2019 року готельний ринок поповнився двома новими традиційними готелями із загальною кількістю 110 номерів. Водночас набирає вагу девелопмент гібрид-готелів і концептуальних хостелів. У Києві 2019 року відкрилося кілька оригінальних об'єктів, а також перший у світі хостел у колишніх вагонах метро на Подолі.
Гості біля порогу
Номерний фонд готелів столиці збільшився протягом 2019 року лише на 110 номерів. Після реконструкції ввели в експлуатацію бутик-готель Riviera House (65 номерів) і другий корпус Amarant Hotel 3* (45 номерів).
У Colliers International (Україна) зазначили, що загальна пропозиція готелів різних категорій станом на 2019 рік складає приблизно 10 900 номерів. З них найбільше пропозиції в сегменті 3* — 3927 номерів, трохи менше у готелях 4* — 3624 номери і значно менше пропозиції в сегменті 5* — 1518 номерів.
За даними DEOL Partners, саме 5-зіркові та 4-зіркові готелі Києва продемонстрували позитивну тенденцію завантаження. У порівнянні з 2018 роком цей показник виріс на 3-4% (категорія 5 зірок) і 5-6% (категорія 4 зірки). «Київ переважно відвідують бізнес-туристи. Високу заповнюваність готелів ми бачимо переважно протягом робочого тижня», — заявила партнер DEOL Partners, CEO 11 Mirrors Design Hotel та мережі Senator Hotels and Apartments Марина Лео.
При цьому, за даними експерта, показник середньої ціни за номер (показник ADR) був нестійким, середня різниця його коливань становила до $10 щомісяця. Показники середньої ціни за номер були найвищими у вересні й традиційно нижче в січні.
«2019 року показник ADR в сегменті 5-зіркових готелів Києва знизився на 9-10%, до близько $175, і на 7-8%, до $115, у категорії 4-зіркових готелів», — зазначила Лео.
Показник завантаження готелів у Києві, за даними Яни Литвинчук, заступниці керуючого директора Cushman & Wakefeild в Україні, 2019 року демонстрував статичне значення. «У першому півріччі середній показник підвищився до 53% (+ 1,6%), а до кінця року максимально наблизився до значення 2018 року».
У регіонах показник завантаженості, за результатами першого півріччя, мав негативну динаміку (-2,9%) і знизився до 53%. За результатами повного року для регіонів також було характерним максимальне наближення до показників 2018 року», — зазначила аналітик.
У середньому турист залишає в готелі від 50 до 150 євро в залежності від класу отелю, розповіли в компанії Colliers International (Україна). Йдеться про 3 *, 4 *, 5 * готелі.
У Cushman & Wakefeild в Україні наводять дещо інші цифри і зазначають, що в залежності від категорії готелю спостерігається різна динаміка ціни за номер. Саме тоді, коли ціна за номер дещо знизилася в отелях категорій luxury, upper upscale, і upper upscale midscale, готелі нижньої цінової категорії дещо підвищили вартість.
У сегменті Luxury ціна минулого року закріпилася на рівні $426 (-$24 за рік), Upper Upscale — $220 (-$9 за рік), Upscale — $118 (-$54 за рік), Upper Midscale — $139 (-$21 за рік), Midscale — $82 (+$9 за рік), Economy — $40 (+$8 за рік).
«На динаміку rack rates (офіційна, опублікована ціна за номер. — Ред.) у доларовому еквіваленті значний вплив має валюта, в якій фіксується ціна за номер: для готелів вищої категорії характерною є фіксація в іноземній валюті, для готелів нижньої цінової категорії — у гривні. Також цікавою тенденцією минулого року став ще більший розрив між rack rate і ADR, що свідчить про посилення конкуренції, а також про збільшення частки бізнес-сегменту у порівнянні з індивідуальними туристами в загальній структурі попиту», — зазначила Литвинчук.
Тренди в готельній нерухомості: усе вирішує гість
Головними трендами 2019 року, мабуть, стали нестандартні формати. Конкуренцію традиційним готелям можуть скласти апарт-комплекси, які з'явилися на ринку саме минулого року. Цей вид нерухомості набирає популярність як серед приватних інвесторів, так і серед туристів. Останнім подобається «домашня» атмосфера і багатофункціональна інфраструктура, якої немає у звичайних готелях.
Саме тому готельному бізнесу доводиться диверсифікуватися і розвиватися. І треба визнати, в нього це потроху виходить.
За словами Лео, девелопмент гібрид-готелів та хостелів для активної молоді, мандрівників, шукачів пригод, так званих бекпекерів і флешпекерів, стає все привабливішим для інвесторів — не тільки в Києві, а також і в інших містах України.
«Минулого року в столиці з'явилося кілька оригінальних об'єктів, наприклад, капсульний готель «А-ХОСТЕЛ», The Tower Hostel, футуристичний простір Monotel Space (мережа капсульних готелів Monotel ), а також перший у світі хостел, розташований у колишніх вагонах метро на Подолі», — розповіла вона.
До речі, минулого року комапнія DEOL Partners теж готувалася до запуску нового нішевого проєкту і до початку 2020 року відкрила Globe Runner. Це нестандартний формат готельної нерухомості з елементами готелю, приватних апартаментів та сучасного хостела. Він трансформує засіб розміщення у дизайнерський lifestyle простір з креативним оформленням і пропонує різні варіанти проживання — від окремих номерів до капсульних дорм.
Серед світових трендів у сегменті готельної нерухомості Яна Литвинчук виділяє одразу три: зростання ролі інтернету у формуванні споживчих переваг і поведінки, відкриття коворкінгів у готелях (наприклад, компанія Accor Hotels повідомила про плани з відкриття в готелях мережі коворкінгів під брендом WOJO) і зростання популярності ділових поїздок, суміщених з дозвіллям, зокрема серед міленіалів (Bleisure Travel by Millennials ).
Саме клієнт на даному етапі задає вектор розвитку готельного бізнесу і штовхає готельєрів і девелоперів на експерименти. Багато хто з них на це не наважується, і даремно. Аби не втратити і залучити клієнта у непростий час, зусилля менеджменту готелю важливо спрямувати на пошук нових каналів продажів, запуск додаткових програм лояльності, поліпшення якості послуг.
Гостей приваблюють не «метри», а враження та досвід, які вони можуть отримати під час перебування в готелі. Тому важливими стають такі фактори, як унікальна локація, вражаюча архітектура, нестандартний дизайн, зв'язок з локальною культурою і занурення у життя міста», — пояснює Лео.
Чому в Україні не будують нові готелі
Зростаючому показнику туристичного потоку не вдається стимулювати стагнуючий готельний ринок. Незважаючи на приплив туристів, девелопери не поспішають виходити з новими об'єктами на ринок. Головний стримуючий фактор — довга окупність, витрати на девелопмент і операційну діяльність, політична та фінансова ситуація в країні, а також недосконалість законодавчої бази в частині міжнародних інвестицій і розвитку бізнес-туризму в Україні.
Серед причин, чому девелопери відвернулися від готелів, Яна Литвинчук із Cushman & Wakefeild в Україні називає саме великий період окупності у порівнянні з іншими секторами нерухомості, який все ще не відповідає ризикам інвестування в сегмент, і недоступність банківського фінансування для більшості гравців ринку.
«У поточних ринкових умовах період окупності якісного готелю в Києві складає більше 10 років. Це пов'язано як з досить високими витратами на девелопмент (у структурі яких вагому частку становить імпортна продукція), так і з операційними показниками діяльності готелів та стабілізацією грошового потоку від їхньої діяльності, яка, як правило, займає від 3 до 5 років», — пояснює аналітик.
У Києві вже є приклади того, як колишні готелі втрачали у вазі. Приміром, 2018 року об'єкт економ-сегменту «Кооператор» закрився на реконструкцію, аби перетворитися на офісний центр.
«Будівництво офісів на сьогодні у більшості випадків є інвестиційно привабливішим бізнесом, що вимагає менших інвестицій на старті і, відповідно, має менший період окупності», — уточнила Литвинчук.
Марина Лео зазначає, що впливає на сегмент і мікроклімат у країні. «Багато проєктів і контрактів було припинено через низку важливих політичних подій і рішень, зокрема введення воєнного стану під кінець 2018 року, президентські й дострокові парламентські вибори, відсутність чіткого розуміння подальшого державного курсу і, відповідно, відсутність підтримки з боку держави», — зазначає вона.
Як розвивати туризм в Україні
Туризм — дивовижний сектор економіки з величезним мультиплікативним ефектом. Він здатний дати поштовх розвитку не тільки готельного ринку, ритейлу та сфери послуг, але й економіки України загалом. Приїжджаючи в країну, турист фактично дивиться у дзеркало інвестиційного клімату. Якщо нам вдасться створити умови для торгівлі очікуваннями і надію на можливість заробити і розвивати бізнес в Україні і підкріпити їх реальними діями з боку влади, приплив міжнародних інвестицій справді зросте. Україні потрібна потужна реклама, гарантії навздогін до обіцянок для інвестора і чітке виконання зобов'язань.
За словами Лео, почати варто з малого — відмовитися від туристичного збору, який продовжили минулого року. Збір стягується з кожного гостя при заселенні й спрямовується до місцевих бюджетів, однак при цьому дуже часто ці гроші йдуть зовсім не на розвиток туристичної привабливості. До того ж він нараховується виходячи не з вартості номеру, а від мінімальної заробітної плати — тобто постійно збільшується. Це вже призвело до зростання цін на проживання у готелях економ-сегмента і згодом може негативно позначитися на туристичній та інвестиційній привабливості України.
«Крім того, в Україні все ще не знижено ставку ПДВ на послуги, пов'язані з тимчасовим розміщенням туристів. Вона залишається на рівні 20%. Зниження ставки, за прикладом європейських країн, сприятиме залученню інвестицій, створенню нових робочих місць, поліпшенню бізнес-клімату країни», — зазначила експерт.
Стимулює розвиток туризму і політика візової лібералізації — скасування в'їзних віз. Лео впевнена: фінансово це буде вигідніше для України, ніж дорогі візи, які породжують корупцію. На даний момент до нас легко можуть приїжджати громадяни з понад 100 країн.
Непогано було б також згадати про те, що Україна — це не тільки Київ. Поштовх до зростання потоку туристів у країну може дати саме диверсифікація туризму — він може бути зелений, гастрономічний, медичний, екстремальний, розважальний, спортивний і т. д. Щоправда, одразу виникає питання: а чи вистачить у нас ресурсів, можливостей, інфраструктури, аби відповідати побажанням гостя? Для цього важливою є участь країни і місцевої влади у розвитку конкретного міста і регіону.
«Головне, і ми це говорили не раз, бачити у кожному туристі інвестора в економіку нашої країни, який вже приїхав до нас витратити гроші, починаючи з бронювання авіаквитка, поселення до готелю та замовлення вечері в ресторані», — зазначила експерт.
Що буде з ринком готелів в Україні 2020 року
Ринок не приховує: останнім часом до країни приїжджає досить багато туристів і гостей. Цьому сприяють і лоукости, і відкриття кордонів з Євросоюзом, і зростання впізнаваності бренду країни на міжнародній арені. Тепер потрібно кинути всі сили на розвиток туристичної привабливості.
Тут важливою є безпосередня участь перших осіб держави та органів влади. Йдеться і про інвестиції, і про промокампанії, і про залучення міжнародного капіталу.
Не варто забувати і про підтримку готельного бізнесу. Девелоперам потрібні преференції та гарантії, аби бачити економічну доцільність і життєздатність проєкту.
«Сподіваємося, що незабаром ситуація на ринку готельної нерухомості поліпшиться — відновиться будівництво заморожених проєктів і завершиться реконструкція деяких цікавих готелів. Тож чекаємо на відкриття Sheraton Olympiyskiy, Hotel Ibis, Adagio Apart Hotel, «Славутича» і Swiss Hotel Living », — зазначила Лео.
За її словами, крім хостелів, велику популярність, можливо, отримає сектор сервісних апартаментів під управлінням міжнародних і локальних операторів.
Однак лавини нових готелів за будь-якого макроекономічного прогнозу найближчим часом чекати не варто, вважає Яна Литвинчук. Вона зазначила, що в 2020-2022 роках на ринку буде помірне збільшення загального обсягу пропозиції.
«Відбуватиметься це переважно за рахунок відновлення будівництва чи реконструкції готельних проєктів, які або залишалися замороженими протягом понад 5 років, або характеризувалися повільними темпами будівництва», — резюмувала експерт.
