Стати співвласником апартаментів на Балі в кілька кліків та від $100: як працює Binaryx, маркетплейс з інвестування в нерухомість

Балі є одним з найпривабливіших ринків курортної нерухомості у світі, що може приносити до 10-16% річних від оренди. Завдяки популярності курорту вартість нерухомості й землі в регіоні стабільно зростає. Проте зазвичай між дохідним об’єктом на індонезійському курорті та новачком-інвестором постає низка перепон: на етапі купівлі — чималий стартовий капітал та робота з нотаріусом, юристом, рієлтором, на етапі експлуатації — пошук надійного посередника, що візьме на себе клопоти з оренди.

Команда українських айтівців ретельно вивчила ринок та створила платформу для інвестицій у пайову нерухомість, яка стає тим самим надійним посередником для інвестора вже на етапі купівлі. За два роки Binaryx залучили понад 1200 співвласників. CEO платформи Олег Курченко розповідає, як працює маркетплейс інвестиційної нерухомості, у чому його переваги та що слугує гарантом захисту внесків пайовиків.

Ідея Binaryx — прозорість та доступність інвестицій у курортну нерухомість

Binaryx — це маркетплейс, за допомогою якого інвестор може стати співвласником нерухомості та отримувати дивіденди від оренди або від зростання вартості об'єкта. Платформа має сім основних переваг:

• перевірені об’єкти та забудовники з репутацією;
• низький поріг входу — від $50;
• висока ліквідність об’єктів, що знаходяться у різних курортних регіонах світу;
• дохідність від 8 до 30% річних;
• делегування керуючій компанії всіх питань, пов’язаних з орендою та обслуговуванням об’єкта;
• гарантії захисту прав власників завдяки законодавству США та технології блокчейн;
• за допомогою пайового інвестування інвестори можуть диверсифікувати ризики, розподіливши суму інвестицій на декілька об’єктів навіть в різних країнах.

«Завдяки технології блокчейн маємо продукт, що дозволяє зробити прозорим та доступним право власності на інвестиційну нерухомість. Платформа повністю працює за цією технологією, але при цьому максимально проста та зрозуміла для клієнтів. Будь-хто може почати користуватися платформою Binaryx та орієнтуватися в ній інтуїтивно, ніби він увійшов в Instagram або Facebook», — наголошує Олег Курченко.

Скрін сторінки сайту Binaryx, де можна обрати об'єкт для інвестування

Потенційний інвестор може обрати на платформі вже готовий об’єкт або на етапі будівництва та придбати його частку. Найменша частка коштує $50. Якщо вілла або готель вже збудовані й здані в оренду, власник паю почне отримувати свої дивіденди одразу. Їхній розмір залежить від багатьох чинників, але у середньому курортна нерухомість на Балі приносить 10-12% річних, об’єкти у Чорногорії та Туреччині — 8%. Якщо придбати нерухомість, що будується, перший дохід можна отримати з відтермінуванням до 6-18 місяців. Але в такому разі дохідність зростає до 20-30%.

Також на платформі є вторинний ринок, де інвестор може продати свою частку в проєкті та переконатися у ліквідності активів. З іншого боку, заради диверсифікації капіталу тут можна додатково придбати пай в іншому проєкті — напряму у власника.

«Ми заробляємо на транзакціях. Коли люди купують нерухомість через платформу, забудовник платить нам комісійні. Коли люди продають свої частки один одному, ми також отримуємо свої комісії за транзакції та комісії від керуючих компаній, які керують нерухомістю», — пояснює свій інтерес CEO платформи.

Binaryx не зберігає кошти інвесторів. Після того, як платформа знаходить обʼєкт для інвестування, вона оголошує збір коштів від інвесторів. Коли необхідна сума зібрана, нерухомість купують. Тому про зберігання коштів мова не йде: вони фактично відразу конвертуються в долю в нерухомості.

Приклад розподілу пайових часток між власниками одних апартаментів

Як блокчейн та закони США забезпечують гарантії захисту даних

Блокчейн дозволяє зберігати всі дані про об'єкти нерухомості прозоро, запобігати їхній підробці, зміні або знищенню. Користувачі платформи Binaryx можуть самостійно вибирати найкращі для себе умови інвестування, тому що бачать усю інформацію про об’єкти та можуть порівнювати їх між собою. Важливо було знайти правильну юридичну модель, яка стане гарантом прав власності та не порушить прозорість і доступність угод.

«Ми понад три роки шукали правильний юридичний механізм, який дозволив би нам використовувати переваги технології блокчейн. Тип організації компанії, що ми врешті обрали, — DAO LLC (відповідник українського ТОВ) — дозволяє власникам напряму володіти нерухомістю. Binaryx є лише інструментом, завдяки якому відбувається процес токенізації, і на відміну від конкурентів сама платформа не володіє об’єктами», — зауважує Олег Курченко.

Код токена — це унікальний ідентифікатор на блокчейні. Він, зокрема, містить інформацію про зв'язок токена із конкретним проєктом чи організацією, такою як DAO LLC — децентралізована автономна організація.

Юридична модель платформи Binaryx спирається на закон штату Вайомінг SF0038, ухвалений у березні 2021 року. Він створює правову основу для функціонування DAO як компанії з обмеженою відповідальністю (LLC), надаючи учасникам такий самий захист, як і традиційні LLC.

Фото надане партнером

Основні гарантії прав інвесторів або співвласників, які захищає цей закон

• Гарантує обмежену відповідальність. Подібно до акціонерів у звичайному LLC, учасники DAO несуть обмежену відповідальність за борги організації. Тобто власники об’єктів ризикують лише інвестиціями, а не особистим майном.
• Забезпечує прозорість, зобов’язуючи зазначати у статуті DAO публічний ідентифікатор будь-якого смарт-контракту, що використовується для управління DAO.
• Закріплює за учасниками DAO права на доступ до інформації, на участь у прийнятті рішень та на вихід з організації.
• Передбачає зміни та оновлення смарт-контрактів DAO лише за певних умов, що запобігає несанкціонованим втручанням.

«Уявіть, що ви та ще дев’ять ваших друзів вирішили купити квартиру і здавати її в оренду. Для цього потрібно створити товариство з обмеженою відповідальністю. DAO LLC є таким товариством, де інтереси власників представлені у вигляді цифрових токенів. Формат децентралізованої автономної організації дає можливість кожному співвласнику вносити пропозиції чи брати участь у голосуванні щодо управління об'єктом нерухомості за допомогою цифрових підписів через токени. При цьому всі голосування та пропозиції також фіксуються у блокчейні та вважаються легітимними у США, де й захищені їхні права кожного інвестора», — пояснює Олег Курченко.

Юридична модель платформи Binaryx вкладається у законодавчі системи тих країн, де знаходяться об’єкти інвестування — Індонезії, Туреччини та Чорногорії. Локальні юридичні партнери допомагають адаптуватися до законодавчих відмінностей, якщо такі трапляються.

Що варто перевірити перед інвестицією у токени: поради юристки

«Закріплення токену нерухомості до певної DAO LLC — це стратегічний крок, що створює зв'язок між цифровим активом та реальним об'єктом нерухомості», — наголошує юристка Ганна Воєводіна, засновниця юридичної компанії Manimama.

Як підтвердити, що куплений токен відображає право власності за допомогою DAO LLC

Для цього можна використати блокчейн-оглядачі, такі як Etherscan для мережі Ethereum або аналоги для інших блокчейнів (BSCScan для Binance Smart Chain, PolygonScan для Polygon тощо). Сканери дозволяють знайти смартконтракт токена за його адресою. Цей смартконтракт має бути згаданий у документах DAO LLC, таких як статут або публічні оголошення організації. Якщо смартконтракт токена прямо вказаний у реєстраційній документації DAO LLC, це підтверджує, що токен є частиною цієї організації.

Детальніше про те, як юридично підтверджуються права власності, можна прочитати у юридичному гайді на сайті компанії

Які документи варто подивитися перед купівлею токенізованої нерухомості

• Свідоцтво про право власності.
• Договір оренди або купівлі земельної ділянки.
• Договір про передачу та перевідступ прав оренди землі.
• Дозвіл на будівництво.
• Плани робіт, якщо проєкт на етапі будівництва.

На що ще мають звернути увагу потенційні інвестори

• Запитати Whitepaper або посилання на документацію. Це документ, що містить детальний опис проєкту, його цілей, технології, економічної моделі тощо. Потрібно оцінити, наскільки реалістичні цілі проєкту та чи є в них логіка, перевірити, чи є в Whitepaper згадка про юридичний бік питання, регулювання тощо.
• Пошукайте дані про команду проєкту: чи мають члени команди досвід роботи у галузі нерухомості, фінансів та блокчейну. Шукайте інформацію про команду в інтернеті, соціальних мережах. Чи брали вони участь в інших проєктах? Які відгуки? Детальний профіль на LinkedIn може багато розповісти про досвід і компетентність команди.
• Зверніть увагу на спільноту проєкту. Організатори мають забезпечити інвесторам можливість отримувати оперативну інформацію щодо змін, можливість спілкуватися з розробниками та одне з одним. Це можуть бути сторінки в Linkedinn, Х, Instagram або в інших соціальних мережах. Спільнота має бути активною.

Дізнайтеся, як працює плафторма, та перегляньте об'єкти для інвестування за посиланням

Помилка в тексті? Виділіть її мишкою і натисніть: Ctrl + Enter