Forbes публікував серію матеріалів, як придбання IT-компанією MacPaw земельної ділянки на узбережжі водойми переросло в публічний конфлікт з правоохоронними органами. Десятки аналогічних непублічних спорів за участі прокуратури часто залишають бізнес без активів, компенсацій та відчуття передбачуваності поведінки держави. Про типові симптоми, терапію, опції анестезії та реанімації при «водній хворобі», якою інфікується бізнес при купівлі активів біля водойм, нижче.
Обшуки, кримінальні провадження, накладення арештів, неможливість розвитку девелоперських проектів – стандартний пакет із таких опцій часто отримує інвестор при придбанні земельної ділянки, що прилягає до водних об’єктів (річок, заток, лиманів). Одиниці сміливців готові виносити в публічну площину претензії прокуратури щодо витребування таких земельних ділянок на користь держави. Десятки інвесторів печально зітхають, переживають своє «горе» без розголосу аби уникнути негативних репутаційних відгуків та покладаються на прихильність суддівської мантії.
Причини, з яких ділянки біля водойм стають токсичними для бізнесу, лежать не тільки у юридичній площині.
Мотивація бізнесу щодо придбання ділянок біля води
Інвестор при пошуку земельної ділянки для побудови готельного комплексу, бази відпочинку, ЖК чи промислового об’єкту часто обирає локацію, що максимально близько розміщена до водного простору. Близькість до урізу води створює мультиплікатор вартості майбутнього об’єкту нерухомості, особливо в таких містах як Одеса, де ЖК розміщують впритул до лінії моря, а промислові об’єкти до лінії лиману.
Логіка бізнесу щодо безпечності набуття таких ділянок:
- земельна ділянка сформована, кадастровий номер відображений в реєстрах – значить сама держава начебто підтвердила законність відведення такої ділянки;
- нерідко актив придбавається в другого чи третього власника після спливу 3-х років (строк позовної давності) від моменту формування ділянки і правоохоронці не пред’являли претензій до попередніх власників, а отже, не мали б висловлювати будь-яких вимог до нового власника;
- наміри інвестора світлі та чисті – розвивати девелоперський проект, тобто рухати економічну активність, а держава мала б сприяти цьому.
Священний принцип для інвестора
Інвестор повинен пам’ятати дві аксіоми:
- закон забороняє обмеження права загального водокористування; кожному гарантується безперешкодний доступ до узбережжя водойм;
- земельні ділянки водного фонду не можуть знаходитися у приватній власності.
Тобто підхід держави такий: незалежно коли, як і ким земельна ділянка була сформована та передана у приватну власність, якщо орган місцевого самоврядування історично допустив помилку та виділив у приватну власність ділянку водного фонду, то суспільний інтерес переважає і актив має повернутися у власність держави без компенсацій власнику.
Землі водного фонду не можуть перебувати у приватній власності
Основний виклик для інвесторів полягає в ідентифікації накладення земельної ділянки на водний фонд.
В ідеальній моделі: органи місцевого самоврядування мали б встановити межі прибережних зон для водойм. Для цього слід розробити проект землеустрою меж прибережних захисних смуг (ПЗС) та відобразити це на кадастрових картах. Кожен інвестор одним кліком мишки самостійно чітко міг би ідентифікувати межі водного фонду.
Проте встановлення ПЗС потребує часових та матеріальних ресурсів. Наприклад, вартість розробки проекту землеустрою ПЗС для невеликої річки в містечку приблизно складає 6 млн грн. Такі цифри є непомірними, більше ніж в 90% територій України ПЗС не встановлені.
Верховний Суд зафіксував таку формулу: не встановлення ПЗС – не означає, що землі водного фонду можуть перебувати у приватній власності. Кожен повинен дотримуватися стандартів: 25-100 м. відстані від урізу водного об’єкту (залежно від розміру водойми).
Агресивність прокуратури у відношенні до бізнесу
В медіа публікуються пресрелізи, що силами правоохоронців на користь держави повернені Х га земель водного фонду, які були незаконно виділені у приватну власність. На бекстейджі таких релізів стоять інвестори, яких залишили без бізнес-активу, компенсації та відчуття передбачуваності поведінки держави.
Прокуратура для доведення факту накладення земельних ділянок на водний фонд застосовує специфічну модель, через службу з питань геодезії використовує:
- топографічні матеріали (спец. карти з межами водних об'єктів);
- ортофотоділянплан стану місцевості матеріалів космічної зйомки (тобто фото космічної зйомки накладають на топографічну карту);
- фінальний продукт — висновок про накладення земельних ділянок на землі водного фонду.
Силовики не досліджують коли, в який спосіб та чи є добросовісним набувачем інвестор. Ці ліричні обставини залишаються поза предметом інтересу сторожів порядку.
Тобто інвестору пропонують таку формулу партнерства: на момент придбання активу, сама держава підтверджує, що ділянка сформована, відведена, дані наявні в державних кадастрах. Якщо інвестор хоче запевнитись, що актив не має історичних дефектів в частині віднесення ділянки до водного фонду, то конкретного доступного та чіткого інструменту для цього не існує. Натомість «добрий» прокурор через специфічні експертизи (космічні зйомки органів геодезії) пост факту може витребувати актив.
Перспектива такої рулетки від силовиків можуть приваблювати тільки душевнохворого або афериста.
Безумовно, прокуратура проводить велику та кропітку роботу аби повернути та утримати сектор водного фонду у власності держави, і це є абсолютно нормально. Проте часто в очах бізнесу це може виглядати як прийом відкладеної атаки: земельна ділянка може роками перебувати у різних власників і правоохоронний пітон сидітиме в тераріумі, не пред’являтиме претензій до початку активних дій із розвитку ділянки, наприклад, початку будівництва. З олімпійським спокоєм інвестору наноситься максимальна шкода на фінальних етапах інвестицій в розвиток проекту, пред’являючи претензію про витребування ділянки.
Верховний Суд – game changer
Якщо ноги захисника та форварда знаходяться на одній лінії, а корпус одного із них має нахил вперед, то це слід інтерпретувати в бік атаки чи захисту? У футболі час від часу змінюють підходи тлумачення правил офсайду. Подібне відбувається із практикою Верховного Суду.
Раніше діяло правило, що у спорах щодо водного фонду інвестор міг заявити про пропуск строку позовної давності та зберегти об’єкт інвестиції якщо актив існує 3 р. та більше. Верховний Суд 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц змінив цей алгоритм, визнав такі позови негаторними, не віндикаційними (тобто строки позовної давності не діють). Навіть якщо ділянка сформована 20 років тому, змінилось декілька власників, прокуратура в будь-який час може пред’явити вимогу про витребування такої ділянки до останнього власника.
Це породило інший парадокс: два інвестори А і Б мають однакові за технічними характеристиками земельні ділянки X та Y, які сформовані місцевою радою 10 років тому і впритул розміщені до урізу водойми. Інвестор А відносно ділянки X відсудився та виграв позов за рахунок строків позовної давності в 2019 (до 07.04.2020), а інвестор Б програв аналогічний спір проти прокуратури в 2021 та втратив ділянку Y (оскільки Верховний Суд унеможливив застосування строків позовної давності з 2020). Коли за рівних вихідних даних інвестор А зберіг право власності, а інвестор Б темпорально — втратив, то останній відчуває не найтепліші почуття до інвестора А, правоохоронців, Верховного Суду, не вдаючись в тонкощі юризму.
Спір інвестора з прокураторою може тривати роками
Силовики часто хитрують та використовують космічні знімки у ранній весняний час, після опадів, коли ріки розливаються. Берегова лінія природньо приближається до ділянок інвестора і створюється тимчасовий ефект накладення активу на землі водного фонду. Наприклад, річка Десна при розливі природньо змінює ширину берегової лінії на 70 м. Очевидно, якщо застосувати матеріали космічної зйомки весною, то умовна ділянка інвестора може повністю накладатися на водний фонд, а влітку берегова лінія відступить на 70 м і ця ж ділянка буде за межами зони водного фонду. Арсенал складних техніко-юридичних інструментів дають варіанти «розхитати» позицію прокуратури та зберегти актив інвестору.
Хеджування ризиків
Бізнес не може та не повинен відмовлятися від придбання цікавих об’єктів, натомість хеджує ризики через:
- Глибокий due diligence земельної ділянки та ДНК водойми (на атоми розчіплюється водний об'єкт: малий, середній, великий; замкнений, не замкнений; штучний чи природній аби розуміти які дистанційні пороги слід дотриматися);
- «Тест» органів геодезії аби зчитати чи є проблема на рівні топографічних карт;
- Фіксації indemnity та у випадку претензій прокуратури отримання компенсації від продавця при втраті активу, тобто гарантується можливість розвороту транзакції.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
