такий торгово-розважальний центр було закрито.

Водночас іншому відділенню банку, яке розміщено в окремому приміщенні зі своїм входом, орендар має правові підстави відмовити.

Додатковими доказами обставин, які можуть вплинути на зменшення орендної плати, може бути виписка з рахунків чи податкова звітність, яка підтверджує зменшення доходу в період дії карантину.

Також можуть допомогти копії наказів про переведення працівників на віддалену роботу; покази свідків.

Питання 4. Чи підпадають під дію норми компанії, які в період дії карантину працювали онлайн

Так, підпадають.

Відносини оренди розповсюджуються виключно на діяльність орендаря в межах орендованого приміщення.

Якщо мали місце заходи, які обмежили діяльність орендаря саме в орендованому приміщенні, це є підставою для зменшення орендної плати.

Водночас не має значення, чи є в орендаря інші приміщення, які продовжили працювати, чи орендар здійснював свою діяльність з використанням мережі інтернет.

Питання 5. Чи може орендодавець оскаржити пільгу для орендаря

Варто зазначити, що будь-які спори між сторонами можуть бути вирішені в судовому порядку.

Ухвалення норми, що розглядається, не має наслідком автоматичного зменшення орендної плати. Законодавець лише розширив перелік підстав для зменшення чи скасування орендної плати, додавши до них карантинні заходи.

Як зазначалося раніше, для зменшення орендної плати в межах добровільного (договірного) порядку орендар звертається до орендодавця з проханням зменшити орендну плату.

Орендар повинен обґрунтувати свою позицію, а орендодавець має право відмовити у зменшенні орендної плати.

У разі відмови орендар має право звернутися до суду з вимогою про примусове зменшення орендної плати. Після набуття чинності рішенням суду розмір орендної плати буде зменшено на певний відсоток і період.

Якщо ж орендар самостійно вирішить платити орендну плату в меншому розмірі, то орендодавець має право звернутися до суду і в примусовому порядку стягнути розмір несплаченої орендної плати.