Що будуватимуть на місці Деміївського ринку? фото: dreamkyiv.com
Скандал довкола закриття київського ринку «Деміївський» продемонстрував, якими брудними схемами переобтяжений столичний будівельний ринок. Проаналізувавши лише кілька документів, зрозуміло, що за лаштунками питання земельних ділянок вирішуються багатоходовками, з підставними офшорними компаніями.
У Києві з 1 листопада продавців не пустили на Деміївський ринок. Територію закрили і адміністрація повідомила, що на місці торгового майданчика планують звести висотки.
Who is «Манхеттен Інвест»?
Отже, чим відомий цей забудовник ТОВ «Манхеттен Інвест», якому так легко вдається скасувати в суді усі місторегулювальні приписи. Про цього забудовника ніхто ніколи не чув.
У реєстрах Мін’юсту на запит за назвою цю компанію можна знайти зареєстрованою на проспекті Григоренка, де разом із нею прописані низка магазинів, спортзали, танцювальний клуб, «Нова пошта» та магазин велосипедів.
Зареєстровані телефони не відповідають, жодних збудованих об’єктів нерухомості за нею немає.
Компанія має резидентство на Сейшельських островах. А розмір статутного капіталу становить лише 1 000 грн.
Що будуватимуть на місці Деміївського ринку?
Повного проєкту забудовника, який фігурує в документах, ніхто не бачив. Але як випливає з рішення Окружного адміністративного суду Києва, який прибрав обмеження за висотою для 30-поверхового «багатофункціонального комплексу», на місці ринку «Деміївський» буде зовсім не ринок.
Експерти не виключають, що тут від початку планувалися висотки. Ймовірніше, мова йде про цілий ЖК.
На сайті містобудівного кадастру в проєктній документації справді йдеться про три ділянки і дозвіл на будівлю 85 м — це приблизно 30 поверхів. Цільове призначення — реконструкція нежитлових будівель під багатофункціональний комплекс. Хоча це не означає, що будинок не буде вищим. Забудовник може добудувати мансарди, або підняти нижню частину.
Тут також зазначається, що «містобудівні умови на проєкт 2017 року вважати такими, що втратили чинність».
За словами архітектора Олега Гречуха, документи проєкту 2017 року свідчать, що ділянка сама собою проблемна. Вона розміщена неподалік аеропорту «Жуляни» і може заважати посадці літаків. З іншого боку, є підтоплення з боку річки Либідь.
Згідно з містобудівними умовами, забудовник мав урахувати, що ця земля попадає в санітарно-захисну зону від промислових об’єктів, у зону забруднення ґрунтів речовиною цезій-137, зону підтоплень, охоронну зону повітряних ліній електропередач, зону звукового тиску до 75 дБ, зону особливого контролю (смуги захисних підходів).
Документом також зобов’язали компанію «привести цільове призначення ділянки (вид використання) у відповідність до намірів забудови».
Містобудівні умови до проєкту 2017 року на цю ділянку чітко визначають її призначення — будівництво та експлуатація обслуговування ринку «Деміївський». Але щось пішло не так.
Шахрайські схеми під час продажу Деміївського ринку
У березні 2017 року ТОВ «Манхеттен Інвест» придбало у ТОВ «Манхеттен» нежитлові будівлі, продовольчий ринок «Деміївський» загальною площею 4613 кв. м, що знаходиться на вул. Ізюмській, 1 у Голосіївському районі столиці.
Ймовірно, що офшорна компанія створювалася спеціально під цей проєкт, вважає Олег Гречух. За його словами, те, що раніше були одні обмеження, а потім вони змінилися на інші — такі рішення ухвалюються лобістами через сесії депутатів, тягнуться роками. Потім в якийсь момент ухвалюються непомітно і спливають як доконані факти.
«Ця проблемна ділянка оформлена дуже по-хитрому. У містобудівних умовах документа 2019-го є купа адрес на цьому об’єкті – адреси починаються на букви а, б, в, г, д... і так далі, аж до букви я. Це робиться для того, аби, якщо є 25 будівельних адрес на ділянці, на одну з цих ділянок отримати дозвіл на роботи, а потім, збудувавши об’єкт, вимагати в користування інші адреси» — розповів експерт.
У вересні 2019 року департамент містобудування та архітектури КМДА видав забудовнику умови та обмеження на реконструкцію будівель Деміївського ринку під «багатофункціональний комплекс».
Хоча за генпланом ділянки, житлову забудову там заборонено, як і висотну поверховість. Забудовник звернувся до суду й отримав відповідний дозвіл.
Із рішення суду від 6 серпня 2021 року випливає, що чотири року тому компанія звернулася до суду, аби отримати дозвіл на реконструкцію нежитлових приміщень. Але отримала бонус дозвіл на будівництво висотки. Департамент містобудування та архітектури КМДА видав усі необхідні документи для реконструкції ринку.
Та Окружний адмінсуд м. Києва і це поборов — визнав протиправним і скасував абзаци містобудівних умов, що стосуються планувальних обмежень щодо реконструкції нежитлових будівель під багатофункціональний комплекс на вул. Ізюмській, 1, яка потрапляє в межі історичного центру міста, історичного ареалу, центральної зони.
Місту потрібні ринки
За словами директора аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександра Сергієнка, історія з Деміївським ринком — звичайна містобудівна справа, яких у Києві сотні чи тисячі. Схема проста: якась фірма оформляє ділянку, а потім, якщо це стара будівля, її банкротять, домагаються висновку про аварійний стан. Її зносять і будують те, що планували спочатку – висотки й новий ЖК.
У цьому випадку був приватний ринок і компанія на цьому місці вирішила збудувати багатофункціональний комплекс. Насправді вони пройшли майже всі процедури.
«Єдиний момент – не зрозуміло, як змінили цільове призначення землі з нежитлової на житлову. На це має дати добро Київрада, також треба отримати низку дозволів. Щодо генплану, вимог повітряного кодексу, оскільки місце розташоване в історичному ядрі столиці – отримати погодження Мінкульту. Якщо вони пройдуть всі ці етапи й змінять цільове призначення, усе це буде юридично законно», — наголосив експерт.
Сергієнко вважає, що є багато питань щодо оцінки проєкту з точки зору інтересів міста. Наприклад, дорожня інфраструктура у цьому місці перевантажена навіть без висоток. Ми не знаємо, чи будуть дотримані вимоги щодо норм соціальної інфраструктури (кількості дитсадків, шкіл, медзакладів). Постраждають і мережі. Раніше передбачалася пайова участь забудовника для розвитку інженерно-соціальної інфраструктури, тепер ці правила скасували — навантаження лягає на бюджет міста.
«Друге питання — чи залишиться хоч невелике місце під ринок. Ринки принципово потрібні місту. Не скажу, що в тому вигляді як у нас, коли все завалено китайським непотребом. Але продуктові ринки мають бути. У Барселоні в центрі міста на Рамбле є старовинний ринок, який користується великою популярністю у місцевих і туристів. Там великий товарообіг», — додав він.
По-третє, є питання узгодженості проєкту з генпланом. У Києві, за словами експерта, на жаль, немає спеціальної муніципальної поліції, яка б зупиняла забудови, якщо вони суперечать генплану чи містобудівним умовам. Раніше були інспектори ДАБІ (тепер ДІАМ), але вони неефективні. Забудовник звертається до суду і скасовує всі приписи.
«Внаслідок порушень генплану за часів Черновецького з 2006 по 2010 роки, до нього було внесено 1134 зміни. Юридично документ ніби змінили, а фактично його зруйнували. Столиця тоді втратила майже чверть зелених зон – за чотири роки», — вважає Сергієнко.
Ця історія, на його переконання, ще раз підтверджує, що треба зробити так, аби генплан Києва став головним документом розвитку міста. Та наразі він таким не є.