Серед варіантів отримання пасивного доходу одним із найпопулярніших є дохід від здавання в оренду нерухомості. Це може бути як довгострокова оренда, так і здавання в оренду квартир чи кімнат на короткий період через таку платформу як Airbnb. Як правильно оформити отримання такого виду доходів?
Чи можна обійтися без оформлення діяльності?
Більшість громадян не дуже переймається можливими наслідками з боку сплати чи несплати податків, адже здають житло за готівку, часто без договору або з формальним договором, який лежатиме «у столі». Ці доходи не декларують бо, по-перше, немає механізмів контролю, і по-друге, це влаштовує і орендарів. Чи є це законним? Не дуже, бо сума річного доходу громадянина, який не підлягає оподаткуванню у 2023 році, складає 3 760 грн. Це означає, що якщо громадянин отримав протягом року дохід, що не перевищив 3760 грн, декларувати його і сплачувати з нього податки немає необхідності.
Дохід, що перевищує вказаний розмір, оподатковується за загальними ставками податку з доходів і військового збору: 18% та 1,5%, єдиний соціальний внесок не нараховується. Строки декларування – до 1 травня року, наступного за роком отримання доходів, строки сплати – до 31 липня.
Підприємець, що здає в оренду власне нерухоме майно
Якщо дохід є регулярним і орендарі просять надати документи, що підтверджують сплату ними орендної плати, без реєстрації такого роду діяльності не обійтися. Чи можна здавати в оренду нерухоме майно як підприємець на спрощеній системі оподаткування? Так, якщо при реєстрації вказати вид діяльності з кодом 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Чи є обмеження використання спрощеної системи оподаткування для орендного бізнесу? Так, податкове законодавство містить обмеження щодо кількості квадратних метрів, що здаються особою в оренду. Згідно з пп. 291.5.23 ст.291 Податкового кодексу України, не можуть бути на єдиному податку підприємці, що здають в оренду житлові приміщення чи їхні частини, загальна площа яких – понад 400 кв. м., та нежитлові приміщення чи їхні частини, загальна площа яких – понад 900 кв. м.
З чим пов’язане таке обмеження? Щоб запобігти зловживанню спрощеною системою великими компаніями, які будують торгові, промислові чи житлові об’єкти для оренди і отримують дохід, сплачуючи мінімальні податки. Отже, якщо навіть частина об’єкту нерухомості, яку підприємець здаватиме в оренду, є більшої площі, ніж вказано вище, про спрощену систему можна забути.
Але якщо площа об’єктів – у межах встановлених норм, можна обрати як другу, так і третю групу платників єдиного податку, залежно від того, хто є орендарем. Якщо орендар – фізична особа, другої групи єдиного податку цілком достатньо, але при здаванні в оренду приміщень компаніям – банкам, компаніям і навіть неприбутковим організаціям – потрібна лише третя група єдиного податку.
Нагадаю, що на 2 групі єдиного податку підприємці, дохід яких повинен бути в межах 5 587 800 грн, сплачують фіксовану суму – 1340 грн на місяць. Для 3 групи єдиного податку з граничним розміром доходу 7 818 900 грн ставка єдиного податку складе 5% без ПДВ. Єдиний соціальний внесок підприємці цих груп сплатять в однаковому розмірі – 1474 грн на місяць.
Великий орендний бізнес
Для тих, у кого площі приміщень для здавання в оренду є більшими, можемо порекомендувати зробити розрахунок бізнес-моделі на загальній системі оподаткування, з урахуванням сплати податку на додану вартість, податку на прибуток, а також витрат на організацію роботи як товариство з обмеженою відповідальністю: бухгалтерію, адміністрування проєкту, та з виплатою дивідендів власникам компанії. Тому що жодних податкових пільг в оподаткуванні для таких компаній не передбачено, але загальна система оподаткування дозволяє врахувати усі витрати, ремонт, рекламу і обслуговування об’єктів нерухомого майна.
Читайте інші поради від Олександри Томашевської – податкової консультантки Київського центру підтримки і розвитку бізнесу:
Читайте також
