Долгое время рынок недвижимости держался на трех китах.
Первый — это консерватизм. Начиная от концепции жилого комплекса и заканчивая неймингом, позиционированием и архитектурой — застройщики, как под копирку, строили типичные комплексы, продавали квадратные метры, захватывали покупателей наличием киевской прописки и близостью к центру. Сейчас же понятие центра как таковое стерлось. Торговые и деловые пути становятся мобильными: понятие большой Киев выходит далеко за пределы условных Печерска, Подола и Оболони.
Второй кит — инфраструктура вне. Бытовало мнение, что покупатель идет в отделы продаж за ликвидными квадратными метрами, но никто не думал о возврате инвестиций спустя 5-10 лет, когда человек захочет это жилье продать. В расчет не брали ни инфраструктуру, ни близлижащих соседей, ни транспортную доступность. Считалось, что наличие метро позволяет поднимать стоимость квадрата в 1,5-2 раза, а за покупками можно проехать на маршрутке или машине полрайона. Сейчас все не так. Недостаточно строить жилье в районе с развитой инфраструктурой, нужно предложить свою добавочную ценность: все, что необходимо для комфортной жизни, должно быть в пределах досягаемости на территории или в в пределах пары десятком метров за границей ЖК.
Третий кит — стоимость квадрата. Мол, инвестор и покупатель оценивает стоимость жилья, а потом уже смотрит на все остальное. И на этом в своем время погорели доверчивые граждане: далеко не каждый заниженный квадратный метр или дисконт сулит удачную сделку. Ведь в стоимость квадрата входит много переменных: строительные материалы, строительно-монтажные работы, концепция, локация, инфраструктура комплекса, архитектура, маркетинг и пиар. Не исключено, что в некоторых случаях есть и «откаты», без которых строить не дают. Все это так или иначе влияет на стоимость жилья. И у каждого комплекса ценообразование будет формироваться по-своему, но там, где квадрат по цене себестоимости или выше на 2 тыс. грн, ничего хорошего не жди. Напомню, что по последним данным себестоимость строительства в Киеве составляет около 14 тыс.грн/кв.м, а средняя рыночная цена — 23 100 грн/кв.м.
Сейчас все изменилось. Покупатель оценивает комплекс, прежде всего, исходя из собственных ожиданий о формате жилья, инфраструктуре и локации, думает о транспортной доступности района и взвешивает соотношение трех параметров: качество — цена — добавочная стоимость. Именно последняя составляющая толкает застройщиков к поиску новых форматов и концепций, которые наиболее востребованы у нынешнего покупателя жилья и будут на пике популярности в ближайшее время. В основу ложится принцип повышения качества массового жилья.
Достичь его можно с помощью мультифакторного формата, который на рынке уже назвали многофункциональным жильем. Многофункциональные жилые комплексы (МФК) пришли к нам из-за рубежа. Если говорить простыми словами, это «город внутри мегаполиса», у которого своя экосистема, развитая инфраструктура для максимального комфорта проживающих здесь людей.
Самый ценный актив нашего века — время. Оно управляет всем. Современный покупатель квартиры больше не хочет покупать жилье, чтобы переночевать и уйти утром на работу. Потратить кучу времени в пробках, чтобы приехать в офис, смотаться за покупками или отвезти ребенка в школу. Все это он хочет делать в режиме мультизадачности прямо там, где живет. Поэтому жилые комплексы, в которых соединены несколько функций, сейчас весьма востребованы. Количество таких проектов на первичном рынке за первое полугодие выросло на 30%.
Самый простой способ реализовать этот концепт — предусмотреть коммерческие площади под магазины, сервисы и офисы, а также детский сад.
Но многие застройщики идут дальше: они строят ТРЦ в составе ЖК, реализуют офисные площади, предусматривают коворкингы в лобби. Очень важно, чтобы все эти составляющие инфраструктуры были взаимосвязаны и давали главное преимущество: возможность работать, отдыхать, растить детей и жить в одном районе. Развитая инфраструктура МФК избавляет жильцов от стояния в пробках и экономит массу времени.
Одним из примеров МФК в Киеве является ЖК Rusaniv Residence, где вместе с жильем будут строить торговые, сервисные и офисные помещения. Здесь запланированы детский садик, набережная и зона отдыха. Сразу пять функций в одном проекте: жилье, рекреация, коммерция, социальная составляющая, офисы.
Еще один пример — ЖК White Lines. Здесь немного другая концепция и ставка на развлечения: ТРЦ с кинотеатром и бутиками, детский садик и спортивный центр с бассейном.
ЖК Lipki Island City Resort — если этот комплекс реализуют в том виде, в котором обещали, станет отличными примером МФК: торговый, офисный центр, школа, садик, набережные, парки.
Интересно, что в первом и последнем комплексе из этого списка, кроме жилья, коммерции и офисов, ставка сделана на рекреацию. Жилые комплексы с собственной экосистемой могут быть как самодостаточными проектами, так и частью многофункциональных новостроек. Второй вариант даже лучше: одной парковой зоной или набережной покупатель доволен не будет, если ребенка придется возить в садик за 5 остановок, а ближайший ТРЦ будет в другом конце города.
Понятное дело, что жилье новых форматов не будет стоить копейки. Любые фишки несут за собой дополнительные расходы, а значит и подорожание квадратного метра. Поэтому многие девелоперы пока не рискуют внедрять подобные новшества в недорогих новостройках. Но те, кто понимают ценность, знают своего покупателя и его ожидания, могут отличить концепцию и позиционирование одного проекта от ряда других на рынке, обязательно останутся в выигрыше.
Современный покупатель смотрит на то, какую среду для жизни ему пытаются продать, и голосует деньгами за свой комфорт.
Читайте также
