Ринок житлової нерухомості в Україні переживає часи турбулентності. Нестабільність викликана різними, проте пов’язаними між собою причинами. Які ж саме є головними з них і що очікувати на ринку найближчим часом, читайте далі.
Три головні чинники впливу на ринок
Першим фактором, який впливає на ринок, є політична кон'юнктура в країні. Зміна еліт призведе до зміни векторів і в будівельній галузі. Коли сформований Кабінет міністрів розпочне роботу, стане зрозуміло, яким буде новий склад Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України і який вектор для будівельної галузі він вибере.
Багато реформ, розпочатих попереднім Мінрегіонбудом, за задумом були позитивними. Йдеться, наприклад, про реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції та скасування застарілих будівельних норм. Реформи тільки нещодавно стартували, і їх потрібно розвивати, щоб отримати видимі результати. Чи будуть продовжені ці реформи, стане зрозуміло вже незабаром.
Друге питання — нові державні будівельні норми, які зараз знаходяться в фактично підвішеному стані. Окремі з них вступають в силу з 1 грудня, і логічним було б вже зараз їх враховувати при проектуванні будинків. Але що ж робити, якщо нова мітла буде мести по-новому? Невизначеність, яка виникла з цієї причини — найгірший ворог ринку. У підвішеному стані знаходяться і забудовники, і покупці. Останні не поспішають нести свої кревні у відділи продажів, намагаючись зрозуміти, що ж буде далі.
Ще одним фактором, який може змінити хід речей на ринку, є можливий різкий стрибок курсу долара восени. Якщо це станеться, то ціни можуть вирости в середньому на 2-5%, в залежності від проекту.
Співвідношення попиту і пропозиції на ринку
На ринку житлової нерухомості України не перший рік спостерігається перекіс між попитом і пропозицією. Потрібно зрозуміти, що платоспроможними клієнтами є близько 60% потенційних покупців. Вони зможуть придбати квартиру вже зараз, заплативши за неї в повному обсязі, скориставшись розстрочкою до введення, іпотекою або тривалою розстрочкою від забудовника.
Ті ж клієнти, що залишилися, перебувають в режимі відкладеного попиту. Ці люди, як правило, дуже обмежені в бюджеті і не можуть собі дозволити покупку. Вони змогли б придбати житло, якби іпотека мала процентну ставку хоча б 9-12% (зараз у середньому 22%), з урахуванням стабільного рівня доходів і низьких інфляційних ризиків. Але масового кредитування чекати не варто: це дуже велике навантаження на сімейний бюджет і далеко не кожен зможе собі дозволити обслуговувати кредит.
Боротьба за покупців штовхає девелоперів до зростання якості проектів і пошуку гнучких фінансових механізмів. Це грає на руку кінцевим споживачам, тому можна сміливо стверджувати, що на ринку житлової нерухомості України настав час покупців.
Ризики в роботі будівельних компаній
Стійкість будівельної компанії залежить від ряду факторів. Перш за все, від знання своєї справи, готовності чесно вести діяльність, дотримуватися всіх приписів будівельних норм і наявності дозвільної документації.
З іншого боку, отримання дозволів на будівництво в Україні вже давно є головним корупційним джерелом в галузі. Часом забудовники виконують усі приписи органів влади і чекають місяцями, щоб їм нарешті дозволили зайти на майданчик. Трапляється, що вони отримують пропозиції «залагодити питання» кулуарно.
Ще один нюанс — протести місцевих активістів проти будівництва. Акції можуть бути як справжніми, так і проплаченими. Причинами справжніх протестів є недостатня робота з місцевими жителями, неготовність девелопера йти на діалог, розповідати про проект і його цінність для району.
Проплачені акції протесту — це або боротьба за землю, або спосіб «зрубати грошей» з девелопера.
Забудовнику важливо зрозуміти просте правило — якщо він заходить в щільно заселений район і об'єкт викликає неоднозначні емоції у місцевих жителів, потрібно обов'язково вийти з ними на контакт, зрозуміти їх біль і знайти точки дотику.
Запобігти протестам може допомогти новий публічний простір: сквер, дитячий майданчик або садочок для всього району. Тому дуже важливо, в першу чергу, налагодити добросусідські відносини з жителями району майбутнього будівництва.