Останнім часом ми бачимо, що склади стали так званим новим «золотом» для девелоперів. Таку аналогію можна провести, тому що цей сегмент виявився найбільш захищеним і показує стійке зростання під час кризи.
У зв'язку з якоюсь «захищеністю», в процесі девелопменту наразі знаходиться досить велика кількість логістичних об'єктів.
Значна їхня частина — в столичному регіоні, але також можна виділити й західні області, де істотно збільшився попит на складські приміщення. Загалом сектор логістики більш-менш рівномірно зосереджений біля великих індустріально розвинених міст.
Попит на логістичний простір виріс у геометричній прогресії, оскільки компанії намагаються не відставати від зростаючих продажів у інтернеті, зміцнювати свої ланцюги поставок і зменшувати витрати та час доставки товару до кінцевого споживача або точки видачі.
Ми повинні розуміти, що останні є важливою частиною будь-якої торгівлі, а обмеження жорстоко показали слабкі місця компаній та секторів, які не надавали цьому належної уваги раніше.
Якщо провести аналіз усередині логістичного сегмента України, ми бачимо підвищений попит інвесторів до формату внутрішньоміських складів.
Проте пальму першості за попитом та пропозицією, як і раніше, забирає формат Big box, так як він є «зрозумілим» інвестиційним продуктом зі стійким попитом.
Цей формат не вимагає розміщення земельної ділянки в межах міста, тому можливостей для девелопменту набагато більше.
Такий формат уже давно затребуваний в Європі, а деякі обмеження пропозиції передусім пов'язані з дефіцитом якісних земель із необхідною інфраструктурою навколо більшості найбільших міст.
Поки що в Київській області та поблизу інших великих міст ще досить відповідних ділянок для розміщення таких складів. Так само хотілося б відзначити, що саме в форматі Big box можна помітити хоч ще й невеликий, але вже стійкий попит на зелену сертифікацію за стандартами LEED або BREEAM.
Питання сертифікації стоїть гостро останні кілька років не тільки в логістичному сегменті, але саме зараз наші замовники починають все більше звертати увагу на концепцію DELTA green line, яка включає: lifecycling, smart building, зелене будівництво та сталий розвиток.
Для замовника сертифікація, насамперед, несе можливість зниження (а отже, і додаткового заробітку) експлуатаційних витрат (OPEX), підвищення маркетингової складової та підвищення капіталізації будівлі в разі потреби майбутнього продажу.
На другому місці за попитом йде формат складів urban logistics. Вважається, що цей формат почав розвиватися в Європі, а в Україні про нього стали говорити тільки протягом останніх декількох років. Причиною зростаючого попиту є те, що пандемія змусила багатьох людей змінити свої погляди на процес купівлі товарів і ланцюжки поставок.
Більшість з тих чи інших причин уже замовляють побутові товари, електроніку та багато інших товарів в інтернет-магазинах.
Чому попит зростає? Останніми роками ми спостерігали органічне стиснення пропозиції та підвищений попит на складські площі в межах міста. А COVID-19 став останнім драйвером зростання. Такий формат також має низку переваг для орендаря.
Як правило, такі об'єкти будуються вже з підвищеним рівнем енергоефективності, в хорошій локації з легкою транспортною доступністю.
Як наслідок відбувається підвищення надійності системи поставок і рівня задоволеності споживачів за рахунок скорочення часу та вартості доставки. Особливо це важливо, якщо враховувати те, що велика частина доставок зосереджена всередині міст.
Тоді логічною стає наявність складських запасів біля споживачів. Знову ж таки, в Європі досить великим попитом користуються формати darkstore.
Тобто, рітейлери орендують невеликі складські площі всередині міста, завдяки яким можуть виконати все більшу вимогу споживача до доставки — доставити основні товари до адресата протягом однієї години. Думаю, такі тенденції, враховуючи зростання ринку доставки, незабаром будуть актуальними і в Україні.
Основною проблемою у розвитку складських комплексів як першого, так і другого формату в Києві та регіонах, особливо в великих містах, є тиск з боку одного з найважливіших показників у девелопменті — вартості землі.
Або ще точніше — тиск із боку альтернативних сценаріїв використання даної земельної ділянки, які можуть бути більш рентабельними. Як правило, на більшості вільних ділянок з'являється житлова нерухомість або ТРЦ.
Проте за грамотної розробки концепції, комбінації складської, адміністративної та торгової/виставкової нерухомості, навіть за підвищеної вартості земельної ділянки, проєкт можна зробити інвестиційно привабливим.
З огляду на те, що в сегменті малих складів urban logistics — набагато більша ймовірність і вартість помилки, ніж у давно відомому і «зрозумілому» форматі big box, на початковому етапі я б рекомендував залучати команду, яка має великий досвід реалізації таких проєктів і допоможе уникнути основних помилок.
Ну й однозначно важлива участь брокерів у проєкті ще на ранніх етапах. Таким чином вдасться зробити той продукт, який потім буде затребуваним потенційними орендарями, і в якого не буде проблем із вакантністю через неправильне планування.
Редакція не несе відповідальності за зміст матеріалу і може не поділяти точку зору його автора
Читайте також
