Інвестиції в нерухомість як і раніше залишаються актуальними для багатьох українців навіть в умовах війни. Проте ринок не стоїть на місці, і як альтернатива звичної для багатьох схеми купівлі квартири під здачу в оренду приходять апарт-готелі, які все більше привертають увагу інвесторів. І справді, вкладення у власний готельний номер можуть бути чудовим способом примноження статків та отримання пасивного доходу. Але вони, як і будь-яка інвестиція, мають як переваги, так і певні ризики.
У цій статті ми розглянемо перспективи та ризики інвестування у готельну нерухомість та способи управління ними.
Перспективи інвестування у готельну нерухомість
Отже, спочатку поговоримо, чого можуть очікувати інвестори при вкладенні коштів у готельну нерухомість.
Вищий прибуток
Якщо говорити про вибір: інвестувати в квартиру під подальшу здачу чи в апарт-готель, то нині другий варіант виграє за багатьма пунктами, і один із ключових — висока дохідність.
По-перше, це пояснюється прибутком від готельного номера за місяць, він вищий, ніж здача квартири у великому місті з приблизно таким же вкладеним бюджетом. За даними Мінфіну, попит на оренду житла хоч і зріс у липні-серпні 2023 року, але так і не досягнув довоєнних показників.
Також власники квартир під здачу часто оминають витрати, пов’язані з ремонтом та облаштуванням помешкання, а це великі кошти, які варто враховувати. До того ж багато часу відбирає пошук орендарів та обслуговування запитів пов’язаних із експлуатацією, пошкодженням техніки тощо. Ці питання просто відпадають при власності готельного номера, адже їх закриває управлінська компанія. Так власник апартаментів отримує свободу від операційних втручань, можливість жити без зайвих турбот у вигляді контролю та залучення до усіх процесів.
Про вищу дохідність з інвестицій в апарт-готелі свідчать і цифри: в середньому це 9-13% з операційного прибутку, коли із квартири – 3-6%. Також після здачі в експлуатацію готелю вартість за м² номера зростає у кілька разів. До прикладу, коли ми відкрили передпродаж готелю Melis від NUMO Development (готель знаходиться неподалік Буковеля), вартість м² становила $2950, нині вартість зросла вже на 9%, а це всього за три місяці. Прогнозовано, що після здачі готелю в експлуатацію капіталізація за термін будівництва буде від 30%.
Також ми передбачаємо і значне зростання на вартість прибуткової нерухомості в туристичних місцях після нашої перемоги. До країни залучиться більше інвестицій з-за кордону та зросте цікавість до країни іноземних туристів. А це вплине не лише на економіку країни, а й на розвиток туризму. Тому вартість за номер на апарт-готелях, які вже зараз надають якісний сервіс та розташовані у вдалих локаціях, зросте ще більше.
Попит
Нині внутрішній туризм в Україні має велику популярність, це зумовлено закриттям кордонів для чоловіків та фінансовими можливостями тих туристів, які раніше надавали перевагу подорожам за кордон. Українці все більше хочуть пізнавати власну країну, та відкривати нові місця, і ця тенденція лише зростає.
Згідно з онлайн-опитуванням Державного агентства розвитку туризму (ДАРТ) у партнерстві з проєктом UNICEF U-Report Ukraine, з 24 лютого 2022 року більш як 45% респондентів подорожували Україною з туристичною метою. А за результатами спільного дослідження Ribas Hotels Group та Gradus, 78% опитаних мають позитивне ставлення до відпочинку в Україні. На прикладі мережі RHG заповненість готелів у червні 2023 року зросла на 50% порівняно з аналогічним періодом рік перед тим.
Тому правильні інвестиції в апарт-готелі, які розташовані у привабливих туристичних локаціях, дозволяють отримати непогані цифри пасивного прибутку.
Ризики інвестування у готельну нерухомість
А тепер поговоримо про ризики, що чекають на інвесторів.
Війна
Звісно, одними із найбільших ризиків на сьогодні є загроза пошкодження чи знищення нерухомості внаслідок ракетних атак. Тому варто обирати відносно спокійні регіони та локації. Також одним із варіантів є страхування будівництва, зараз девелопери починають розглядати такі варіанти при зведені будівель. Після початку повномасштабної війни все більше страхових компаній страхують нерухоме та рухоме майно від воєнних ризиків.
Будівництво
Ймовірним ризиком є те, що проєкт не добудують або не вкладуться у визначені терміни його реалізації. Особливо в час війни можуть змінюватися закони та правила інвестування, також може змінюватися й економічна ситуація. Це досить турбулентний час для ринку нерухомості. Тому варто обирати надійного девелопера, який надає гарантії.
Непрофесійність у прорахунках деталей
Часто девелопери-початківці неправильно прораховують вартість будівництва та не враховують можливі непередбачувані витрати, які можуть вплинути на тривалість будівництва, сприяти підняттю вартості за м² та навіть замороженню проєкту. Також сюди варто віднести погане ознайомлення з локацією, девелопер має зважати не лише на місце та інфраструктуру, а й на навколишні ділянки. Траплялися випадки, коли біля готелів починали будувати трасу, а це безпосередньо впливає на потік відвідувачів та відповідно майбутні прибутки. Тому при інвестуванні обов’язково поспілкуйтеся із девелопером про ці аспекти та самотужки спробуйте перевірити їх. Детальніше, як уникнути ризиків, розберемо нижче.
Як уникнути ризиків
Наявність імовірних загроз, які можуть вас спіткати в інвестуванні в апарт-готелі, не такі страшні, якщо ви знаєте, як їх оминути. Я відокремила чотири кроки, на які можна опиратися, аби себе підстрахувати.
Локація
При виборі готелю для інвестицій оцінюйте не лише конкретну територію, де будуватиметься проєкт, а й місто, селище, регіон, а також його потенціал у розвитку. Наведу до прикладу Буковель. Ми розуміємо, що сьогодні ця місцевість вже сформована і позиціонується як популярний курорт із сформованою інфраструктурою, ця локація безумовно цікава. Хоча також потрібно враховувати питання віддаленості готелю від витягу чи заїзд до нього. Водночас селища навколо курорту не менш цікаві. Багато із них зараз активно розвиваються та наповнюються також всією необхідною інфраструктурою.
Тут розглянемо села Яблуниця чи Поляниця, у них величезний потенціал, відкриваються ресторани, кафе та супермаркети, красива самобутня природа, а вартість за м² нижча, ніж у самому Буковелі. Згідно з даними аналітичного центру українського маркетплейсу DIM.RIA, за 12 місяців Івано-Франківська область очолила рейтинг зростання цін на нерухомість в Україні — вартість квадратного метра зросла на 48%.
Надійний забудовник
При виборі забудовника обов’язково зважайте на репутацію, проведіть аналіз компанії-забудовника, перевірте їхні соцмережі, наявність сайту, публікації у ЗМІ. Найважливішим пунктом є повний пакет юридично-дозвільних документів: ліцензії, дозвіл на будівництво, відповідне цільове призначення земельної ділянки, сертифікати тощо.
Обравши надійного девелопера, ви збережете чимало сил, часу та, звісно ж, свої гарантовані доходи. До прикладу, стратегічним партнером та гарантом добудови NUMO Development є Ribas Hotels Group — компанія із великими репутаційним портфелем, адже під їхнім керівництвом 28 готелів в Україні та за кордоном, і після майже двох років з моменту повномасштабного вторгнення вони не лише не закрили жодного проєкту, а й продовжили відкривати нові.
Концепція проєкту
Це обов’язковий пункт при виборі готелю під інвестицію. Комплекси, які з’являтимуться на ринку, тепер будуть конкурувати не лише наявністю SPA, басейну чи зручних ліжок, а ідеєю і способами втілення їх в реальність. Наприклад, облаштування зручної та цікавої інфраструктури в готелі дозволяє гостю відчути себе не в звичному готелі, а в місці, яке можна дослідити, яке має свої цінності, унікальний дизайн та архітектуру, аромат, особливу кухню та, відповідно, не схожу на інших атмосферу. І це якраз приверне увагу майбутніх відвідувачів та інвесторів.
Фінансова модель
Обраний проєкт і послуги, які пропонуватиме забудовник споживачам, безпосередньо впливатиме на четвертий головний етап — розробку фінансової моделі. Надважливо долучатися до процесу всіх розрахунків, намагатися розібратися у цих процесах, аби врешті точно отримати прогнозовані доходи. Попри ймовірні обіцянки про високі відсотки річних, зрозумійте логіку підготовки фінансової моделі та аспекти, які можуть впливати на кінцевий результат. Це врятує вас від можливих неприємних сюрпризів у майбутньому.
