Довгий час ринок нерухомості тримався на трьох китах.
Перший — це консерватизм. Починаючи від концепції житлового комплексу і закінчуючи неймінгом, позиціонуванням і архітектурою — забудовники, як під копірку, будували типові комплекси, продавали квадратні метри, захоплювали покупців наявністю київської прописки і близькістю до центру. Зараз же поняття центру як таке стерлося. Торговельні та ділові шляхи стають мобільними: поняття великий Київ виходить далеко за межі умовних Печерська, Подолу і Оболоні.
Другий кит — зовнішня інфраструктура. Існувала думка, що покупець йде у відділи продажів за ліквідними квадратними метрами, але ніхто не думав про повернення інвестицій через 5-10 років, коли людина захоче це житло продати. В розрахунок не брали ні інфраструктуру, ні найближчих сусідів, ні транспортну доступність. Вважалося, що наявність метро дозволяє піднімати вартість квадратного метра в 1,5-2 рази, а за покупками можна проїхати на маршрутці або машині піврайону. Зараз все не так. Недостатньо будувати житло в районі з розвинутою інфраструктурою, потрібно запропонувати свою додаткову цінність: все, що важливе для комфортного життя, повинне бути в межах досяжності на території чи в кількох десятках метрів за межами ЖК.
Третій кит — вартість квадрата. Мовляв, інвестор і покупець оцінює вартість житла, а потім вже дивиться на все інше. І на цьому у свій час погоріли довірливі громадяни: далеко не кожен занижений квадратний метр або дисконт обіцяє вдалу операцію. Адже у вартість квадрата входить багато змінних: будівельні матеріали, будівельно-монтажні роботи, концепція, локація, інфраструктура комплексу, архітектура, маркетинг і піар. Не виключено, що в деяких випадках додаються «відкати», без яких будувати не дають. Все це так або інакше впливає на вартість житла. І ціноутворення у кожного комплексу формується по-своєму, але там, де квадрат за ціною собівартості або вище на 2 тис. грн, нічого хорошого не чекай. Нагадаю, що за останніми даними собівартість будівництва у Києві становить близько 14 тис. грн/кв. м, а середня ринкова ціна — 23 100 грн/кв. м.
Зараз все змінилося. Покупець оцінює комплекс виходячи з власних очікувань щодо формату житла, інфраструктури та локації, думає про транспортну доступність району та враховує співвідношення трьох параметрів: якість-ціна-додаткова вартість. Саме остання складова штовхає забудовників до пошуку нових форматів та концепцій, які найбільш затребувані у нинішнього покупця житла і будуть на піку популярності найближчим часом. В основу лягає принцип підвищення якості масового житла.
Досягти її можна за допомогою мультифакторного формату, який на ринку вже назвали багатофункціональним житлом. Багатофункціональні житлові комплекси (БФК) прийшли до нас з-за кордону. Якщо говорити простими словами, це «місто всередині міста», у якого своя екосистема, розвинена інфраструктура для максимального комфорту людей, які тут живуть.
Найцінніший актив нашого століття — час. Він управляє всім. Сучасний покупець квартири більше не хоче купувати житло, щоб переночувати і піти вранці на роботу. Витратити купу часу в пробках, щоб доїхати до офісу, змотатися за покупками або відвезти дитину в школу. Все це він хоче робити в режимі багатозадачності прямо там, де живе. Тому житлові комплекси, в яких поєднані кілька функцій, зараз дуже популярні. Кількість таких проєктів на первинному ринку за перше півріччя зросла на 30%.
Найпростіший спосіб реалізувати цей концепт — передбачити комерційні площі під магазини, сервіси та офіси, а також дитячий садок.
Але багато забудовників йдуть далі: вони будують ТРЦ в складі ЖК, реалізують офісні площі, передбачають коворкінги в лобі. Дуже важливо, щоб всі ці складові інфраструктури були взаємопов'язані і давали головну перевагу: можливість працювати, відпочивати, виховувати дітей і жити в одному районі. Розвинена інфраструктура БФК рятує мешканців від стояння в пробках і економить купу часу.
Одним з прикладів БФК в Києві є ЖК Rusaniv Residence, де разом із житлом планують будувати торговельні, сервісні та офісні приміщення. Тут буде дитячий садок, набережна і зона відпочинку. Відразу п'ять функцій в одному проєкті: житло, рекреація, комерція, соціальна складова, офіси.
Ще один приклад — ЖК White Lines. Тут трохи інша концепція і ставка на розваги: ТРЦ з кінотеатром і бутіками, дитячий садок і спортивний центр з басейном.
ЖК Lipki Island City Resort — якщо цей комплекс реалізують в тому вигляді, в якому обіцяли, буде відмінними прикладом БФК: торговий, офісний центр, школа, садок, набережні, парки.
Цікаво, що в першому і останньому комплексі з цього списку, крім житла, комерції та офісів, ставка зроблена на рекреацію. Житлові комплекси з власною екосистемою можуть бути як самодостатніми проєктами, так і частиною багатофункціональних новобудов. Другий варіант навіть краще: однією парковою зоною або набережною покупець задоволений не буде, якщо дитину доведеться возити в садок за 5 зупинок, а найближчий ТРЦ буде в іншому кінці міста.
Ясна річ, що житло нових форматів не коштуватиме копійки. Будь-які фішки несуть за собою додаткові витрати, а значить і подорожчання квадратного метра. Тому багато девелоперів поки не ризикують впроваджувати подібні нововведення в недорогих новобудовах. Але ті, хто розуміють цінність, знають свого покупця і його очікування, можуть вирізнити концепцію і позиціонування одного проєкту з-поміж інших на ринку, обов'язково залишаться у виграші.
Сучасний покупець дивиться на те, яке середовище для життя йому намагаються продати, і голосує грошима за свій комфорт.
Читайте також
Не один у полі: як бізнес-комʼюніті допомагає підприємцям масштабуватися
Кримінальний тиск на бізнес в Україні: виклики для інвесторів та юридичний захист
