Віра у Patriot. Як наявність сучасних засобів ППО впливає на вартість оренди житла

Автор

Марія Бабенко

Напередодні вересня 2023 року писав про помітне пожвавлення і зростання цін на ринку оренди житла і прогнозував зниження вартості оренди до кінця року. Чи реалізувався цей сценарій?

За даними аналітиків ЛУН, серпень 2023 року був рекордним за рівнем інтересу до оренди житла в Україні за всю історію спостережень. Це пояснювалось не тільки масовим переселенням студентів поближче до навчальних закладів, а й поверненням багатьох родин на батьківщину на початку нового шкільного сезону. Бо попит на оренду тоді найбільше пожвавився у містах, популярних серед ВПО і вступників у навчальні заклади.

Студенти, які приїхали на навчання, підвищили попит на оренду в великих містах в другому півріччі 2023 року. Фото Depositphotos

За словами Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, після гарячого вересня на ринку спостерігається охолодження попиту, а середньозважена ціна оренди знизилася у Києві на 18%, а в Тернополі, Івано-Франківську, Вінниці, Дніпрі, Львові — на 12-16%.

За спостереженнями Богдана Маковецького, столичного рієлтора, попит на ринку оренди почав поступово згасати, починаючи з листопада. За оцінками Ірини Луханіної, експертки ринку нерухомості, після пожвавлення ціни на оренду житла ближче до Нового року припинили зростання.

Тобто, як і прогнозували в серпні опитані експерти, вартість оренди житла, щонайменше, стабілізувалася, а подекуди навіть дещо відкотилася назад.

Які квартири мають найвищий попит на ринку оренди

За словами Богдана Маковецького, у другому півріччі 2023 року дещо аномально злетів попит на однокімнатні квартири, на які припадало майже 70% всіх запитів на ринку.

«Як результат ціни на оренду однокімнатних з вересня піднялись до 30% та інколи майже досягли рівня двохкімнатних. На мою думку, це викликано не тільки початком бізнес-активності та навчального року для студентів, а й меншою кількістю повноцінних сімей з дітьми», — зазначає співрозмовник .

Тобто багато українських сімей наразі є розділеними через війну. Багато матерів з дітьми перебувають за кордоном, чоловіки пішли на захист країни. У результаті мало кому зараз потрібні великі помешкання. Навпаки, вакантне просторе житло зараз намагаються здати або продати, щоб не нести великі витрати на його обслуговування і пережити важкі часи в компактній оселі.

Тепер попит на оренду однокімнатних квартир вже не є ажіотажним, але тримається на стабільному рівні. За словами Ірини Луханіної, однокімнатні зараз здаються в оренду за 3-5 днів, квартири бізнес-класу за 30-37 тис. грн — за 7-10 днів, що в цілому відповідає довоєнним реаліям.

Вартість однокімнатних квартир по районах Києва у листопаді 2023 року

Печерський: 24,4 тис. грн;
Шевченківський: 16,9 тис. грн;
Голосіївський: 15 тис. грн;
Подільський: 15 тис. грн;
Солом’янський: 13 тис. грн;
Дарницький: 12 тис. грн;
Дніпровський: 12 тис. грн;
Оболонський: 11,5 тис. грн;
Святошинський: 10 тис. грн;
Деснянський: 7,5 тис. грн.

Джерело: ЛУН

В Києві найдорожче коштують квартири в центрі міста — Печерському та Шевченківському районах. Фото: Pixels

Як вартість оренди у Києві залежить від інфраструктури району

Серед об’єктивних факторів, від яких залежить вартість оренди квартир, Вікторія Берещак передусім називає транспортну доступність. Зокрема, близькість ключових артерій наземного і підземного транспорту, варіативність маршрутів, інфраструктурне наповнення району — школи, садочки, супермаркети, заклади харчування.

За словами Богдана Маковецького, зараз також зросла популярність житла в закритих житлових комплексах зі своєю прибудинковою територією. Завдяки цьому оренда квартир в таких ЖК від початку вересня подорожчала.

Попитом користуються квартири у сучасних ЖК з закритою територією. Фото: Pixels

Оскільки традиційною перевагою нерухомості вважається близькість до метро, зупинка шести станцій метрополітену у Києві вочевидь впливатиме на попит і ціни на столичному ринку оренди. Якщо до катастрофи у метро Києва Голосіївський район традиційно був у лідерах за рівнем попиту на оренду квартир, то тепер, на думку Вікторії Берещак, пожвавлення варто чекати в Шевченківському, Печерському і частково Подільському районах.

За словами Ірини Луханіної, через зупинку метро в Голосіїві попит на оренду житла може підвищитися вздовж працюючих гілок метро — в Оболонському, Дарницькому районах, Осокорках, Позняках, Святошині, Академмістечку та інших. Через це вартість оренди там може зрости на 15-20%, а у Голосіївському відповідно знизитися.

Оренда яких квартир подешевшала з початком опалювального сезону

За словами Вікторії Берещак, орендарі сьогодні беруть до уваги енергоефективність будинку, від чого безпосередньо залежать цифри у платіжках за комунальні послуги. Особливо вагомими ці критерії стають в зимовий період. Адже, як зазначає Ірина Луханіна, у 85% випадків оплата комунальних платежів покладається саме на орендарів додатково до вартості оренди.

«Фактор опалювального сезону більше вплинув на старий житловий фонд, де немає можливості встановити теплові лічильники. Власники, які не бажають сплачувати за опалення, мусять знижувати вартість оренди [щоб перекласти на орендарів витрати на комуналку], — розповідає Богдан Маковецький. — Це більше стосується двох- і трикімнатних квартир, тому що на однокімнатні зберігається високий попит. У результаті вартість оренди двох- і трикімнатних в старому фонді з кінця листопада просіла до 20%».

Оренда квартир в старому житловому фонді коштує менше. Фото: Pixels

Таким чином, продовжує зростати різниця між вартістю оренди в сучасних ЖК і будинках радянської забудови.

«Наприклад, на Позняках чи Харківському масиві оренда однокімнатних в нових будинках коштує 12,5-14,5 тис. на місяць, тоді як буквально через дорогу від них в дев'ятиповерхівках 134-ї або 96-ї серій [1975-1996 років будівництва] однокімнатні пропонують за 8-9 тис. грн на місяць. Тобто різниця становить близько 30%, і така закономірність характерна для всіх районів», — продовжує Ірина Луханіна.

Богдан Маковецький також зауважує, що клієнти стали більше цікавитись наявністю в будинку генератора та стабільності опалення і водопостачання під час відключенні світла. Зазвичай старий житловий фонд програє за такими критеріями.

Як на вартість оренди під час війни впливає безпековий фактор

Аналітики ЛУН підкреслюють, що головною причиною всіх змін на ринку нерухомості натепер виступає війна та її наслідки. За даними ЛУН, у Харкові ціни на оренду однокімнатних в середньому становлять 4 тис. грн і через продовження обстрілів багато людей шукає, як переїхати у спокійніші регіони.

«Одеса вдруге втратила пляжний сезон і традиційно знижує ціни на період холодів. Сьогодні однокімнатна там обійдеться у 7 тис. грн, хоча у вересні це було на тисячу дорожче, — розповідають аналітики ЛУН. — Тим часом Львів традиційно тримає планку одного з найдорожчих міст для оренди — там однокімнатна коштує 15 тис. грн на місяць. Але такі високі ціни повʼязані не тільки зі значним попитом, а й відносно малим квартирним фондом і зайнятістю дешевих варіантів ще з 2022 року».

В Одесі взимку подешевшала оренда. Фото: Pixels

За словами Вікторії Берещак, у розрізі областей ситуація на ринку оренди житла залежить від того, чи є регіон хабом для внутрішньо переміщених осіб, чи виглядає він більш безпечним завдяки віддаленості від лінії зіткнення та окупованих територій. У приклад співрозмовниця наводить західні області (передусім — Івано-Франківськ, Тернопіль, Ужгород, Львів), де ціни від початку повномасштабної війни зросли в середньому в 1,5-3 рази і тримаються на дуже високому рівні. Тим часом Хмельницька область та Одещина, які потерпають від атак шахедів, стали менш привабливими.

Львів залишається одним з міст України з найдорожчою орендою. Фото: Pixels

Вікторія Берещак додає, що при виборі житла українці зважають на якість захисту ППО і наявність поруч з будинком об’єктів енергетичної, критичної та військової інфраструктури. Тобто, зенітно-ракетні комплекси Patriot, які охороняють небо над Києвом, підтримують рівень цін на столичному ринку нерухомості. Але сусідство, скажімо, з однією з ТЕЦ, куди ворог спрямовує свої повітряні атаки, нівелює цей фактор.

Також, за спостереженнями опитаних експертів, більший попит зараз мають квартири, які розташовані не вище 7-10 поверхів. Тоді як на останніх поверхах житло можна найняти з певним дисконтом. Логіка зрозуміла: орендарі бояться можливих прильотів і зупинок ліфтів у разі відключень світла.

За спостереженнями Богдана Маковецького, більш популярним став правий берег столиці. Це, вочевидь, пов’язано з зупинкою руху метро через мости під час повітряних тривог, іншими транспортними ускладненнями та повідомленнями про аварійний стан мостів. Через це вартість оренди квартири в Києві на правому і лівому березі може відрізнятися дуже суттєво.