Коронавирус – убийца креативной экономики. Всемирный локдаун приведет к концу эпохи потребления. Такие апокалиптические прогнозы распространяются в мире. Мы узнали мнение экспертов о судьбе украинской торговой недвижимости и неизбежной трансформации ТРЦ.
Настроение покупателей: от быстрой моды к инвестициям
Кризис всегда меняет потребительские привычки. Как предполагают эксперты, коронавирус может снизить эффективность таких инструментов, как скидки до 70-80%, «черная пятница» и прочее. Сейчас, согласно опросу Fortune, 73% женщин готовы платить дороже за качественные вещи, рассчитывая, что такая инвестиция прослужит им дольше или (в случае люксовых аксессуаров) ее можно будет даже передать по наследству. Проведенный Arricano опрос подтверждает этот тренд и в Украине. 85% респондентов сообщили, что, скорее, купят понравившееся изделие без скидки. И лишь 15% заявили, что купят менее понравившееся, зато со скидкой.
Настроение ритейлеров: о развитии думает лишь каждый восьмой
37% украинских ритейлеров намерены сократить количество локаций, оптимизируя бизнес. Таковы результаты исследования Colliers International (Украина) о влиянии COVID-19 на бизнес. В опросе в период с 28 апреля по 1 мая 2020 приняли участие 73 ритейлера, работающих в Украине: 77% – локальные компании, 23% — международные.
Большинство опрошенных сообщили, что сконцентрируются на оптимизации существующего бизнеса, не планируя открытие новых локаций. Лишь 15% респондентов отметили, что планируют продолжить расширение бизнеса. Это в основном представители сегментов beauty & drogerie, бытовой техники и электроники.
Омниканальность выглядит вариантом спасения ритейла. Почти половина (49%) респондентов отметили, что будут развивать онлайн-каналы сбыта. Использовали оба канала еще до начала кризиса 18% опрошенных, а 23% сообщили, что начали работать онлайн или на доставку уже после введения карантина.
Наиболее активно начали внедрять онлайн-каналы сбыта компании, работающие в таких сегментах: детские товары, fashion, рестораны и продуктовые супермаркеты. Причем почти 50% опрошенных ритейлеров, работающих в сегменте детские товары, запустили онлайн-направление работы именно во время карантина.
При этом онлайн-направление не смогло полностью компенсировать потери от карантина. Около 60% опрошенных ритейлеров отмечают, что онлайн-направление покрывает не более 20% операционных расходов компании.
«Вероятно, по факту окончания действия ограничительных мер в краткосрочной перспективе все больше магазинов будут трансформироваться, предоставляя возможность выдачи заранее заказанного товара (click & collect). Это касается не только магазинов техники, которые активно развивали этот формат, но и фешн, ювелирных операторов и даже фуд-зоны», — подчеркивает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International Украина
После карантина: как развести потоки и контролировать концентрацию посетителей
Кто из ритейлеров и где решит сокращать свое присутствие – увидим позже. Сейчас торговая недвижимость на стадии разморозки. Напомним, с 11 мая ТРЦ в регионах уже работают. В Киеве до 22 мая пока нет разрешений местных властей, но помещения до 300 м с отдельными выходами уже могут открываться, но с соблюдением требований – не более 1 человек на 10 м2.
Украинский Совет Торговых Центров (УСТЦ) разработал комплекс мер, соблюдать которые рекомендует работающим ТЦ.
В целом, подчеркивают все опрошенные эксперты, отечественные ТРЦ готовы работать по новым, более жестким с точки зрения безопасности и гигиены правилам. Они масштабировали решения, отработанные в мире и опробованные в украинских реалиях продуктовыми супермаркетами, аптеками и DIY, которые не прекращали работу.
На входных зонах устанавливаются пункты температурного контроля, специальные дозаторы с дезраствором для дезинфекции рук, вендинговые аппараты по продаже средств индивидуальной защиты (маски), выполняется ежечасная уборка с использованием дезинфицирующих средств всех контактных поверхностей (поручни в лифтах, дверные ручки, санузлы, роторные двери и т. д.).
Системы вентиляции оборудованы фильтрами типа G4, которые делают невозможным распространение бактерий. Также они оборудованы рекуперацией, что обеспечивает возможность стопроцентной поставки свежего воздуха без повторного использования (подмеса) вытяжного воздуха. Количество людей в лифте ограниченно – от 3 до 7 человек.
Задача, которую еще предстоит системно решить, – разведение потоков и контроль концентрации посетителей. УСТЦ рекомендуют разделять входящий и выходящий потоки.
«На планировке это никак не отражается. Обычно входные группы ТЦ включают в себя две автоматические двери, поэтому разделить потоки в ТЦ легко, в отличие от отдельно стоящих магазинов и базаров, где это технически невозможно. Кроме того, как правило, в ТЦ несколько входов, поэтому можно разделять потоки и по входным группам», — поясняет Максим Гаврюшин.
«На входных группах необходимо вести подсчет посетителей, снабжать их перчатками, устанавливать дезинфекторы на входах, в туалетах, в галереях на стенах и пр. Внутри нужно наметить разделительные полосы с расчетом соблюдения дистанции 1,5 м между людьми, а также вести контроль за одновременным пребыванием людей в торговом помещении. Иными словами, необходимо посчитать количество входных групп, площади магазинов и коридоров, чтобы разделить потоки между входными группами», — говорит Евгения Локтионова, директор компании UTG.
CBRE также глобально подготовила руководство о том, как действовать во время открытия ТРЦ после карантина. Среди нестандартных решений рекомендуется информировать клиентов через мобильное приложение ТРЦ о статистике наплыва покупателей или разместить специальные площадки на парковке и на входных группах, где клиент может получить при входе в центр набор (welcoming kit), который включает перчатки и маску. Также рекомендуется рассмотреть установку дезинфицирующих рамок.
Судьба фудзон и интертеймента: больше воздуха и новые форматы
Глава УСТЦ Максим Гаврюшин надеется, что фудкорты и рестораны откроют уже в конце мая, конечно, с учетом соблюдения специальных мер.
На фудкортах обслуживание может происходить с ограниченным контактом обслуживающего персонала и посетителя, с использованием исключительно системы бесконтактной оплаты. Скорее всего, будут внедрены изменения в планировках залов с ограничением пребывания до двух человек за столом, как и на уже функционирующих летних площадках ресторанов.
«По опыту Европы, где фудкорты в ТЦ уже во многих странах работают, в основном ограничения касаются плотности посадки и расстояния между столами на фудкорте. Что касается кинотеатров и развлекательных центров, думаю, что это произойдет в июне-июле, если будет положительная динамика распространения инфекции», — говорит Гаврюшин.
Остальные опрошенные эксперты не так оптимистичны. По мнению руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине Катерины Весны, исходя из опыта стран Азии и Европы, операторы сферы развлечений не откроются в течение ближайших месяцев.
Эксперты CBRE прогнозируют дальнейшее развитие инструментов, которые ресторанный бизнес использовал во время карантина. Компенсировать более свободную рассадку может создание ресторанами «темных кухонь» (ресторанная кухня, работающая на доставку и на вынос, без посадочных мест) для обработки онлайн-заказов в периоды загруженности.
Что касается кинотеатров, то на первое время, когда их разрешит открыть Кабмин, можно организовать продажу билетов с соблюдением дистанции (например, через ряд и через сидячее место), повысить требования к дезинфекции кинозалов, усилить вентиляцию.
Самый сложно восстановимый сегмент – интертеймент.
«Если ограничения работы данного бизнеса затянутся, операторам будет сложно оперативно развернуть все бизнес-единицы. Однако о сокращении сетей сейчас речь не идет – это невыгодно ни владельцам бизнеса, ни владельцам ТРЦ», — подчеркивает Катерина Весна.
Евгения Локтионова прогнозирует даже увеличение интертеймента и количества площади детских развлекательных центров в составе ТРЦ: «На сегодняшний день лучше и эффективнее интертеймента в Украине пока не существует. И на смену им пока ничего другого не придет».
Александр Носаченко считает, что в краткосрочной перспективе предпосылок к изменениям в сегменте интертеймента нет. Однако в долгосрочной по ряду объектов возможно переформатирование развлечений в зоны нового формата, не требующих массового участия, но только в случае продления действия ограничительных мер на длительный период.
«Если предположить, что до конца года локации гарантированно не откроются, вероятно, будут предусмотрены временные решения, как иначе задействовать зоны развлечений. Часть владельцев бизнеса будет готова и к более кардинальным действиям», — говорит Носаченко.
И. о. директора Департамента торговых площадей Arricano Наталия Денысив подчеркивает, что сегмент интертеймента рос с каждым годом, был якорем и магнитом, особенно для семей с детьми. Альтернативы интертейменту в вопросе социализации нет.
«Временно могут активизироваться развлекательные малоформатные проекты, рассчитанные на ограниченное количество участников. Возможно, небольшие группы, которые будут приходить в ТРЦ с целью тематического развлечения в стиле edutainment, и сотрудничество с профильными учреждениями и экспертами. К примеру, мастер-классы по блогингу, встречи с психологами, педагогами, имиджмейкерами, стилистами или медиками. То есть интересное и полезное, обеспечивающее живой контакт. Онлайн-развлечения, как и онлайн-образование, не смогут заменить офлайн», — убеждена Денысив.
Последствия карантина для ТРЦ в цифрах: падение ставок на 10-30%, увеличение вакантности до 15%
Согласно оптимистическому прогнозу УСТЦ, период полного восстановления рынка торговой недвижимости может составить год, по пессимистическому — два года.
«Для каждого ТЦ будет свой сценарий. Успешные объекты пострадают в меньшей степени, а проблемные объекты – в большей. Сокращение арендных ставок может составить от 10% до 30%, а доля вакантных площадей в некоторых объектах может вырасти до 10-15%», — считает Максим Гаврюшин.
Евгения Локтионова прогнозирует увеличение вакантности до 10%-12%, причем уменьшится присутствие магазинов частных предпринимателей.
«Поэтому в хороших ТРЦ тенант-микс будет меняться в сторону увеличения площадей более крупных магазинов. Иными словами, станет меньше мелких магазинов, а большие будут укрупняться. При этом тренд к расширению более всего имеют дискаунтеры. В ближайший год дисконтных магазинов станет гораздо больше», — считает Локтионова.
Катерина Весна подчеркивает, что на увеличение вакантности в Киеве может повлиять открытие нового крупного объекта, а также сокращение компаниями самых слабых магазинов сети. А вот в регионах эластичность спроса ниже, то есть восстановление покупательной способности происходит медленнее. Это будет основной причиной появления вакантности в региональных ТРЦ.
«Пока нет оснований говорить об увеличении доли вакантных площадей, поскольку перед карантином мы оптимизировали tenant-mix для эффективной работы в ТРЦ. Выделить сегменты, демонстрирующие тренд к расширению, пока сложно, так как входа за обозначенную траекторию развития пока не наблюдается», — рассказала Денысив.
Коворкинг и детский сад вместо магазина
Пока никто из экспертов не взял смелость прогнозировать полное закрытие или перепрофилирование в другой сегмент недвижимости какого-либо из ТРЦ.
«Переформатирования не будет. ТЦ уже работают в регионах и показывают очень хорошие обороты. Конечно, это первая неделя после двухмесячного карантина, потом нас ждет рецессия. Сейчас поток в торговые центры сократился на 25-50%, но увеличилась конверсия и средний чек. Далее мы будем наблюдать постепенный рост посещаемости», — убежден глава УСТЦ Максим Гаврюшин.
Катерина Весна подчеркнула, что опыт стран, которые вышли из карантина еще две недели назад, показывает, что результаты работы вновь открывшихся магазинов более оптимистичны, чем прогнозировали ритейлеры. Однако выводы делать рано – на смену эффекта отложенного спроса и жажды социализации может прийти сдержанность трат из-за ухудшившейся экономической ситуации.
«В Украине предпосылок для перепрофилирования объектов сейчас нет. Рынок все еще остается ненасыщенным в отличие от многих европейских стран», — отмечает Весна.
«Ни эта, ни последующая возможная пандемия не способны закрыть торговые центры, потому что это достаточно устойчивый бизнес. Даже при оттоке арендаторов и снижении арендных ставок грамотный менеджмент сможет обеспечить поддержание рабочего состояния торгового центра и быстрое восстановление», – прокомментировал Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
«Двухмесячный карантин – не причина закрывать, пускать под снос или тотальное переформатирование действующие торговые центры. Масштабная реконцепция коснется только тех ТРЦ, чьи концепции себя изжили и без карантина. Для них это единственная возможность продолжить работать», — добавляет Андрей Рыжиков.
«Мы не ожидаем полного закрытия ТРЦ, особенно крупных. Если планировки отвечают требованиям офисных операторов, то перевоплощения в ТРЦ возможны, но точечные — не массовые, где это экономически выгодно», — отметил Станислав Иванов, директор оценки и консалтинга CBRE Ukraine.
Он подчеркнул, что на рынке становится заметнее тенденция к аренде в торговых центрах коворкинг-операторами. Например, в Киеве такими являются коворкинг New Work Labs в ТРЦ Globus, IC Coworking в ТРЦ «Блокбастер» и Coworking Platforma в ТРЦ «Дарынок».
«Повсеместных реконструкций ми не ожидаем. Скорее, ТЦ (ТРЦ) будут менять тенант-микс в поиске оптимального. Со временем (не в краткосрочной перспективе) мы получим не ТЦ (ТРЦ), а места социализации, досуга и торговли, где сама торговля будет все также преобладающей, но не определяющей преференции посетителей», — говорит Станислав Иванов.
«Тенденций по закрытию нет, но может наблюдаться переформатирование в торгово-офисные центры (под жилую недвижимость ТРЦ переформатировать невозможно, а под складскую – невыгодно). На сегодняшний день размещение некоторых якорей в ТРЦ невыгодно, а вот размещение офисной части, например, коворкингов, на месте якорей может быть экономически оправдано. Поэтому в ближайшее время, скорее всего, мы увидим смену концепций и перформатирование ТРЦ в многофункциональные комплексы», — считает Локтионова.
Также в ТРЦ могут появиться новые или сопутствующие виды услуг – так называемые «бизнес в бизнесе». Например, офисные детские садики, когда сотрудники могут ходить на работу и прямо возле офиса отдавать своих детей в сад. Или в больших коворкингах будут размещаться операторы общепита, которые будут кормить посетителей коворкинга.
Читайте также
