П'ять років за один. Що зробила влада для ринку нерухомості в 2020

Андрій Рижиков
СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution
Структура матеріалу
Фото: Сергей Корчанов/Pixabay

Фото: Сергей Корчанов/Pixabay

За відчуттями, у 2020-му ми прожили п'ять років за один – настільки турбулентним і наповненим подіями та змінами він був. Але сів проаналізувати, а що ж зробила влада для ринку нерухомості, виявилося, що не так і багато – більшою мірою заяви та жодних реальних дій.


1

Повернення пайової участі

У березні у Верховній Раді був зареєстрований законопроєкт №3174, який мав намір скасувати скасування пайової участі.

Єдиний автор законопроєкту (до обрання депутатом – тричі мер міста Надвірна Івано-Франківської області) в пояснювальній записці вказав, що після ухвалення закону, з 1 січня 2021 року органи місцевого самоврядування не матимуть додаткового інструменту фінансування заходів для створення комфортних умов проживання громадян.

Telegram Logo

Зокрема, не зможуть будувати, ремонтувати дитячі сади, школи, лікарні, котельні, дороги, вулиці, провулки тощо. Окрім того, зникла б можливість також регулювати процеси забудови територій. На щастя, цей законопроєкт канув у Лету.

У грудні депутати знову спробували повернути горезвісний податок на інвестиції, але здоровий глузд переміг – з 1 січня забудовники абсолютно вільні від пайової участі та зможуть ці 4-10% витратити з куди більшою користю, ніж розчинити в постійно зникаючому місцевому бюджеті.

Google News Logo Підписуйтесь на нас в Google News!
2

Геть хрущовки

У травні Мінрегіон розмістив у себе на сайті черговий законопроєкт про реновацію застарілого житла. Спойлер: хрущовки з нами надовго. Є дуже старий анекдот про те, як компанія «Мерседес» купила завод АвтоВАЗ, переналаштувала виробництво, а на виході з конвеєра знову отримала жигулі, а не ефектне авто з трипроменевою зіркою на капоті.

Приблизно так само і з цим законом – як його не переписують, виходять жигулі, та ще й такі, які зовсім не їздять.

Що не так із законопроєктом:

  • документ сирий;
  • його не можна виконати в чистому вигляді;
  • закон категорично не цікавий приватному інвестору.

Тому мешканцям час припинити сподіватися на доброго дядю та почати самостійно вирішувати своє житлове питання, а владі — припинити їздити по вухах своїх виборців і зайнятися прикладними, реальними речами.

3

Мрії про іпотеку

У червні облікова ставка НБУ знизилася до рекордних 6%. З одного боку, низька облікова ставка дозволяє банкам видавати кредити під 8-10-12% річних.

Відповідно, це дає можливість перезапустити іпотечне кредитування в Україні, про що останні кілька років усі тільки мріяли – як девелопери, так і покупці. З іншого боку, ковід, локдаун, хитка економіка – українці дійсно купують квартири, але не «в довгу».

Але головне, в жовтні вкотре продовжено мораторій на стягнення боргів за валютними кредитами і, оскільки існуючі проблемні борги валютних позичальників залишаються неврегульованими, банки не будуть зацікавлені у видачі нових іпотечних кредитів.

Тема дійсно складна та єдино правильного рішення немає, але владі час припинити відкладати вирішення цього питання в довгу шухляду, якщо вона насправді влада.

4

Реформа містобудування

У липні Офіс простих рішень і результатів представив свою програму Реформування державного управління в галузі містобудування.

Ця тема настільки популярна серед різних груп, що кожна намагається додати свою лепту, щоб нарешті виявитися переможцем у цій довгій гонці реформування.

Багато пропозицій Офісу нагадували цитати, насмикані з різних проєктів, які при цьому не дають цілісної картинитаі не показують, куди і навіщо ми рухаємося та яку стратегію ставимо перед собою.

І найголовніше: які бенефіти отримає кожне місто та його мешканці. Напевно, тому містобудівна гідра сильніша за всіх її приборкувачів. На жаль. Але ж так хочеться визначеності та чітких, зрозумілих правил.

5

Революційний законопроєкт

У жовтні був оприлюднений дуже очікуваний законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва».

Його головна мета – врегулювати дикий ринок продажу житла в Україні та захистити права покупців житлової нерухомості.

Коротко про головне:

  • Реєстрація права власності на майбутні об'єкти нерухомості та можливість продавати житло, тільки якщо це право зареєстровано.
  • Продавати нерухомість можна буде тільки через ФОН, ФФБ, ІСІ, облігації та договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Тобто, ми йдемо до ери чітко обмежених способів купівлі-продажу житлової нерухомості.
  • Великий розділ законопроєкту присвячений процедурам, пов'язаним із банкрутствами замовників будівництва житла. Цей блок написаний дуже складно, але дійсно рятуватиме від недобудов.
  • Якщо після обмірів БТІ розмір квартири збільшиться більше ніж на 5% площі, зазначеної в договорі, забудовник повинен буде «подарувати» покупцеві все, що більше цих 5%.
  • Усі зміни в проєктну документацію вносяться за згодою всіх майбутніх власників житла, яких стосується одна або кілька таких змін.

Підсумовуючи, варто сказати, добре, що цей законопроєкт викладений для обговорення, тому що це дійсно революція на ринку житлової нерухомості, яка перекроїть весь його ландшафт. Дуже цікаво, як розвиватиметься його історія.

6

Запізнення під забороною

У листопаді Верховний суд дозволив штрафувати забудовників за зриви термінів здачі квартир. Це без перебільшення дуже знакове рішення.

Вперше ухвалене обґрунтоване судом рішення про те, що є моральна шкода за зрив термінів, яка повинна бути компенсованою – не пряма відповідальність за договором, а моральна шкода, що розраховується за законом «Про захист прав споживачів».

Рішення Верховного суду є обов'язковим до застосування судами будь-якої інстанції. Відповідно, тепер будь-який суд повинен буде враховувати це як правозастосовчу практику. Тому, думаю, тепер таких позовів побільшає.

Забудовникам від цього буде, звичайно, не дуже добре, тому що їм доведеться витрачати гроші на походи до суду, а отже, вони спробують не допускати цього.

З іншого боку, будувати у нас складно, тому навіть найвідповідальніший забудовник закладає у договорі можливість запізнитися з термінами здачі на три, найчастіше шість місяців. Результати цього рішення повною мірою ми точно побачимо вже в 2021 році.

7

Добудувати недобудови

Наприкінці листопада МВС і КМДА оголосили, що мають намір розробити якийсь спрощений план введення в експлуатацію занедбаних недобудов Войцеховського.

До речі, ще на початку 2018 року КМДА вже розробила «дорожню карту» щодо добудови об'єктів Войцеховського, тому нинішня пропозиція зовсім не нова.

Але проблема в тому, що людям, які просто купили квартиру та просто хочуть у ній жити, пройти весь цей шлях з судами, походами в інстанції, переоформленням землі тощо нереально – для цього потрібні професійні юристи, ходоки, девелопери, тобто ті, хто стануть замовником проєкту.

З нетерпінням чекаємо деталей цього спрощеного плану, але щось мені підказує, що його або не буде зовсім, або його буде дуууже складно реалізувати.

Що побажати всім нам на 2021 рік? Ясності, прогнозованості, послідовності і насамперед – менше красивих слів і більше реальних справ.

Вкладення

Warning icon Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter

Коментарі

Всі новини