Пять главных вопросов об арендной плате в посткарантин

Член Ассоциации юристов Украины, юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры»

Механизм определения размера льготной арендной платы в посткарантин и работа в карантин: как получить скидку на аренду?

Вопрос 1. О механизме определения размера льготной арендной платы

По состоянию на сегодня такой механизм не предусмотрен.

Согласно ч.4 ст.762 Гражданского кодекса, наниматель (арендатор) имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Согласно ч.6 ст.762 Гражданского кодекса, наниматель (арендатор) освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Ч. 2 ст. 286 Хозяйственного кодекса предусмотрено, что арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

К обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, закон как раз и относит карантинные меры, которые ограничивают использование арендованного помещения или доступ к такому помещению третьих лиц.

Если с полной невозможностью пользоваться имуществом все понятно и арендатор имеет право требовать освобождения от арендной платы, то с частичной невозможностью однозначного ответа нет.

Обращаю внимание, что отношения аренды, помимо прочего, базируются на принципе свободы договора.

Если коротко охарактеризовать этот принцип, то он сводится к тому, что в договоре можно предусмотреть любые условия, которые прямо не запрещены законом.

Именно в договоре стороны могут урегулировать взаимоотношения, связанные с изменением порядка начисления арендной платы.

Кабмин пытается урегулировать вопросы аренды госимущества. На сайте правительства размещен проект постановления, которым предлагается ввести механизм определения размера уменьшенной арендной платы за пользование госимуществом.

По состоянию на сегодня данное постановление пока не принято и не может быть применено во взаимоотношениях.

Вышеуказанным проектом постановления предлагается освободить от уплаты аренды на период карантина субъекты хозяйствования, которые пользуются госимуществом и которые из-за ограничительных мероприятий не осуществляли деятельность.

Также проектом постановления предлагается начислять арендную плату в размере 50% и 25% в зависимости от вида деятельности. Подробный перечень можно посмотреть в самом проекте.

Вопрос 2. Тянет ли за собой принятие нормы о льготной арендной плате перезаключение договора

Нет, заключение нового договора не требуется.

Стоимость арендной платы представляет собой только одно из многих условий договора аренды, и ее изменение не влечет за собой необходимости перезаключения договора.

На практике изменение арендной платы происходит по следующей схеме:

арендатор направляет письмо с просьбой об уменьшении арендной платы. В этом письме арендатор обосновывает необходимость уменьшения и предлагает свой размер новой арендной платы на период действия ограничительных мероприятий;
в случае удовлетворения просьбы арендатора сторонами подписывается дополнительное соглашение к договору об уменьшении арендной платы на период действия ограничительных мероприятий;
в случае отказа арендодателя в уменьшении аренды он направляет такой отказ арендатору;
необоснованный отказ арендодателя в уменьшении арендной платы может быть оспорен в судебном порядке.

Вопрос 3. Должен ли арендатор доказывать, что не работал в период карантина? Как именно?

Арендатор должен доказывать те обстоятельства, на которые он ссылается.

В этом случае доказательством того, что арендатор не осуществлял деятельность, является запрет Кабмина или других субъектов власти на осуществление именно такой деятельности, которую осуществлял арендатор в арендованных помещениях.

Поскольку законодатель привязал возможность уменьшения платы именно к ограничительным противоэпидемическим мероприятиям, арендатору необходимо доказать, что именно такое ограничение имело место и оно повлияло на его деятельность.

Например, отделение банка, которое арендует помещение в торгово-развлекательном центре, имеет право на уменьшение арендной платы на период, когда такой торгово-развлекательный центр был закрыт.

В то же время другому отделению банка, которое размещено в отдельном помещении со своим входом, арендатор имеет правовые основания отказать.

Дополнительным доказательством обстоятельств, которые могут повлиять на уменьшение арендной платы, может быть выписка со счета или налоговая отчетность, которая подтверждает уменьшение дохода в период действия карантина.

Также могут помочь копии приказов о переводе работников на удаленную работу; показания свидетелей.

Вопрос 4. Попадают ли под действие нормы компании, которые в период действия карантина работали онлайн

Да, попадают.

Отношения аренды распространяются исключительно на деятельность арендатора в пределах арендуемого помещения.

Если имели место меры, которые ограничили деятельность арендатора именно в арендованном помещении, это является основанием для уменьшения арендной платы.

При этом не имеет значения, есть ли у арендатора другие помещения, которые продолжали работать, или арендатор продолжил осуществление своей деятельности с использованием сети интернет.

Вопрос 5. Может ли арендодатель обжаловать льготу для арендатора

Следует отметить, что любые споры между сторонами могут быть решены в судебном порядке.

Принятие рассматриваемой нормы не влечет автоматического уменьшения арендной платы. Законодатель только расширил перечень оснований для уменьшения или отмены арендной платы, добавив к ним карантинные мероприятия.

Как отмечалось ранее, для уменьшения арендной платы в добровольном (договорном) порядке арендатор обращается к арендодателю с просьбой уменьшить арендную плату.

Арендатор должен обосновать свою позицию, а арендодатель имеет право отказать в уменьшении арендной платы.

В случае отказа арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о принудительном уменьшении арендной платы. После вступления решения суда в законную силу размер арендной платы будет уменьшен на определенный процент и период.

Если же арендатор самостоятельно решит платить арендную плату в меньшем размере, то арендодатель имеет право обратиться в суд и в принудительном порядке взыскать размер неуплаченной арендной платы.