Любой успешный жилой комплекс существует за счет нескольких вещей: правильная локация, грамотная концепция и разумная цена. Менять их местами в последовательности можно, главное — понимать: без одного не будет другого.
Совсем недавно мы с коллегами провели исследование, в котором приняли участие свыше 2,5 тыс. потенциальных покупателей квартир в новостройках. Мы пытались понять критерии выбора квартиры и их значимость. Любопытно, что цена продолжает оставаться главенствующим фактором. Но не каждый на рынке знает (или хочет признавать), что она играет лишь в связке «ожидания покупателя — добавочная ценность — комфортная среда обитания».
К примеру, 71,6% потенциальных покупателей жилья в новостройках считают цену главным критерием собственного выбора. В то же время 64,8% покупателей прежде всего обращают внимание на расположение жилого комплекса и его близость к метро, более 54% интересуются имиджем компании-застройщика, а 34,1% — объектами инфраструктуры, создаваемой на территории ЖК.
Это вовсе не означает, что лишь треть покупателей смотрит, какую среду обитания они получат, заселившись в тот или иной комплекс. Просто для них вопрос стоимости второстепенен или менее важен. Может быть, они не ограничены в деньгах или, имея определенный бюджет, очень избирательно подходят к вопросу подбора новостройки для жизни. Ведь в Киеве на данный момент есть 191 жилой комплекс со сроком ввода в эксплуатацию в 2019-2021 годах, а покупателей, которые хоть завтра понесут деньги в отдел продаж, не так и много.
По данным исследования, 39,8% потенциальных покупателей считают, что для окончательного выбора квартиры достаточно иметь минимум три варианта, а для 33% — исчерпывающее количество вариантов для выбора жилья равно пяти.
Инвестор детально изучает объект, выбирает среди трех и более потенциально интересных конкурирующих концепций ЖК. Он приезжает сам на объект, изучает разрешительную документацию, обращается за советом к юристу. То есть самосознание покупателя вышло на новый, качественный уровень, что не может не радовать.
Платежеспособный клиент формирует спрос на добавочную стоимость проекта. Об этом говорит значительное увеличение объектов бизнес-класса — многофункциональных жилых комплексов (МЖК), отличающиеся самобытными, самодостаточными концепциями. Их количество за первые шесть месяцев выросло на 30%. Отличие таких объектов заключается в том, что жилая часть и комфортная среда обитания по своим функциям становятся практически равнозначными. Среди таких проектов, заявленных в первом полугодии 2019 года, в частности, ЖК Rusaniv Residens с торговыми, сервисными, офисными помещениями, собственным детсадом, обустроенной набережной и зоной отдыха в Днепровском районе; ЖК White Lines с кинотеатром, ТРЦ, детским садиком, спортивным центром с бассейном в Голосеевском; ЖК Lipki Island City Resort в Подольском — здесь будут торговый и офисный центр, школа, детский садик, обустроенные набережные и парки.
Самый ценный актив человека в нашем мультифакторном мире — время, поэтому ЖК, которые удовлетворяют все базовые функции, не только отвечают запросам покупателя, но и формируют целое направление в жилищном строительстве.
Разумеется, такие концепции требуют от застройщика дополнительных инвестиций — в среднем порядка 3-10 млн грн в зависимости от желания вложить в проект и его ценность. Понятное дело, что эта сумма отражается и на ценообразовании квадратного метра, которое у каждого проекта формируется по своим параметрам. Однако покупатель платит за конкретную добавочную стоимость и блага, которыми он и его семья сможет пользоваться ежедневно. И, как показывает практика, платить за то, что соответствует его ожиданиям от качественного современного жилья, он готов.
Микс форматов и увеличение роли дополнительных сервисов и функций способны существенно изменить рынок новостроек. В 2020-2022 годах доля МЖК в сегменте бизнес-класса может вырасти до 80%. Кроме этого, частично такой формат начнет воплощаться в сегменте комфорт-класса. В ближайшие три года в комфорт-классе доля многофункциональных жилых комплексов может составить более 40%.
Читайте также
