Пять лет за год. Что сделала власть для рынка недвижимости в 2020

По ощущениям, в 2020 мы прожили пять лет за год – настолько турбулентным и наполненным событиями и изменениями он был. Но сел проанализировать, а что же сделала власть для рынка недвижимости, оказалось, что не так и много – в основном заявления и никаких реальных действий.

В мае Минрегион разместил у себя на сайте очередной законопроект о реновации устаревшего жилья. Спойлер: хрущевки с нами надолго. Есть очень старый анекдот про то, как компания «Мерседес» купила завод АвтоВАЗ, перенастроила производство, а на выходе из конвейера снова получила жигули, а не эффектное авто с трехлучевой звездой на капоте.

Приблизительно так же и с этим законом – как его не переписывают, получаются жигули, да еще такие, которые совсем не ездят.

Что не так с законопроектом:

• документ сырой;
• он не исполним в чистом виде;
• закон категорически не интересен частному инвестору.

Поэтому жильцам пора перестать надеяться на доброго дядю и начать самостоятельно решать свой жилищный вопрос, а властям пора перестать ездить по ушам своим избирателям и заняться прикладными, реальными вещами.

В июне учетная ставка НБУ снизилась до рекордных 6%. С одной стороны, низкая учетная ставка позволяет банкам выдавать кредиты под 8-10-12% годовых.

Соответственно это дает возможность перезапустить ипотечное кредитование в Украине, о чем последние несколько лет все только мечтали – как девелоперы, так и покупатели. С другой стороны, ковид, локдаун, шатающаяся экономика – украинцы действительно покупают квартиры, но не «в длинную».

Но главное, в октябре в очередной раз продлен мораторий на взыскание долгов по валютным кредитам и, поскольку существующие проблемные долги валютных заемщиков остаются неурегулированными, банки не будут заинтересованы в выдаче новых ипотечных кредитов.

Тема действительно сложная и единственно правильного решения нет, но власти пора перестать откладывать решение этого вопроса в дальний ящик, если она на самом деле власть.

В июле Офис простых решений и результатов представил свою программу Реформирования государственного управления в сфере градостроительства.

Эта тема настолько популярна среди разных групп, что каждая пытается внести свою лепту, чтобы в результате оказаться победителем в этой долгой гонке реформирования.

Многие предложения Офиса напоминали выжимки, надерганные из разных проектов, которые при этом не дают целостную картину и не показывают, куда и зачем мы двигаемся и какую стратегию преследуем.

И самое главное: какие бенефиты получит каждый город и его жители. Наверное, поэтому градостроительная гидра сильнее всех ее укротителей. Увы. А ведь так хочется определенности и четких, понятных правил.

В октябре был обнародован очень ожидаемый законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства».

Его главная цель – урегулировать дикий рынок продажи жилья в Украине и защитить права покупателей жилой недвижимости.

Коротко о главном:

• Регистрация права собственности на будущие объекты недвижимости и возможность продавать жилье, только если это право зарегистрировано.
• Продавать недвижимость можно будет только через ФОНы, ФФС, ИСИ, облигации и договоры купли-продажи будущих объектов недвижимости. То есть мы идем в эру четко ограниченных способов купли-продажи жилой недвижимости.
• Большой раздел законопроекта посвящен процедурам, связанным с банкротствами заказчиков строительства жилья. Этот блок написан очень сложно, но действительно будет спасать от недостроев.
• Если после обмеров БТИ размер квартиры увеличится больше чем на 5% площади, указанной в договоре, застройщик должен будет «подарить» покупателю все, что больше этих 5%.
• Все изменения в проектную документацию вносятся с согласия всех будущих собственников жилья, которых касается одно или несколько таких изменений.

Подытоживая, стоит сказать, хорошо, что этот законопроект выложен для обсуждения, потому что это действительно революция на рынке жилой недвижимости, которая перекроит весь его ландшафт. Очень интересно, как будет развиваться его судьба.

В ноябре Верховный суд разрешил штрафовать застройщиков за срывы сроков сдачи квартир. Это без преувеличения очень знаковое решение.

Впервые принято обоснованное судом решение о том, что есть моральный вред за срыв сроков, который должен быть компенсирован – не прямая ответственность по договору, а моральный вред, который рассчитывается по закону «О защите прав потребителей».

Решение Верховного суда является обязательным к применению и учету судами любой инстанции. Соответственно, теперь любой суд должен будет учитывать это как правоприменительную практику. Поэтому, думаю, теперь таких исков станет больше.

Застройщикам от этого будет, конечно, не очень хорошо, потому что им придется тратить деньги на походы в суды, а значит, они попытаются не допускать этого.

С другой стороны, строить у нас сложно, поэтому даже самый ответственный застройщик закладывает в договоре возможность опоздать со сроками сдачи на три, чаще всего шесть месяцев. Результаты этого решения в полной мере мы точно увидим уже в 2021 году.

В конце ноября МВД и КГГА объявили, что намерены разработать некий упрощенный план введения в эксплуатацию заброшенных недостроев Войцеховского.

К слову, еще в начале 2018 года КГГА уже разработала «дорожную карту» по достройке объектов Войцеховского, поэтому нынешнее предложение вовсе не новое.

Но проблема в том, что людям, которые просто купили квартиру и просто хотят в ней жить, пройти весь этот пусть с судами, походами в инстанции, переоформлением земли и так далее нереально – для этого нужны профессиональные юристы, ходоки, девелоперы, то есть те, кто будет заказчиком проекта.

С нетерпением ждем деталей этого упрощенного плана, но что-то мне подсказывает, что его или не будет вовсе, или он будет ооочень сложно реализуем.

Что пожелать всем нам на 2021 год? Ясности, прогнозируемости, последовательности и главное – меньше красивых слов и больше реальных дел.