Останнім часом зловмисники використовують чимало злочинних схем задля різноманітних махінацій, пов’язаних із діяльністю ОСББ (Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку). Довірливі або неуважні власники нерухомості не тільки платять драконівські тарифи, але й залишаються без своїх квартир. 
дослідило, які саме схеми в ОСББ використовують в Україні та як із ними боротися.
Ухвалений у 2015 році закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надав можливість самостійного вибору форми управління в багатоквартирному будинку. За даними Державної служби статистики, кількість зареєстрованих ОСББ в Україні у 2020 році становила 32 408. І сьогодні створюється близько 140 об’єднань на місяць.
Які бувають шахрайські схеми ОСББ
Зазвичай ОСББ дає можливість економити та приводити до ладу будинок і територію біля нього. Але це за умови, що ОСББ створили реальні мешканці, а не шахраї. На жаль, нова редакція закону «Про житлово-комунальні послуги» прибрала повноваження органів місцевого самоврядування у сфері послуг управління. Вони не повинні впливати на діяльність ОСББ чи контролювати її. Мешканці самі мають нести відповідальність за свою власність. Але як це зробити в будинку, де сусіди неініціативні, а інколи навіть не знають один одного?
Під приціл шахраїв зазвичай потрапляють об’єкти нової забудови. Причин цьому декілька, зокрема те, що нові будинки не потребують суттєвих капіталовкладень, а тому майже всі грошові кошти, які надходять на рахунки ОСББ, найчастіше осідають у кишенях аферистів. Крім того, в нових будинках мешканці не знайомі між собою. Це унеможливлює спільне обговорення питання доцільності створення об`єднання. Тому шахраї оперативно готують документи для реєстрації ОСББ, передають їх державному реєстратору та одразу ж після реєстрації починають активно наводити порядки, нав’язуючи мешканцям будинку свої правила гри.
Вишневий Олександр
керуючий партнер АО «Вишневий і Партнери»
Створення ОСББ без участі власників
Експерт зазначає, що процес створення об`єднання співвласників нерідко відбувається без будь-якого повідомлення власників квартир про проведення установчих зборів та супроводжується підробленням їхніх підписів в офіційних документах: протоколах установчих зборів, бюлетенях для голосування або ж листках письмового опитування.
Отже, схема шахраїв доволі проста: вони купують квартири в новобудовах, видаючи себе за професіоналів в управлінні спільним майном, підбивають мешканців створювати ОСББ або ж просто підробляють підписи власників квартир у документах, потрібних для створення компанії, якою в подальшому управляють.
Після цього через органи правління новоствореного ОСББ на власний розсуд визначають розміри платежів за обслуговування. А перевірчі органи на формування тарифної політики ОСББ жодного впливу не мають.
Шахраї в челенах правління ОСББ
Ще один поширений вид шахрайства — те, що люди, які не проживають у будинку або не є власниками майна, намагаються очолити новостворені ОСББ або ж увійти до правління в ролі «цінних експертів». Тим самим вони отримують повний доступ до розрахункових рахунків у банку. Та іноді зникають із чужими грошима.
Також ділки призначають собі великі зарплати за управління будинком. Замість ремонтних робіт у будинку та обслуговування комунікацій мешканці сплачують високі тарифи та утримують таких керівників.
Нещодавно в Ірпені був узагалі унікальний випадок: тут ділки зареєстрували ОСББ, створене в київських багатоповерхівках. До того ж без згоди та відома мешканців. Адже в реєстраційних документах ОСББ правильно вказують лише адресу будинку, а все інше — як завгодно: загальну площу будинку, кількість квартир, підписи мешканців. Ірпінські «оссбебешники» завзято підвищували тарифи та розпоряджалися підвалами й горищами будинків у столиці.
Правління вирішило: якщо в мешканців знайшлися кошти на придбання житла, то у них знайдуться гроші також на недешеве «утримання» будинку. Шахраї визначили чималі розміри платежів та нав’язували їх співвласникам будинку. Коли терпець мешканців увірвався, вони подали заяву до поліції. Наразі триває слідство.
Реєстрація ОСББ за підробленими протоколами
А ось за наступною схемою шахраї працюють у багатьох містах України. Вони реєструють ОСББ за підробленими протоколами зборів власників багатоквартирних будинків і таким чином отримують доступ до інформації про жителів. Далі вони відстежують власників квартир із соціально незахищених верств населення: пенсіонерів, інвалідів, одиноких людей тощо. Шахраї позбавляють їх житла, підробляючи документи про право власності на квартири, договори купівлі-продажу тощо. Вони перепродують житло декілька разів, а справжніх власників виписують за рішенням суду та виставляють на вулицю.
На жаль, мешканці й самі провокують шахрайські схеми в ОСББ. Адже під час його створення вони дають забагато повноважень голові та правлінню. Наприклад, право самостійно без згоди мешканців вибирати голову ОСББ чи здавати в оренду підвали та горища. Унаслідок цього ділки в ОСББ здають спільне майно за заниженими цінами, зазначеними в документах, а різницю кладуть собі в кишеню.
Популярною була і є схема відчуження через механізм ОСББ допоміжних приміщень багатоквартирного будинку: підвалів, горищ, технічних поверхів тощо на користь окремих фізичних осіб. А власники квартир ні на що не можуть вплинути: поки вони переоберуть керівників ОСББ, пройде багато часу.
Наталія Гнату
адвокатка
Завищені ціни на комунальні послуги в ОСББ
Чимало проблем виникає в ОСББ і з монополістами комунальних послуг, які незаконно затягують підписання прямих договорів із будинками (якщо їх немає), вимагають сплати додаткових коштів, пропонують непрозорі схеми постачання послуг тощо. Мешканці будинків не можуть оплатити комунальні послуги та накопичують величезні борги.
Голови ОСББ та члени правління або не в змозі вирішити ситуацію з чиновниками, або спеціально доводять ситуацію в будинку до критичної. Як наслідок будинки від'єднують від комунікацій, а суди з монополістами затягуються на роки. А мешканцям пропонують обслуговувальну компанію із завищеними тарифами та роздутими зарплатами, яка «швидко вирішить усі проблеми».
Механізм ОСББ з метою реалізації шахрайських схем використовують і забудовники в момент, коли право власності інвесторів на квартири ще не зареєстроване. Це узурпація права управління багатоквартирним будинком — укладення безвідкличного договору з афілійованою обслуговувальною чи управлінською компанією ухваленням статуту ОСББ із положеннями, які суперечать законодавству України.
Наталія Гнату
адвокатка
Як боротися з шахраями?
Олександр Вишневий рекомендує співвласникам будинку дотримуватися таких правил для захисту свої прав:
1. Оскільки незаконне створення ОСББ зазвичай супроводжується підробленням документів, потрібних для державної реєстрації ОСББ, наприклад бюлетнів для голосування та листків опитування, для перевірки підписів слід звернутися до центру надання адміністративних послуг за місцем розташування будинку. А саме запитати копії документів із реєстраційної справи ОСББ у паперовій формі.
2. Якщо підпис вам не належить, слід негайно повідомити про вчинення кримінального правопорушення правоохоронним органам. Якщо на цьому етапі сформовано правління ОСББ та об’єднання надсилає рахунки для сплати коштів, у такому повідомленні потрібно просити відкрити кримінальне провадження та здійснювати досудове розслідування згідно з ч. 2 ст. 358 КК України (підроблення документів), а також згідно з ч. 2 ст. 190 КК України (шахрайство).
3. Також необхідно встановити, чиї ще підписи мають ознаки підроблення. Можете не сумніватися в тому, що якщо було підроблено ваш підпис, то виявиться і підроблення підписів інших співвласників будинку.
4. Якщо встановлено масове підроблення, про це слід також вказати у зверненні до правоохоронних органів.
5. Під час досудового розслідування треба вимагати визнати вас потерпілою особою та клопотати про допит осіб, чиї підписи також були підроблені, про вилучення оригіналів документів і про проведення за рішенням слідчого судді почеркознавчої експертизи.
6. Маючи відповідний обсяг доказів, доцільно звернутися до суду із позовом про визнання незаконним та скасування рішення установчих зборів про створення ОСББ.
7. Наявність ухвали про відкриття провадження в справі буде підставою для зупинення інших проваджень, які зазвичай відкриваються за позовними заявами шахраїв. Зокрема, щодо зобов’язання попереднього управителя (обслуговувальної організації) передати документи на будинок, розірвання чи визнання недійсними договорів, укладених із попередньою управлінською компанією, та інших спорів.
8. Під час судового провадження потрібно клопотати про допит осіб, чиї підписи мають ознаки підроблення, та про призначення судової почеркознавчої експертизи з метою доведення фактів підроблення підписів у листах опитування та в бюлетенях. А також про витребування та приєднання інших доказів, які свідчать про незаконність створення такого об’єднання.
Крім того, якщо у вас виникли сумніви щодо фінансово-господарської діяльності ОСББ, відповідності кошторисів тощо, то співвласники багатоквартирного будинку на загальних зборах можуть переобрати правління. Для цього треба оголосити про скликання загальних зборів співвласників у встановленому законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» порядку, оприлюднити проєкт порядку денного та отримати підтримку більшості співвласників багатоквартирного будинку для ухвалення рішення.
Зауважимо, що контроль за фінансово-господарською діяльністю правління ОСББ здійснює ревізійна комісія. Її члени, згідно з нормами закону, зобов’язані бути співвласниками, тобто власниками квартири або нежитлового приміщення. Вони й контролюють відповідність обсягів і напрямів витрачання коштів правлінням ОСББ. І, за законом «Про житлово-комунальні послуги», мешканці мають право звернутися до ревізійної комісії та вимагати документи щодо управління ОСББ на перевірку.
Боротися проти зловживання в ревізійній комісії ОСББ можна також переобранням її членів та поданням відповідних заяв до правоохоронних органів. Загалом, із пакетом документів про злочини в ОСББ варто звернутися не тільки до поліції та прокуратури, а й до міського голови, депутатів, адміністрації, ЗМІ тощо. Головне — не зволікати.
Читайте також
