Facebook Pixel

Ипотека под 12-13% в 2020 году. Максимализм или прогнозируемая реальность

Елена Коробкова
исполнительный директор НАБУ

Сегодня один из самых обсуждаемых прогнозов на рынке – это существенное снижение ставок по ипотечным кредитам уже в следующем году. Давайте разберемся, насколько это возможно.

Начнем с того, что существует несколько важных составляющих, с учетом которых и формируется ставка по ипотечному кредиту, которую предлагают банки украинцам.

Довольно распространенный стереотип, что ставки банков по ипотечным кредитам и учетная ставка Национального банка — взаимосвязаны. Логика популистов очень проста: если регулятор предоставляет банкам рефинансирование, то есть доступны деньги под малые проценты, то пусть те снижают ставки для украинцев. Но действительно ли это связанные вещи?

Telegram Logo

Начнем с того, что рефинансирование, или, проще говоря, кредит банка от регулятора – это, прежде всего, инструмент управления ликвидностью, то есть платежеспособностью банка. Он предоставляется, если на корреспондентском счете банка не хватает средств для обслуживания обязательств по депозитам и обслуживания платежей клиентов. Причем предоставляется он, как правило, на две недели или другой довольно короткий срок. Однако, отнюдь речь не идет о месяцах или годах, как мы привыкли воспринимать «кредит» в обычном понимании. Единственное, что в рефинансировании общего с классными кредитам – это то, что он предоставляется банку под залог недвижимости или иного имущества.

В любом случае, учитывая сроки кредитов рефинансирования банков, они однозначно не могут быть использованы для ипотечного кредитования. Кредит на две недели никак не может влиять на кредиты, которые в среднем выдаются на 10-20 лет.

Активно рефинансирование, как вынужденная мера, предоставлялись банкам во время финансового кризиса 2014-2015 годов. В последние же несколько лет мы наблюдаем противоположную картину – наличие излишка денег на счетах банков и отсутствие относительно безопасных возможностей для их дальнейшего вложения. Ведь банки зарабатывают на том, что покупают и продают деньги, как бы парадоксально это не звучало. Поэтому, при условии избыточной ликвидности, в последние годы банки свои средства вкладывали в краткосрочные депозитные сертификаты НБУ. Другими словами, банки кредитовали государство под небольшие проценты и на короткие сроки – обычно на две недели.

Конечно, нельзя сказать, что учетная ставка не влияет на уровень процентных ставок по кредитам. В отличие от уровня инфляции, которая уже непосредственно влияет на ипотечную ставку и являются ее составной №1.

При годовой инфляции в 10% вряд ли мы найдем много клиентов, желающих положить деньги на депозит под 3% годовых. Зато под 15% годовых – найдется таких желающих немало. Удерживая высокую учетную ставку, НБУ контролирует инфляцию, что обеспечивает плавное, а следовательно безболезненное для украинцев и экономики, снижение ставок по депозитам, которые банки используют как основной ресурс для кредитования. По расчетам НБУ, в начале 2020 года инфляция в Украине составит ориентировочно 4-6%, то есть депозиты тоже должны стать дешевле. Как известно, деньги любят тишину и предсказуемость. Поэтому резкое снижение учетной ставки может привести к финансовой дестабилизации, если финансисты начнут игнорировать инфляционные риски.

Вторая и не менее важная составляющая формирования размера кредитной ставки – это кредитные риски. Чем выше кредитный риск, тем выше ставка на ипотеку. В свою очередь уровень кредитного риска напрямую зависит от уровня возврата кредитов, то есть от клиентов банков. Для того, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентами, которые положили деньги на депозит, кредиты должны быть погашены. Это общеизвестный факт. Если кредитные средства не возвращаются клиентом, такой кредит должен быть покрыт доходами от других оплаченных кредитов. Учитывая текущие реалии, такая модель взаимодействия формирует около 5-8 процентных пунктов в итоговой ставке по кредиту.

Несмотря на относительно низкую платежеспособность украинцев и довольно высокий процент невозврата, особенно ипотечных кредитов, которые массово выдавались в начале двухтысячных, все же можно. Для этого необходимо продолжение и ускорение качественных реформ в направлении защиты прав кредиторов для изменения текущей картины возврата кредитов, дисциплины клиентов и доверия к сектору в целом. Реальных результатов здесь не достичь за один день, однако сейчас важно не ставить достижения на паузу.

И напоследок составляющая ставки №3 – маржа, то есть покрытие операционных расходов плюс формирование прибыли. Для воздействия на эту составляющую банк должен быть: а) эффективным; б) вести свою деятельность в условиях прозрачной и честной конкуренции, а также, безусловно, самому быть конкурентоспособным.

Путь к повышению эффективности банка, конечно, прежде всего избирается самим банком. В распространенным сегодня методам можно отнести диджитализацию банкинга, то есть дистанционное обслуживание клиентов и внедрения таких сервисов как облачные технологии и искусственный интеллект. В этой сфере у нас также есть несколько направлений для системного реформирования. Например, электронный документооборот и платежные сервисы. А вот путь к оздоровлению конкурентной среды уже более масштабное вопрос, учитывая нынешнюю ситуацию с превалированием государственной доли и преференциями в работе небанковских финансовых учреждений.

Если говорить конкретнее, то по-настоящему может качественно изменить ситуацию принятие четырех законопроектов: № 2413а «Относительно консолидации функций государственного регулирования рынков финансовых услуг» (более известный, СПЛИТ), № 9236 «Относительно совершенствования процедуры финансовой реструктуризации», № 7231 «Относительно требований к размеру уставного капитала» и № 8124 «Относительно защиты прав кредиторов и инвесторов». На которые финансовый сектор ожидает уже не один год и, действие которых, действительно способна ощутимо снизить процентную ставку по кредитам на жилье.

Итак по моему мнению, снижения кредитных ставок в 2020 году – это реальность. Другой вопрос – до какого уровня. В условиях современности я бы прогнозировала до 15-18% годовых. Но амбициозных планов не достичь без объединения усилий, прежде всего, в направлении реформ, поскольку нам нужны качественные и последовательные изменения.

The Page Logo
У вас есть интересная колонка для The Page?
Пишите нам: [email protected]
Warning icon Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Комментарии

Все новости