Дискуссия по вопросу эффективного управления многоквартирным домом длится не первый десяток лет. Ведь у каждого формата свои преимущества и недостатки. Например, плюсы ЖЭКов — это софинансирование на энергоэффективные программы, специалисты, которые всегда под рукой. Из минусов — это очень плохой сервис и необоснованные цены на услуги.
В свою очередь, ОСМД привлекает тех, кто хочет самостоятельно управлять домом, но и здесь, как доказала практика, есть много вопросов к качеству работы и освоению средств. 
исследовало, что лучше работает, централизованное или коллективное управление домом.
Согласно данным Укрстата, в 2020 году примерно в 180 тыс. многоквартирных домов действуют следующие формы управления:
- 38% (около 70 тыс.) домов осталось на обслуживании коммунальных ЖЭКов;
- 25% (45 тыс.) домов обслуживают профессиональные управители, избранные органами местного самоуправления;
- 19% домов управляют ОСМД — в среднем в месяц создается около 140 организаций;
- 8% (14, 4 тыс.) домов управляют частные компании, избранные совладельцами.
Частный ЖЭК: преимущества и недостатки
Обычно застройщик, вводя дом в эксплуатацию, сам создает управляющую компанию и оформляет ее на подконтрольных людей. Или жители могут выбрать управляющего на определенный срок среди нескольких компаний и таким образом переложить на него все проблемы по обслуживанию дома.
Минус такого управления — постепенное снижение качества услуг и повышение тарифов, на формирование которых жители, по сути, не смогут влиять. Ведь частные обслуживающие компании часто требуют повышения платы по договору. И в Украине существует немало случаев, когда такие ЖЭКи шантажируют жителей, рассылая письма, что, мол, без повышения цены обслуживать не будут, а некоторые вообще отказываются дальше работать.
По убеждению адвоката, руководителя гражданской практики ЮФ «Горецкий и Партнеры» Дарины Старовойтовой, передача управления имуществом многоквартирных домов частным ЖЭКам приводит к негативным последствиям: фактическая монополизация рынка услуг, предоставление некачественных услуг, самостоятельное установление тарифов на содержание и обслуживание дома.
«Если взять, к примеру, столицу, то принципиальной разницы между частными и коммунальными ЖЭКами нет: никакой отчетности, прозрачности использования средств, низкий уровень предоставления услуг. Кроме того, на практике привлечь к ответственности за невыполнение ЖЭКом своих обязанностей сложно», — подчеркнула Старовойтова.
Конечно, есть и случаи, когда частный ЖЭК выполняет свои обязанности качественно, и такая форма управления становится альтернативой ОСМД.
Государственный ЖЭК — пережиток прошлого?
Среди преимуществ обслуживания многоквартирного дома государственным ЖЭКом — условная стабильность, когда плату за обслуживание дома и придомовой территории устанавливает городской совет или совет ОТГ, а значит, нет ее стремительного повышения.
Поскольку такой ЖЭК обслуживает целый микрорайон, каждый житель платит меньше средств. К примеру, в Киеве сегодня это 5-6 грн за 1 кв.м. Но не все так хорошо, как кажется на первый взгляд. Ведь проверить, все ли услуги из перечисленных в квитанции реально предоставляются, не так-то легко.
По убеждению эксперта, все же состоять на учете в коммунальном ЖЭКе, возможно, не самый лучший вариант, но точно спокойнее, чем на балансе у частной управляющей компании, которая будет диктовать свои условия очень жестко.
О большом минусе жилищно-эксплуатационных контор известно — это низкое качество обслуживания. Например, жильцы жалуются на то, что не убирают в подъездах, на придомовой территории подметают и собирают мусор изредка, не говоря уже об услугах дезинсекции. Некоторые дома не имеют даже постоянно закрепленного дворника из-за большой текучести кадров в ЖЭКах.
Государственный ЖЭК — рудимент советской эпохи, организация, выживающая за счет дотаций из коммунального или государственного бюджета. При этом государственных денег никогда не хватает, что отражается на качестве обслуживания. Потрепанные подъезды, грязные лестничные клетки, несвоевременно вывезенный мусор, сломанные лифты, систематические аварии — все это является следствием ненадлежащего финансирования.
Александр Кудрявцев
управляющий Адвокатским бюро Александра Кудрявцева
Управление ОСМД: преимущества и риски
Благодаря этой форме управления владельцы квартир могут сами решать вопросы содержания своего дома и контролировать все расходы. Ведь ОСМД как юридическое лицо самостоятельно формирует и контролирует собственный бюджет и взносы жильцов, выбирает поставщиков услуг по всем жилищно-коммунальным статьям расходов и тарифам (обслуживание внутридомовых сетей, придомовой территории, вывоз мусора и т.п.).
Кроме того, растет ответственность жильцов за общее имущество, они гораздо более мотивированы участвовать в его улучшении и модернизации, в том числе финансово.
А в лице правления ОСМД жители получают представительство своих интересов в госорганах (местные госадминистрации, суды и т.п.). Правда, на практике госорганы часто игнорируют запросы ОСМД.
Еще один плюс ОСМД — возможность провести комплексную энергомодернизацию дома, приняв участие в госпрограмме «Энергодом». По ней государство финансирует до 70% затрат на реализацию энергосберегающего проекта, что в результате позволит сократить энергопотребление и снизить тарифы на 40-60%.
Впрочем, первое время работы ОСМД — всегда сложное и проблемное. Это много волокиты, прием дома на баланс, отсутствие средств в первые месяцы работы, налаживание функционирования всех коммуникаций, поиск обслуживающих организаций, штата и т.д.
Минусом ОСМД могли быть слишком высокие расходы для жителей на старте объединения, в некоторых случаях это могут быть более высокие тарифы, чем в государственных ЖЭКах.
Как правило, ОСМД не имеет смысла создавать для одного дома. Однако интересы жильцов разных квартир могут существенно отличаться. Например, вопрос, в каком доме, в какой последовательности проводить те или иные ремонтные работы, может вызвать серьезные споры. Ведь часть жителей будет опасаться, что их средства пойдут на благоустройство других домов, а на них денег потом не хватит. В целом в ОСМД оперативность принятия решений может быть намного ниже, чем в ЖЭКе.
Конечно, может сработать и человеческий фактор — недобросовестное, коррупционное руководство ОСМД, низкий уровень квалификации руководителя. Если с этим не повезло, ОСМД не заработает в нормальном режиме. К сожалению, такие случаи не единичны.
«Некомпетентность правления ОСМД, отсутствие отчетности и непрозрачное использование средств всегда несут риски возникновения конфликта: количество судебных споров между совладельцами и ОСМД растет, как и количество жалоб на решения государственных регистраторов, проводящих изменения в ЕГРПОУ в порядке исполнения решений общего собрания совладельцев ОСМД. Иногда такими спорами деятельность ОСМД может быть заблокирована вообще», — убеждена Дарья Старовойтова.
Большинство проблем ОСМД обусловлены несовершенным законодательством. Фото: legalhub
Все эти проблемы обусловлены недостатками законодательства, регулирующего деятельность ОСМД.
В частности, грубой ошибкой реформы является предоставление возможности управления и контроля без требования профессиональности такого управления.
То есть в настоящее время к руководству ОСМД могут быть привлечены непрофессионалы, не имеющие ни соответствующего опыта, ни необходимых знаний, ни законодательной, ни технической базы.
А это приводит не только к промахам в их работе, но и к низкому уровню предоставления услуг, неэффективному управлению в целом и даже к возникновению аварий и причинению вреда жизни и здоровью совладельцев и их имуществу.
«Нередко люди, занимающие должности руководителей ОСМД, преследуют корыстные интересы. Кто-то хочет присвоить технические помещения дома, чтобы потом перепродать или сдавать их в аренду. Кто-то пытается захватить придомовую территорию. Кто-то — реализовать какие-то инвестиционные проекты по надстройке дополнительных этажей или пристройке.
При этом доход от таких проектов присваивается председателями ОСМД, а не идет на общие нужды.
Есть много случаев, когда главы ОСМД воровали средства, собранные жителями на ремонт дома, или присваивали коммунальные платежи людей. Иногда главы ОСМД брали кредиты под залог имущественных прав на дом и убегали. В таких ситуациях жильцы оказываются в достаточно затруднительном положении: нередко им приходится собирать средства на погашение такого кредита».
Александр Хмелевский
независимый эксперт, к.э.н.
Общий риск — сложность защиты прав собственника имущества — касается всех форм управления домом. К примеру, распространенный случай заливания квартиры может не привести к восстановлению прав потерпевшего, если работник ЖЭКа или ОСМД некорректно составил акт о причинении ущерба.
Второй пример — отсутствие исправления недостатков в работе систем коммуникаций: доказать бездействие держателя сложно, и в судебном порядке этот процесс займет длительное время.
Реалии управления имуществом в Украине обусловлены и советским наследием предоставления коммунальных услуг и пробелами в законодательстве относительно новых форм управления домом.
В любом случае нужно тщательно следить, что и каким образом жильцам начисляют и какие услуги предоставляют на деле, а не на бумаге, и контролировать обслуживающую инстанцию, чтобы она работала качественно.
Читайте также
