В 2019 году гостиничный рынок пополнился всего двумя новыми традиционными отелями с общим количеством 110 номеров. В то же время набирает вес девелопмент гибрид-отелей и концептуальных хостелов. В Киеве в 2019 году открылось несколько оригинальных объектов, а также первый в мире хостел в бывших вагонах метро на Подоле.
Гости у порога
Номерной фонд отелей столицы увеличился в течение 2019 года всего на 110 номеров. После реконструкции ввели в эксплуатацию бутик-отель Riviera House (65 номеров) и второй корпус Amarant Hotel 3* (45 номеров).
В Colliers International (Украина) отметили, что общее предложение отелей разных категорий по состоянию на 2019 год составляет примерно 10 900 номеров. Из них больше всего предложения в сегменте 3* — 3927 номеров, чуть меньше в отелях 4* — 3624 номера и значительно меньше предложения в сегменте 5* — 1518 номеров.
По данным DEOL Partners, именно 5-звездочные и 4-звездочные гостиницы Киева продемонстрировали положительную тенденцию загрузки. В сравнении с 2018 годом этот показатель вырос на 3-4% (категория 5 звезд) и 5-6% (категория 4 звезды). «Киев преимущественно посещают бизнес-туристы. Высокую заполняемость гостиниц мы видим, в основном, в течение рабочей недели», — заявила партнер DEOL Partners, CEO 11 Mirrors Design Hotel и сети Senator Hotels and Apartments Марина Лео.
При этом, по данным эксперта, показатель средней цены за номер (показатель ADR) был неустойчивым, средняя разница его колебания составляла до $10 ежемесячно. Показатели средней цены за номер были самыми высокими в сентябре и традиционно ниже в январе.
«В 2019 году показатель ADR в сегменте 5-звездочных гостиниц Киева снизился на 9-10%, до около $175, и на 7-8%, до $115, в категории 4-звездочных гостиниц», — отметила Лео.
Показатель загрузки отелей в Киеве, по данным Яны Литвинчук, заместителя управляющего директора Cushman & Wakefeild в Украине, в 2019 году демонстрировал статичное значение. «В первом полугодии средний показатель повысился до 53% (+ 1,6%), а к концу года максимально приблизился к значению 2018 года».
В регионах показатель загруженности, по результатам первого полугодия, имел отрицательную динамику (-2,9%) и снизился до 53%. По результатам полного года для регионов также было характерно максимальное приближение к показателям 2018 года», — отметила аналитик.
В среднем турист оставляет в отеле от 50 до 150 евро в зависимости от класса гостиницы, рассказали в компании Colliers International (Украина). Речь идет о 3 *, 4 *, 5 * отелях.
В Cushman & Wakefeild в Украине приводят несколько иные цифры и отмечают, что в зависимости от категории гостиницы наблюдается разная динамика цены за номер. В то время, как цена за номер несколько снизилась в отелях категорий luxury, upper upscale, upscale и upper midscale, гостиницы нижней ценовой категории несколько повысили стоимость.
В сегменте Luxury цена в прошлом году закрепилась на уровне $426 (-$24 за год), Upper Upscale — $220 (-$9 за год), Upscale — $118 (-$54 за год), Upper Midscale — $139 (-$21 за год), Midscale — $82 (+$9 за год), Economy — $40 (+$8 за год).
«На динамику rack rates (официальная, опубликованная цена за номер. — Ред.) в долларовом эквиваленте значительное влияние имеет то, в какой валюте фиксируется цена за номер: для отелей более высокой категории характерна фиксация в иностранной валюте, для гостиниц нижней ценовой категории — в гривне. Также интересной тенденцией прошлого года стал еще больший разрыв между rack rate и ADR, что свидетельствует об усилении конкуренции, а также об увеличении доли бизнес-сегмента в сравнении с индивидуальными туристами в общей структуре спроса», — отметила Литвинчук.
Тренды в отельной недвижимости: все решает гость
Главными трендами 2019 года, пожалуй, стали нестандартные форматы. Конкуренцию традиционным отелям могут составить апарт-комплексы, которые появились на рынке именно в прошлом году. Этот вид недвижимости набирает популярность как среди частных инвесторов, так и среди туристов. Последним нравится «домашняя» атмосфера и многофункциональная инфраструктура, которой нет в обычных отелях.
Именно поэтому отельному бизнесу приходится диверсифицироваться и развиваться. И нужно признать, у него это понемногу получается.
По словам Лео, девелопмент гибрид-отелей и хостелов для активной молодежи, путешественников, искателей приключений, так называемых бэкпекеров и флешпекеров, становится все более привлекательным для инвесторов — не только в Киеве, а также и в других городах Украины.
«В прошлом году в столице появилось несколько оригинальных объектов, к примеру, капсульный отель «А-ХОСТЕЛ», The Tower Hostel, футуристическое пространство Monotel Space (сеть капсульных отелей Monotel ), а также первый в мире хостел, расположенный в бывших вагонах метро на Подоле», — рассказала она.
К слову, в прошлом году компания DEOL Partners тоже готовилась к запуску нового нишевого проекта и к началу 2020 года открыла Globe Runner. Это нестандартный формат гостиничной недвижимости с элементами отеля, частных апартаментов и современного хостела. Он трансформирует средство размещения в дизайнерское lifestyle пространство с креативным оформлением и предлагает различные варианты проживания — от отдельных номеров до капсульных дорм.
Среди мировых трендов в сегменте отельной недвижимости Яна Литвинчук выделяет сразу три: рост роли интернета в формировании потребительских предпочтений и поведения, открытие коворкингов в гостиницах (например, компания Accor Hotels сообщила о планах по открытию в отелях сети коворкингов под брендом WOJO) и рост популярности деловых поездок, совмещенных с досугом, в частности среди миллениалов (Bleisure Travel by Millennials ).
Именно клиент на данном этапе задает вектор развития отельного бизнеса и толкает отельеров и девелоперов на эксперименты. Многие из них на это не решаются, и зря. Чтобы не потерять и привлечь клиента в непростое время, усилия менеджмента отеля важно направить на поиск новых каналов продаж, запуск дополнительных программ лояльности, улучшение качества услуг.
«Гостей привлекают не «метры», а впечатления и опыт, которые они могут получить во время пребывания в отеле. Поэтому важными становятся такие факторы, как уникальная локация, впечатляющая архитектура, нестандартный дизайн, связь с локальной культурой и погружение в жизнь города», — объясняет Лео.
Почему в Украине не строят новые отели
Растущему показателю туристического потока не удается стимулировать стагнирующий гостиничный рынок. Несмотря на приток туристов, девелоперы не спешат выходить с новыми объектами на рынок. Главный сдерживающий фактор — долгая окупаемость, затраты на девелопмент и операционную деятельность, политическая и финансовая ситуация в стране, а также несовершенство законодательной базы в части международных инвестиций и развития бизнес-туризма в Украине.
Среди причин, почему девелоперы отвернулись от гостиниц, Яна Литвинчук из Cushman & Wakefeild в Украине называет именно большой период окупаемости в сравнении с другими секторами недвижимости, который все еще не соответствует рискам инвестирования в сегмент, и недоступность банковского финансирования для большинства игроков рынка.
«В текущих рыночных условиях период окупаемости качественного отеля в Киеве составляет более 10 лет. Это связано как с достаточно высокими затратами на девелопмент (в структуре которых весомую долю составляет импортная продукция), так и с операционными показателями деятельности гостиниц и стабилизацией денежного потока от их деятельности, которая, как правило, занимает от 3 до 5 лет», — объясняет аналитик.
В Киеве уже есть примеры того, как бывшие отели теряли в весе. К примеру, в 2018 году объект эконом-сегмента «Кооператор» закрылся на реконструкцию, чтобы превратиться в офисный центр.
«Строительство офисов на сегодня в большинстве случаев является более инвестиционно привлекательным бизнесом, требующим меньших инвестиций на старте и, соответственно, имеющим меньший период окупаемости», — уточнила Литвинчук.
Марина Лео отмечает, что влияет на сегмент и общий микроклимат в стране. «Многие проекты и контракты были приостановлены из-за ряда важных политических событий и решений, таких как введение военного положения под конец 2018 года, президентские и досрочные парламентские выборы, отсутствие четкого понимания дальнейшего государственного курса и, соответственно, отсутствия поддержки со стороны государства», — отмечает она.
Как развивать туризм в Украине
Туризм — удивительный сектор экономики с огромным мультипликативным эффектом. Он способен дать толчок развитию не только гостиничного рынка, ритейла и сферы услуг, но и в целом экономики Украины. Приезжая в страну, турист фактически смотрит в зеркало инвестиционного климата. Если нам удастся создать условия для торговли ожиданиями и надежду на возможность заработать и развивать бизнес в Украине и подкрепить их реальными действиями со стороны власти, приток международных инвестиций действительно вырастет. Украине нужна мощная реклама, гарантии вдогонку к обещаниям для инвестора и четкое выполнение обязательств.
По словам Лео, начать стоит с малого — отказаться от туристического сбора, который продлили в прошлом году. Сбор взимается с каждого гостя при заселении и направляется в местные бюджеты, однако при этом очень часто эти деньги идут совсем не на развитие туристической привлекательности. К тому же он начисляется исходя не из стоимости номера, а от минимальной заработной платы — то есть постоянно увеличивается. Это уже привело к росту цен на проживание в отелях эконом-сегмента и впоследствии может негативно сказаться на туристической и инвестиционной привлекательности Украины.
«Кроме того, в Украине все еще не снижена ставка НДС на услуги, связанные с временным размещением туристов. Она остается на уровне 20%. Снижение ставки, по примеру европейских стран, будет способствовать привлечению инвестиций, созданию новых рабочих мест, улучшению бизнес-климата страны», — отметила эксперт.
Стимулирует развитие туризма и политика визовой либерализации — отмена въездных виз. Лео уверена: финансово это будет более выгодно для Украины, чем дорогие визы, которые порождают коррупцию. На данный момент к нам легко могут приезжать граждане из более чем 100 стран.
Неплохо было бы также вспомнить о том, что Украина — это не только Киев. Толчок к росту потока визитеров в страну может дать как раз диверсификация туризма — он может быть зеленый, гастрономический, медицинский, экстремальный, развлекательный, спортивный и т.д. Правда, сразу назревает вопрос: а хватит ли у нас ресурсов, возможностей, инфраструктуры, чтобы соответствовать пожеланиям гостя? Для этого важно участие страны и местных властей в развитии конкретного города и региона.
«Главное, и мы это говорили не раз, видеть в каждом туристе инвестора в экономику нашей страны, который уже приехал к нам потратить деньги, начиная с бронирования авиабилета, поселения в гостиницу и заказа ужина в ресторане», — отметила эксперт.
Что будет с рынком отелей в Украине в 2020 году
Рынок не скрывает: в последнее время в страну приезжает достаточно много туристов и гостей. Этому способствуют и лоукосты, и открытие границ с Евросоюзом, и рост узнаваемости бренда страны на международной арене. Теперь нужно бросить все силы на развитие туристической привлекательности.
Здесь важно непосредственное участие первых лиц государства и органов власти. Речь идет и об инвестициях, и о промокампаниях, и о привлечении международного капитала.
Не стоить забывать и о поддержке отельного бизнеса. Девелоперам нужны преференции и гарантии, чтобы видеть экономическую целесообразность и жизнеспособность проекта.
«Надеемся, что в скором времени ситуация на рынке гостиничной недвижимости будет улучшаться — возобновится строительство замороженных проектов и завершится реконструкция некоторых интересных отелей. Так что ждем открытия Sheraton Olympiyskiy, Hotel Ibis, Adagio Apart Hotel, «Славутича» и Swiss Hotel Living », — отметила Лео.
По ее словам, кроме хостелов, большую популярность, возможно, получит сектор сервисных апартаментов под управлением международных и локальных операторов.
Однако лавины новых отелей при любом макроэкономическом прогнозе в ближайшее время ждать не стоит, считает Яна Литвинчук. Она отметила, что в 2020-2022 годах на рынке рынке будет умеренное увеличение общего объема предложения.
«Происходить это будет, в основном, за счет возобновления строительства или реконструкции гостиничных проектов, которые либо оставались замороженными в течение более 5 лет, либо характеризовались медленными темпами строительства», — резюмировала эксперт.
Читайте также
