У 2024 році на готельному ринку України склалася парадоксальна ситуація. Понад три роки триває повномасштабна війна, і готелі в українських містах неодноразово зазнавали руйнувань. Тим часом обсяг інвестицій в готельну нерухомість тільки збільшується, і є нові прецеденти приватизації готелів радянської доби. 
аналізує, що стоїть за подібною інвестиційною активністю і яке майбутнє чекає на великі готелі, що залишились у спадок від СРСР.
Як на готельний ринок України вплинула велика війна
Від ракетного обстрілу 31 січня 2025 року постраждав один з найкрасивіших готелів Одеси – «Бристоль», збудований у 1899 році. А загалом, втрати готельного сектору від початку повномасштабного вторгнення складно оцінити через окупацію територій та щоденні нові удари по українських містах. Ворожі пропагандисти аргументують ураження готелів тим, що там, начебто, проживають «іноземні найманці та інструктори».
Готель «Бристоль» після ракетного обстрілу. Фото: ДСНС Одещини
Але попри воєнні ризики, готельний ринок працює і розвивається. Відповідно до дослідження компанії Ribas Hotels Group, станом на середину 2024 року в Україні функціонувало 2017 готелів, а у період з 2024 по 2026 роки заплановано відкриття ще 45 готельно-апартаментних комплексів і 108 котеджних містечок готельного типу.
Тим часом за інформацією Державного агентства розвитку туризму (ДАРТ), обсяг податків, сплачений готелями у 2024 році, сягнув 1,954 млрд грн, що перевищило показники мирного 2021 року на 665 млн (52%).
Проте ситуація по країні неоднорідна – привабливими для інвестицій у готельну нерухомість є регіони, що знаходяться якомога далі від лінії фронту. Передусім, західні області України, де через спричинену війною внутрішню міграцію відбувся значний приріст населення. Крім того, попит на відпочинок на заході зростає через втрату доступу до українських морських курортів. Це вплинуло і на цінову політику, і на збільшення інвестицій в будівництво.
Будівництво в Буковелі. Фото: Марія Бабенко
Поки в західних областях триває пожвавлення, в південних і східних областях готельний бізнес потерпає через окупацію, близькість до лінії фронту і значне скорочення населення. Ці процеси красномовно ілюструє перерозподіл надходжень туристичного збору до місцевих бюджетів у бік заходу (46% у 2024 році за підрахунками ДАРТ) та центру України (20%). Найбільше турзбору надійшло до бюджету столиці – 49,182 млн грн, Львівської області – 47,108 млн грн та Івано-Франківській області – 33,99 млн (на 84% більше проти 2022 року).
Опитані оператори ринку сподіваються на оптимістичний сценарій: що після завершення великої війни готельний бізнес відновлюватиметься в усіх регіонах, а в Україну повернеться частина громадян, які користуватимуться послугами індустрії гостинності або ставатимуть її частиною – як співробітники, інвестори чи власники.
Крім того, є надія, що Україна стане більш привабливою як для туристів, так і для інвесторів з-за кордону, що дозволить обмінюватися досвідом, впроваджувати кращі світові практики готельного бізнесу та розширювати клієнтську базу.
У згаданому вище дослідженні оператори готельного ринку висловлюють оптимістичний прогноз, що після закінчення війни кількість туристів в Україні може зрости до 14,5 млн осіб. А щоб задовольнити їх потреби, номерний фонд варто розширити щонайменше на 30-40% від наявної кількості.
З іншого боку, не варто забувати, що після відкриття кордонів для військовозобов’язаних навіть за українських туристів внутрішнім операторам доведеться конкурувати з закордонними готелями як ціною, так і якістю та розмаїттям послуг. Тому на цьому етапі буде актуально не тільки будівництво нових готелів, а й реновація наявного номерного фонду, особливо в історичних, знакових, атмосферних об’єктах, у тому числі радянської доби.
Чи стане столичний готель «Україна» символом оновлення індустрії гостинності
Вочевидь, найбільш резонансною подією 2024 року в секторі готельної нерухомості став продаж на відкритому аукціоні готелю «Україна», що розташований у самому серці столиці над Майданом Незалежності. Цей легендарний об’єкт з метою подальшої реновації придбав український інвестор Максим Кріппа за понад 3 млрд грн.
Готель «Україна». Фото: сайт готелю «Україна»
Нагадаємо, проєктування цього готелю, який до 2001 року називався «Москва», розпочалося у 1953-му. В експлуатацію будівлю ввели у 1961 році, коли тодішній очільник СРСР Микита Хрущов ініціював боротьбу з надмірностями в архітектурі. Через це готель має 16 поверхів замість 21-го, його не увінчує вежа зі шпилем і зіркою, а стримана геометрія замінила пишний декор, властивий більш раннім спорудам на Хрещатику. У спадок від доби холодної війни готель отримав актуальне у новій українській реальності надійне бомбосховище.
На кошти, які Кріппа вже витратив на готель «Україна», вочевидь, можна було б збудувати сучасний готель з нуля. Але «Україна» є легендарною будівлею, єдиною в своєму роді. Тому одна з цілей реновації, яку декларує теперішній власник, – вдихнути в готель нове життя, зберігаючи культурну спадщину. З урахуванням обсягу додаткових інвестицій і перспективи їх окупності, це виглядає більш ніж суто бізнесова мета.
Панорама Києва з вікон готелю «Україна». Фото: сайт готелю «Україна»
Проте, крім власне унікальності споруди й локації, для потенційного інвестора не менш важлива технічна можливість сучасної реконструкції в умовах наявної структури будівлі. Саме цей фактор став вирішальним у випадку з кейсом столичного готелю «Козацький», який добре видно з вікон готелю «Україна».
«Мої спеціалісти оцінили стан готелю [«Козацький»], – розповів Максим Кріппа в ексклюзивному інтерв’ю Forbes Ukraine. – Перше, що ми побачили – два перших поверхи з 9500 кв. м готелю «Козацький» були майже повністю затоплені. Друге, висота стелі – 2,7 м. В «Україні», для порівняння, – 3,2 м. Це дозволяє провести вентиляцію, кондиціонування та інші системи під час реконструкції».
Оскільки готель «Козацький» виявився не дуже перспективним об’єктом для розвитку бізнесу, інвестор відмовився від планів його придбання. Але об'єкт за 400 млн грн Фонд держмайна продав на аукціоні іншому власнику.
Як у будівництві, так і в купівлі готового готелю в Україні є сильні й слабкі сторони. Будівництво передбачає складне отримання усіх необхідних дозволів, проєктування, витрати на будівельні матеріали, що постійно дорожчають, наймання підрядників, тривалу реалізацію. Але винагородою в цьому разі буде втілення власного бачення і дотримання сучасних стандартів.
Купівля і реновація готового готелю вимагатимуть додаткових витрат, обсяг яких залежатиме від того, наскільки бачення інвестора відрізняється від поточного стану будівлі. Але цей шлях передбачає швидший запуск та уникнення ризиків, що супроводжують будівництво з нуля.
Який потенціал мають радянські готелі
Кейси «України» та «Козацького» красномовно нагадують про долю численних великих готелів, які активно будувалися в Україні в 1960-1980 роки. Мова йде про сотні об’єктів, які досі мають питому вагу на українському готельному ринку. Їхні слабкі місця – застаріла інфраструктура, невідповідність сучасним міжнародним стандартам, проблеми з енергоефективністю, що робить експлуатацію доволі затратною в сучасних умовах.
Частина готелів 1960-1980-х років побудовані за типовими радянськими проєктами і не мають архітектурної цінності. А є серед них і яскраві пам’ятки своєї епохи, як-от один із найвідоміших прикладів радянського експериментального модернізму – столичний готель «Салют».
Майбутнє багатьох таких об'єктів туманне. Наприклад, найбільший готель в Чернігові «Україна», відкритий у 1961 році, після влучання російської ракети у 2022 році власники вирішили демонтувати, щоб надалі планувати реконструкцію.
Уражений готель «Україна» в Чернігові. Фото: УНІАН
Деякі об’єкти наразі зачинені та не використовуються за призначенням. Наприклад, в курортному Трускавці в районі законсервованого верхнього бювету через комерційну недоцільність експлуатації роками не працює низка радянських санаторіїв, розрахованих на тисячі відпочивальників.
Опитані експерти зазначають, що прикладів завершеної реновації радянських готелів в Україні фактично немає, і посилаються на досвід країн Балтії та Східної Європи, де теж залишилось чимало подібної нерухомості.
Як приклад успішної модернізації радянського готелю, зокрема, називають Radisson Blu Hotel Latvija. Цей об’єкт ввели в експлуатацію у 1979 році. Його цільовою аудиторією були іноземні та радянські туристи, що подорожували за туристичними путівками. Розташований в центрі Риги 27-поверховий готель мав конференц-зал, кабіни для синхронного перекладу, радіо- та відеообладнання, ресторанний комплекс на 876 місць тощо.
У 2009 році готель, який тоді називався «Латвія», придбала мережа Radisson Blu. Новий власник провів масштабне оновлення будівлі, адаптував її до сучасних вимог щодо комфорту і безпеки, переглянув пакет послуг. Наразі Radisson Blu Hotel Latvija – один із найпопулярніших готелів країни.
Radisson Blu Hotel Latvija у Ризі. Фото: Depositphotos
На думку експертів з нерухомості, після реновації історичні готелі мають зберегти власну автентичність і одночасно відповідати сучасним запитам: від технологій, які роблять комфортним перебування гостей, до різноманіття запропонованих послуг. Адже для конкурентної спроможності та підвищення попиту готель має фокусуватись не лише на номерах і наявності бару чи ресторану, як часто було в типових радянських готелях, а й забезпечити конференц-зали з усім необхідним оснащенням, спа-послуги та розваги.
Окремо варто нагадати про інклюзивність, якій не приділяли увагу в радянському союзі, у тому числі в архітектурі готелів. Натомість інклюзивність є нормою цивілізованого світу і внаслідок великої війни стає особливо актуальною для України. І це стосується не лише наявності пандусів, достатньої площі для комфортного пересування на кріслі колісному або протезах чи адаптації номерів під потреби, а й підготовки та належної комунікації з боку персоналу.
Співрозмовники на ринку нерухомості вважають, що найперспективніша ніша для готелів радянської доби після реновації – бізнес-готелі. Адже такі об’єкти дуже часто розташовані поряд з урядовими та бізнес-кварталами. Вочевидь, саме таке позиціювання матиме після реновації столичний готель «Україна».
Читайте також
