Купить квартиру в новостройке: как коронавирус изменил рынок недвижимости

обозреватель рынка недвижимости

Прогноз вероятного спада активности на рынке недвижимости будет напрямую зависеть от уровня прогрессирования вируса и ответных мер правительства.

Карантин действительно влияет на покупательскую активность и возможность, парализует, но не убивает рынок.

Тех, кто ждет падения цен на недвижимость в Киеве, спешу разочаровать — не стоит рассчитывать на покупку квартиры в новостройке по цене автомобиля к концу года. Дешеветь жилье будет очень скупо и не в каждом сегменте, хотя и резкого скачка цен не предвидится.

Пострадает эконом-класс, а также комфорт старого образца. Выиграет грамотно организованное пространство многофункциональных ЖК, сервисных новостроек, где во главе угла забота о человеке, его комфорте, здоровье и безопасности.

Расти стоимость квадратного метра в новостройках будет по мере активного возвращения покупателя на рынок, а также за счет себестоимости строительства и более высоких его темпов.

Те девелоперы, которые в период карантина не остановили работы, аккумулировали ресурсы и продолжили строить, окажутся в гораздо более выигрышном положении.

Люди все равно будут покупать квартиры, потому что им нужно где-то жить, а также потому, что ликвидные квадратные метры помогают сохранить и приумножить капиталовложения.

Временное затишье вызовет отложенный спрос. Уже в апреле потенциальный покупатель вновь повернулся лицом к рынку. А с постепенным ослаблением карантинных мер и принятием новой экономической реальности желающих купить квартиру станет больше. И тогда возникнет вопрос: а из чего же выбрать?

Никто не отменял базовые правила проверки разрешительной документации, истории и бэкграунда застройщика, концепцию и формат ЖК в зависимости от своих предпочтений. Но в нынешних реалиях появляется новый важный (а по факту хорошо забытый старый) критерий — темпы строительства.

То, как девелопер строит во время карантина и в преддверии его ослабления, напрямую влияет и на лояльность покупателя, и на долю рынка. На данный момент реальная активность на площадках — это инвестиция в будущее и работа с отложенным спросом, которая конвертируется в сделки.

По моим данным, в марте продажи действительно остановились практически у всех компаний. Однако в апреле часть застройщиков, которые приняли решение не останавливать строительство и демонстрировали высокие темпы, сумели привлечь покупателя.

Есть продажи, насколько мне известно, у Saga Development, Stolitsa Group, «Интергал-Буд» и «КАН Девелопмент».

По тем данных, которыми я владею, согласно анализу компаний-лидеров столичного рынка по объему проектов, рекордсменом по количеству сделок стал «Интергал-Буд». В апреле они сумели увеличить продажи на 20% в сравнении с мартом и заключили несколько десятков сделок абсолютно в разных комплексах.

Этот факт еще раз подтверждает мои выводы о том, что:

1) происходит экспоненциальный рост репутации застройщика, что только усугубит борьбу за потребителя для небольших и/или слабых игроков, а значит, вскоре нас ждет очередной раунд перераспределения долей рынка. Сильные станут еще сильнее, а под кем-то вполне может зашататься пьедестал;

2) рост цен на квартиры от надежных девелоперов в интересных и сильных форматах закономерен и обусловлен законами рынка.

Как только платежеспособный покупатель вновь будет активным (а это не за горами), интерес к отдельным ЖК, рост себестоимости (строительных материалов и рабочей силы), инфляция потянут вверх стоимость квадратного метра в комплексах сегмента «комфорт+», «бизнес» и «бизнес+». Это будет плавный рост, но как минимум в два раза выше в сравнении с общерыночной ценой.

Именно поэтому инвестиции в интересные ликвидные концепции («город в городе», многофункциональные ЖК, комплексы с сервисной составляющей или экоформаты) на старте продаж по завершении проекта могут дать прирост инвестиций до 30% в зависимости от характеристик. Если говорим о центральном и околоцентральных районах, смело можно рассчитывать и на рост в 50%.

Квартирный вопрос был, есть и будет актуален. Отдельные нюансы касаются только качества продукта, его характеристик и возможных рисков для покупателя. Если правильно выбрать застройщика и комплекс, можно не только конвертировать деньги в реальный продукт, но и заставить его на себя работать — перепродав или сдав в аренду.