Ежегодно Верховный Суд формулирует новые позиции в спорах, касающихся земельных участков и прав на них. Этот год также не стал исключением.
На какие вопросы земельных отношений дала ответы и к каким новым выводам пришла Большая Палата Верховного Суда в этом году?
Есть ли прибрежная полоса, если нет проекта землеустройства?
Как известно, общее правило предусматривает, что земельный участок (в соответствии с проектами землеустройства) относится к той или иной категории. Последние разрабатываются на заказ (потенциальных) собственников или пользователей земли и обычно утверждаются местными советами.
Однако с землями водного фонда не все так просто. Государство еще в 2018 году взяло уверенный курс на возвращение земель водного фонда в государственную или коммунальную собственность через суды, если их передача в частную собственность происходила незаконно.
Так, в 2018 году Большая Палата Верховного Суда отступила от многолетней практики ВСУ.
Согласно ее заключению, получение в пользование земельного участка водного фонда с нарушением земельного и водного законодательства необходимо рассматривать как связанное с лишением владения нарушение права собственности государства или соответствующей территориальной общины.
Отсутствие проекта землеустройства по установлению прибрежной защитной полосы не свидетельствует об отсутствии самой полосы.Поэтому, по мнению суда, исковое требование об обязательстве вернуть такой земельный участок нужно рассматривать как негаторный иск, который можно заявить, несмотря на исковую давность.
В постановлении от 7 апреля 2020 года по делу №372/1684/14-ц по очередному иску прокурора об истребовании земельных участков на берегу озера Большая Палата поддержала этот вывод.
Вместе с тем Кассационный гражданский суд, передавая дело на рассмотрение Большой Палаты, отмечал, что отход от практики относительно нераспространения исковой давности противоречит принципу правовой определенности.
Кроме того, Большая Палата отметила, что отсутствие проекта землеустройства по установлению прибрежной защитной полосы не свидетельствует об отсутствии самой полосы, ведь ее размеры установлены законом.
Поэтому во время предоставления земельного участка при условии отсутствия проекта землеустройства по установлению прибрежной защитной полосы необходимо исходить из нормативных размеров таких полос, установленных ст. 88 Водного кодекса Украины, и ориентировочных размеров и границ водоохранных зон.
Нужно ли обжаловать распоряжение о передаче земельных участков перед их истребованием?
Обычно прокуроры, полагая, что земельные участки были переданы в собственность лиц или компаний незаконно, обращаются с иском о признании незаконными соответствующих распоряжений.
Порой эти исковые требования рассматриваются в рамках отдельных судебных дел: иск о признании незаконными распоряжений – в административном суде, об истребовании – в общем или хозяйственном суде.
Однако Большая Палата в прошлом году изменила многолетнюю практику рассмотрения этой категории дел и в этом году продолжает поддерживать сформулированную позицию.
В постановлении от 22 января 2020 года по делу № 910/1809/18 Большая Палата вновь подтвердила, что собственник может истребовать причитающийся ему земельный участок от лица, которое является последним получателем независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено.
Для такого истребования не нужно признавать недействительными решения органов госвласти или местного самоуправления, которые уже были реализованы и исчерпали свое действие, и оспаривать всю цепочку договоров и иных сделок.
В спорах об истребовании имущества суд должен установить обстоятельства незаконного перехода имущества от собственника. Такие обстоятельства не обязательно должны устанавливаться в другом судебном деле.
То есть не нужно перед обращением с иском об истребовании имущества обращаться с иском о признании незаконными решений, на основании которых у лиц или компаний возникло право на земельный участок.
Более того, исковые требования о признании незаконными распоряжений, согласно позиций Большой Палаты, не являются эффективным способом защиты.
Дело в том, что их удовлетворение не приводит к восстановлению владения земельным участком.
От какой даты считать срок аренды земли по договорам, заключенным до 1 января 2013 года?
Вы заключили договор аренды земельного участка, но зарегистрировали его спустя какое-то время.
Стороны в договоре аренды земли имеют право указывать момент начала течения и прекращения действия договора.
У кого-то разница между датой заключения и датой регистрации составляет несколько недель, у кого-то – несколько месяцев. Но случается, что эта разница составляет несколько лет.
Хотя когда дело касается права аренды, то арендатор почти всегда заинтересован как можно дольше пользоваться земельным участком, даже если это всего лишь несколько недель.
По делу №322/1178/17, которое рассматривала Большая Палата ВСУ, разница между временем заключения договора и его регистрацией составила почти четыре года.
Арендатор, конечно же, считал, что он имеет право пользоваться земельным участком в течение 10 лет с момента регистрации договора аренды. Арендодатель считал, что договор аренды закончился в день истечения 10-летнего срока, которой он считал от дня заключения договора.
Поэтому между ними возник спор, и арендодатель обратился в суд с иском, в котором требовал вернуть ему земельный участок в связи с окончанием срока договора аренды земли.
Большая Палата должна была ответить, от какой даты нужно считать срок аренды: со дня заключения (подписания) договора или со дня его госрегистрации?
В постановлении от 15 января 2020 года суд пришел к выводу, что стороны в договоре аренды земли имеют право указывать момент начала течения срока и прекращения действия договора.
Но если стороны не указали время (срок, календарную дату, событие) начала течения и окончания срока договора, то действуют общие правила. До 1 января 2013 года эти правила предусматривали, что договор аренды земельного участка вступает в силу после его госрегистрации.
Большая Палата не изменила устоявшейся практики по этому вопросу и отметила, что для определения начала течения и окончания срока действия договора аренды земли имеет значение не момент его подписания, а момент совершения регистрационных действий.
При каких условиях суд может защитить нарушенное право аренды земельного участка?
Споры о двойной регистрации права аренды земельного участка вечные. Однако Верховный Суд привнес много новелл в решение этой категории дел.
Сначала Большая Палата изменила многолетнюю практику ВСУ и решила, что эти споры являются частными и должны рассматриваться гражданскими или хозяйственными судами, а не административными.
В этом году Большая Палата сформулировала еще один важный вывод.
По делу №610/1030/18 возник типичный спор о двойной регистрации права аренды на земельный участок. Истец пользовался земельными участками на основании договоров аренды от 2008 года.
Зато новые собственники (наследники) земельных участков заключили договоры аренды с другим лицом до окончания срока действия предыдущих, и это лицо зарегистрировало свое право аренды уже в новом Госреестре вещных прав на недвижимое имущество.
Истец просил признать недействительными новые договоры аренды земли и отменить решение о госрегистрации права аренды с новым арендатором. Суды установили, что новые договоры аренды действительно были заключены во время действия договоров аренды истца.
Большая Палата ВСУ в постановлении от 1 апреля 2020 года пришла к выводу, что право первоначального арендатора, которое не было зарегистрировано в новом Госреестре, нарушается заключением следующего договора, поскольку первоначальный арендатор уже не может внести запись в реестр.
Арендаторы должны сформулировать содержание дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды, иначе суд откажет в иске.Однако суд может защитить право первоначального арендатора только тогда, когда на основании соответствующего судебного решения арендатор сможет зарегистрировать свое право аренды в новом Госреестре.
Упомянутая возможность будет у первоначального арендатора только тогда, когда на момент вступления судебного решения в силу истец будет иметь действующее право аренды.
Что нужно, чтобы возобновить договор аренды на новый срок
В спорах о возобновлении договоров аренды земельных участков всегда возникает вопрос, как правильно сформулировать исковые требования, чтобы потом без помех зарегистрировать право аренды в Госреестре.
На протяжении длительного времени Верховный Суд не мог прийти к общему выводу о том, с каким иском нужно обращаться в такой ситуации.
Кассационный хозяйственный суд неоднократно отмечал, что непосредственно требование о признании договора аренды земли возобновленным является лишь установлением факта.
Последний не может обеспечить защиту нарушенного права арендатора, поскольку для возобновления договора законодательство требует заключить соответствующее дополнительное соглашение, что, собственно, и может быть предметом рассмотрения в суде.
Зато гражданский Кассационный суд считает, что арендатор имеет право самостоятельно выбрать свой способ защиты. Суд удовлетворяет иски о возобновлении договора аренды без изложения в резолютивной части решения редакции дополнительного соглашения.
Большая Палата ВСУ в постановлении от 26 мая 2020 года по делу №908/299/18 отметила: если арендодатель отказывается или уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли, то надлежащим способом защиты нарушенного права арендатора является признание заключенного дополнительного соглашения с изложением его содержания.
Итак, отныне у арендаторов есть лишь один вариант, с каким иском идти в суд. В просительной части искового заявления арендаторы должны сформулировать содержание дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды, иначе суд откажет в иске.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
