Цены на недвижимость реагируют на падение гривны пока что замедленно, их движение станет заметно в ближайшие 2-3 месяца. И если вы ждете тотального обвала рынка недвижимости, то на него вряд ли стоит надеяться.
Нас всех ждет переоценка ценностей. Часть девелоперов не выдержит конкуренции и начнет сворачиваться. Многие крупные проекты будут «лежать на полке», если у застройщика не хватит опыта и ресурса, чтобы создать конкурентный, высокомаржинальный, востребованный продукт — комфортную среду для жизни.
И игроки, и покупатели станут более рациональными и осторожными, что в конечном итоге сыграет на руку всем. Цены на жилье будут расти, но не у всех. И вот почему.
Нужно понимать, что стоимость квадратного метра весьма чувствительна к спросу. Есть интерес к объекту, конвертируемый в сделки, — можно повышать ценник. При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения.
Это покупатели квартир для себя и инвесторы, которые хотят диверсифицировать риски для накоплений, разделив их по разным активам, в том числе недвижимости. Кстати, многие из таких покупателей как раз выиграют от падения гривны, так как хранят сбережения в валюте.
Кратковременный рост спроса отразится на ценах в ближайшей перспективе. Люди захотят ускорить завершение сделок и конвертировать сбережения в недвижимый актив: спрос повышается — цены вырастут.
Правда, не стоит ждать ни великого нашествия покупателей, ни скачка цен. Все в пределах разумного — примерно до 5%. Волна будет не настолько ощутимой, потому что платежеспособный спрос ограничен. Покупателя просто напросто на всех не хватит.
В то же время ослабление гривны скажется на себестоимости проектов. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на строительные материалы, транспортные расходы и рабочую силу увеличатся. Еще в начале 2020 года прогноз подорожания на основные стройматериалы (керамоблок, метал, облицовочные материалы) был на уровне 8-10% год.
Теперь в условиях курсовых колебаний и ускоряющейся инфляции выстоявшему бизнесу придется повышать ценник, а застройщику – платить по новым счетам. И это уже более весомый аргумент в пользу подорожания цены квадрата.
Если же падение экономики в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, то спрос на жилье может снизиться. Вот, казалось бы, и предпосылки к снижению цены. Однако касается это, как правило, лишь проектов эконом-класса и слабенького комфорта, который и без того растерял покупателя. У некоторых компаний банально исчерпается ресурс, что заставит их снижать цены.
Другие же будут активно строить дома в условиях роста цен на все составляющие себестоимости. Удерживать цену квадрата в таких условиях будет сложно. К тому же любой успешный бизнес должен быть маржинальным, иметь финансовую подушку и быть готовым строить в кризис. Никто продавать ликвидные метры себе в убыток не станет.
Новостройки с конкурентными концепциями вырастут в цене в среднем на 10-15% в перспективе нескольких месяцев. Как правило, это объекты в категориях комфорт+ и бизнес-класс, которые предполагают наличие многофункциональной инфраструктуры и дополнительных сервисов, сохраняющих ценность и привлекательность для жителей в любое время.
Наиболее ценным активом для сохранения своих сбережений сейчас является жилье комфорт-класса. Если детализировать — функциональные планировки с правильным зонированием (которые точно подойдут для разного стиля жизни) во многофункциональных комплексах, где на расстоянии пары десятков метров есть все необходимое: дворы без машин, детские и спортивные площадки, прогулочные зоны, коммерческие площади под различные объекты инфраструктуры и сервисы. На такие квартиры велик спрос как со стороны покупателей, так и арендаторов.
Именно поэтому мои советы покупателям:
1) Нашли объект, устраивающий вас, — фиксируйте сделку прямо сейчас.
У некоторых застройщиков выгодные антикризисные условия. К примеру, компания «Интергал-Буд» по всех своих комплексах зафиксировала курс на уровне 25,5 грн при расчете стоимости квартиры до конца объявленного карантина. То же самое сделали в «КАН Девелопмент».
Если готовы заплатить 100% стоимости, то ждите приятных дисконтов до 15%, а иногда и все 18%. Только внимательно следите, кому собираетесь относить деньги.
В дальнейшем застройщики на волне ажиотажа и повышения себестоимости будут поднимать цены. Позже все будет зависеть от экономики конкретных проектов.
2) Покупка с длительной рассрочкой — альтернатива ипотеки.
Платите по фиксированному курсу первый взнос, а дальше рассчитываете свои силы на определенный отрезок времени — 3, 5, 7 лет. Тут важно не переоценить свои возможности и не впадать в крайности. Платить можно в комфортном темпе – застройщики не делают штрафных санкций за досрочное погашение.
3) Покупка с ипотекой — не верю, но если вдруг, то срочно оформляйте и покупайте.
Ждать обещанные ставки по ипотеке в 10-11% пока точно не стоит. Дальнейшее снижение учетной ставки тоже под вопросом. Ситуация в экономике после окончания карантина вряд ли способствует ипотечному кредитованию. Альтернатива для покупателей — длительная рассрочка.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора