Чому Київ відстає у введенні в експлуатацію житла

оглядачка ринку нерухомості

За перший квартал другого воєнного року девелопери в Києві ввели в експлуатацію майже 173 тис. кв.м житла або вдвічі більше, ніж в аналогічний період коронавірусного 2020-го. Тоді нас лякали чорні лебеді коронакризи та виснажувала проблема з паралізованою ДАБІ, зараз ми боремося з одвічним злом. В таких умовах подібний результат видається хорошим. Якби ж не одне але: за цими цифрами робота кількох компаній, в той час як решта – будують лише у своїй уяві і соціальних мережах.

Столиця здала менше, ніж минулого року. Просідання становить 36% і є віддзеркаленням простої істини: будувати по факту на майданчиках і створювати видимість – це абсолютно різні речі.

Випробування для девелоперів в Києві

Безперечно, девелопери цьогоріч зіштовхнулись з надскладними випробуваннями: спочатку падіння реальних продажів в 10-15 разів, потім зміна логістичних ланцюжків та постачальників (в когось на 35-60%), потім ракетний терор, блекаути, відірваність цін від реального курсу гривні, здорожчання будівельних матеріалів в умовах гіперінфляції – і все це на фоні синусоїдної кривої платежів і, будемо відверті, депресивних настроїв покупця нерухомості в період жовтень 2022 року – лютий 2023 року.

В подібних умовах все, що вимагалось, – вперто робити своє. Інишими словами – будувати розпочате раніше.

Але з 90% об’єктів, які будувались до 24 лютого і нібито відновили активність після деокупації, по факту хоч щось реально зробили приблизно половина. А з них прийнятні темпи мають заледве 25%.

Під прийнятними темпами я маю на увазі хоча б 6-8% будівельної готовності на місяць або поверх моноліта в теплий сезон. Потішити подібним можуть одиниці. Для цього не треба, як я, їздити з інспекцією майданчиками (хоча дуже рекомендую перед рішенням про купівлю спостерігати хоча б протягом місяця за реальною роботою на майданчику та будівельною динамікою), можна просто слідкувати за фото та відеозвітами з об’єктів.

Відповідь на питання, чому обіцяють, а не роблять, одна: тому що не розрахували свою фінансову модель під обставини непередбачуваної ваги впливу. Бо проїли так звані «кризові» запаси або взагалі їх не мали. Найчастіше, знаючи достеменно вітчизняну практику, просто зарили їх в черговий котлован. Тепер котлованів в портфелі надцять, а реально будуються 1-2 будинки точково в проєктах. Бо залежні від грошей покупця в моменті. Співвідношення власних і залучених інвестицій має бути в ідеалі 60/40 щонайменше, але ж по факту як правило маємо 30/70.

І це не просто про халатність, безвідповідальність та репутаційні втрати від того, що в умовах війни девелопер не виконав як слід свої зобов’язання, в результаті чого середні затримки по Києву зросли зі звичних 6 місяців до 12-18 місяців, але й про загрози для будівель під дією сонця, дощу та вітру.

Загрози для будівництва від природних факторів

Повірте, практично ніхто ті майданчики не консервував і не підготовлював до простою. А отже і з елементами конструкції, і з будівельними матеріалами, і з технікою відбуваються об’єктивні процеси змін, що впливають на якісні характеристики такого житла в майбутньому, його зносостійкість та й безпечність певною мірою.

Тож зараз, коли ми фіксуємо поступове відновлення купівельної активності та попиту на ринку (за останні два місяці говоримо про повернення ще до 20% довоєнних обсягів в сегментах комфорт+ і бізнес-класі), я б рекомендувала вкрай прискіпливо підійти до пошуків відповідей на низку питань:

Як довго стояв будинок і на якому етапі зупинились роботи? Чи були здійснені заходи консервації майданчика?
Чи будує девелопер по факту: слідкувати у звітах компанії у відкритому доступі, перевіряти ЛУН, бажано їздити раз на два тижні на майданчик. Слідкувати краще мінімум місяць, а аналізувати дані щонайменше за три.
Що будує компанія: чи не зекономили в умовах обмежених бюджетів на вашому комфорті і безпеці, зокрема енергетичній. Бо, наприклад, в моєму житловому комплексі в найближчому передмісті, доволі популярному і перспективному до війни, відомий столичний девелопер залишив 1400 квартир сам на сам з проблемою води: резервуару, який є, не вистачає на усіх мешканців, а централізоване постачання нам обіцяють тепер аж восени. До цього обіцяли весною. Коловорот восени-весною є, а вода в комплексі за графіком.

Взагалі те, як девелопер поводить себе зараз по відношенню до продукту і мешканців заселених черг і будинків, має стати сигналом до оцінки його потенціалу на майбутнє. Знижувати якість будівництва, відмовлятись від важливих інфраструктурних об’єктів чи економити на інженерних комунікаціях, ландшафті та озелененні – шлях в нікуди, бо ніхто більше не купує просто квадратні метри, обирають середовище для життя.