Растет спрос на небольшие помещения в ЖК/rio-design.com.
Первые этажи в новостройках по большей части уже давно нежилые. Их занимают магазины, салоны красоты, медицинские клиники и разнообразные сервисы. Их цель — обеспечить максимально разнообразную инфраструктуру, предоставлять услуги и продавать товары местным жителям. О ценах, а также о том, как купить или арендовать нежилое помещение в новостройке, The Page узнало из первых рук.
Почему бизнесу выгодно купить или арендовать помещение в новостройке
Цокольные этажи столичных новостроек — главный плацдарм для полномасштабной битвы концепций, которая развернулась на рынке жилой недвижимости. В условиях ограниченного спроса, который существенно меньше предложения, застройщики начали делать ставку на то, что еще 5 лет назад считали блажью: концепцию, микс-формат недвижимости, грамотное планирование общественного и частного пространства, разграничение потоков и создание максимально разнообразной инфраструктуры, которая будет отвечать требованиям самых придирчивых жителей.
Именно поэтому в сегменте коммерческой недвижимости в составе жилых комплексов, по словам Олеси Скрынник, директора департамента коммерческой недвижимости компании «Интергал-Буд», на данном этапе происходит жесткий пересмотр форматов.
«Еще пару лет назад на первых этажах можно было встретить квартиры, но в последнее время все застройщики стараются учесть необходимость обеспечения жителей комплекса разнообразной многофункциональной инфраструктурой и еще на момент проектирования определиться с функциональным назначением помещений», — рассказала эксперт.
Это, по словам Скрынник, позволяет провести правильную инженерную подготовку самих помещений, что поможет в будущем размещать в комплексах востребованные инфраструктурные объекты.
Чтобы создать концептуальную инфраструктуру в ЖК, уже на этапе проектирования девелопер будет проводить анализ локации, изучать окружающую инфраструктуру, прогнозировать потребности будущих жильцов и на основании этого планировать функциональное наполнение коммерческой части комплекса, рассказали The Page в компании Daytona Development Company.
«Таким образом, будут создаваться помещения целевого назначения с максимально полезной площадью, уже оснащенные инженерными сетями, подъездными путями, парковочными местами и прочим с учетом будущей сферы деятельности», — уверены в компании.
Концептуальный подход к организации ЖК, по мнению специалистов Daytona Development Company, обеспечит для бизнеса целевую аудиторию с определенным статусом и потребностями, а также позволит избежать непродуманной конкурентной борьбы за выживание (три салона в одном ЖК). А выход на улицу с активным трафиком позволит привлечь дополнительных клиентов из соседних домов и при этом никак не отразится на приватности жильцов комплекса.
Как изменится стрит-ритейл в ЖК из-за коронавируса
Коронавирус и карантин, которые отправили множество бизнесов в нокаут, уже изменили рынок коммерческой недвижимости. Поэтому неудивительно, что существенные пертурбации ждут и сегмент нежилых помещений в составе новостроек.
Прежде всего, уверена Скрынник, рынок столкнется с пересмотром площадей. «До коронакризиса был спрос на нежилые помещения под бизнес до 100 кв. м и больше, теперь интерес смещается к меньшим лотам. Золотой стандарт — 50 кв. м, площадь, которая подходит практически для всего», — рассказывает эксперт.
Несмотря на то что увеличилась часть запросов на микроформаты 10-20 кв. м, директор департамента коммерческой недвижимости компании «Интергал-Буд» советует инвесторам наперед думать об эргономике помещений. Любому, кто хочет открыть свое дело, придется организовать рабочее пространство, которое будет соответствовать всем нормами и требованиям.
«Во-первых, это санитарная зона — минимум 2,5 кв. м. Во-вторых, на каждое рабочее место должно приходиться не менее 4,5 кв. м полезной площади, даже если человек просто сидит или стоит на месте. В-третьих, если вы будете что-либо готовить, потребуется два подключения к воде, промышленной канализации и отдельный вентиляционный канал», — перечисляет требования Скрынник.
К тому же нельзя упускать из виду складские зоны: продукты и товары где-то нужно хранить. «Самая маленькая площадь, на которую стоит рассчитывать — 35-40 кв. м», — советует она.
Еще одним важным изменением на рынке, убеждены в Daytona Development Company, станет переход от продажи коммерческих помещений к долгосрочной аренде под управлением девелопера или управляющей компании.
«Девелопер сможет формировать и поддерживать пул востребованных жителями инфраструктурных объектов, а арендатор, в случае проблем с бизнесом, сможет оперативно свернуть свою сеть или сменить локацию. Выгодно обеим сторонам», — пояснили The Page представители застройщика.
Подобные форматы сотрудничества на рынке уже есть. К примеру, «Интергал-Буд», рассказывает Скринник, одним из первых предложил аренду коммерческих помещений от застройщика, чтобы как можно быстрее привлечь инфраструктурные объекты в своих ЖК.
«Если бизнес дает социальное благо будущим жителям комплекса, мы готовы сдать помещение в аренду. Для всех инвесторов в коммерческую недвижимость компания разработала гибкие финансовые условия: аренда, аренда с последующим выкупом и рассрочка», — рассказала она.
Сколько стоит аренда/покупка нежилых помещений в новостройках Киева
Исторически так сложилось, что коммерческая недвижимость дороже жилой. Это обусловлено тем, что подготовка по инженерии здесь совершенно иная. Нужно обеспечить больший запас мощности электроэнергии, кратность подачи и отведения воды, а системы вентиляции и отопления могут отличаться.
Также на стоимость квадратного метра в нежилых помещениях на первых этажах, по словам Олеси Скрынник, влияет множество факторов: район, локация, расположение дома в составе ЖК, пешеходный трафик, интересы жителей и прочее.
«Для коммерческой недвижимости есть параметр, который гораздо важнее, чем цена, — это расположение. От того, как быстро люди смогут вас найти, будет зависеть и стоимость, и срок окупаемости капиталовложений. Цена квадратного метра в среднем может быть как $1,7 тыс., так и доходить до $3-5 тыс. за квадрат, и это далеко не предел», — поделилась с The Page эксперт.
Арендные ставки, как и цена, зависят от класса объекта и трафика. Минимальные ставки, рассказывает Скрынник, будут от $8-10/кв. м.
Но для заработка в сегменте коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, часто нужен опыт и экспертиза. Кроме того, инвестор должен быть хорошим стратегом. Прежде чем покупать или арендовать торговое помещение, следует продумать все мельчайшие детали своего проекта и перспективы развития ЖК, в котором вы обосновались.
Ведь может случиться так, что в результате долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории трафик через год снизится или перед вашим домом вырастет новый и закроет от потенциальных покупателей. Это точно скажется на уровне доходности объекта, а значит, и на его ликвидности.