Сьогодні один з найбільш обговорюваних прогнозів на ринку – це суттєве зниження ставок по іпотечним кредитам уже в наступному році. Давайте розберемось, наскільки це можливо.
Почнемо з того, що існує кілька важливих складових, з урахуванням яких і формується ставка по іпотечному кредиту, яку пропонують банки українцям.
Доволі розповсюджений стереотип, що ставки банків по іпотечним кредитам та облікова ставка Національного банку — взаємопов’язані. Логіка популістів дуже проста: якщо регулятор надає банкам рефінансування, тобто доступні гроші під малі відсотки, то нехай ті знижують ставки для українців. Але чи справді це пов’язані речі?
Почнемо з того, що рефінансування, або кажучи простіше, кредит банку від регулятора – це, перш за все, інструмент управління ліквідністю, тобто платоспроможністю банку. Він надається, якщо на кореспондентському рахунку банку не вистачає коштів для обслуговування зобов’язань за депозитами та обслуговування платежів клієнтів. При чому надається він, зазвичай, на два тижні або інший доволі короткий термін. Проте, аж ніяк мова не йде про місяці або роки, як ми звикли сприймати «кредит» у звичайному розумінні. Єдине, що в рефінансуванні спільного з класними кредитами – це те, що він надається банку під заставу нерухомості чи іншого майна.
У будь-якому разі, враховуючи строки кредитів рефінансування банків, вони однозначно не можуть бути використані для іпотечного кредитування. Кредит на два тижні ніяк не може впливати на кредити, що в середньому видаються на 10-20 років.
Активно рефінансування, як вимушена міра, надавалися банкам під час фінансової кризи 2014-2015 років. В останні ж кілька років ми спостерігаємо протилежну картину – наявність надлишку грошей на рахунках банків і відсутність відносно безпечних можливостей для їх подальшого вкладання. Адже банки заробляють на тому, що купують та продають гроші, як би парадоксально це не звучало. Тому, за умови надлишкової ліквідності, в останні роки банки свої кошти вкладали в короткострокові депозитні сертифікати НБУ. Іншими словами, банки кредитували державу під невеликі відсотки і на короткі строки – зазвичай на два тижні.
Звичайно, не можна сказати, що облікова ставка не впливає на рівень відсоткових ставок за кредитами. На відміну від рівня інфляції, яка вже безпосередньо впливає на іпотечну ставку і є її складовою №1.
При річній інфляції в 10% навряд чи ми знайдемо багато клієнтів, бажаючих покласти гроші на депозит під 3% річних. Натомість під 15% річних – знайдеться таких охочих чимало. Утримуючи високу облікову ставку, НБУ контролює інфляцію, що забезпечує плавне, а отже безболісне для українців і економіки, зниження ставок за депозитами, які банки використовують як основний ресурс для кредитування. За розрахунками НБУ, на початку 2020 року інфляція в Україні становитиме орієнтовно 4-6%, тобто депозити теж повинні стати дешевшими. Як відомо, гроші люблять тишу і прогнозованість. Тому різке зниження облікової ставки може призвести до фінансової дестабілізації, якщо фінансисти почнуть ігнорувати інфляційні ризики.
Друга і не менш важлива складова формування розміру кредитної ставки – це кредитні ризики. Чим вищий кредитний ризик – тим вища ставка на іпотеку. У свою чергу рівень кредитного ризику напряму залежить від рівня повернення кредитів, тобто від клієнтів банків. Для того, щоб виконати свої зобов’язання перед клієнтами, які поклали гроші на депозит, кредити повинні бути погашеними. Це загальновідомий факт. Якщо кредитні кошти не повертаються клієнтом, такий кредит має бути покритий доходами від інших сплачених кредитів. Враховуючи поточні реалії, така модель взаємодії формує близько 5-8 процентних пунктів в підсумковій ставці по кредиту.
Незважаючи на відносно низьку платоспроможність українців та доволі високий відсоток неповернення, особливо іпотечних кредитів, які масово видавалися на початку двохтисячних, все ж таки можна. Для цього необхідне продовження та прискорення якісних реформ в напрямку захисту прав кредиторів для зміни поточної картини повернення кредитів, дисципліни клієнтів та довіри до сектору загалом. Реальних результатів тут не досягти за один день, проте зараз важливо не ставити здобутки на паузу.
І наостанок складова ставки №3 – маржа, тобто покриття операційних витрат плюс формування прибутку. Для впливу на цю складову банк повинен бути: а) ефективним; б) вести свою діяльність в умовах прозорої та чесної конкуренції, а також, безумовно, самому бути конкурентоздатним.
Шлях до підвищення ефективності банку, звичайно, перш за все обирається самим банком. До поширених сьогодні методів можна віднести діджиталізацію банкінгу, тобто дистанційне обслуговування клієнтів, та впровадження таких сервісів як хмарні технології і, штучний інтелект. В цій сфері в нас також є кілька напрямків для системного реформування. Наприклад, електронний документообіг та платіжні сервіси. А от шлях до оздоровлення конкурентного середовища вже більш масштабне питання, враховуючи нинішню ситуацію з превалюванням державної частки та преференціями в роботі небанківських фінансових установ.
Якщо говорити конкретніше, то по-справжньому може якісно змінити ситуацію прийняття чотирьох законопроектів: № 2413а «Щодо консолідації функцій державного регулювання ринків фінансових послуг» (більш відомий, СПЛІТ), № 9236 «Щодо вдосконалення процедури фінансової реструктуризації», № 7231 «Щодо вимог до розміру статутного капіталу» та № 8124 «Щодо захисту прав кредиторів та інвесторів». На які фінансовий сектор очікує вже не один рік і, дія яких, дійсно здатна відчутно знизити відсоткову ставку за кредитами на житло.
Отже на мою думку, зниження кредитних ставок в 2020 році – це реальність. Інше питання – до якого рівня. В умовах сьогодення я б прогнозувала до 15-18% річних. Але амбітних планів не досягти без об’єднання зусиль, перш за все, в напрямку реформ, оскільки нам потрібні якісні та послідовні зміни.
