До повномасштабного вторгнення девелоперський бізнес вважався одним з найпривабливіших. Зупинившись фактично на рік роботи, у 2023 році ринок поступово почав оговтуватися, а попит на квартири зростати. Тож як змінилися фінансові показники девелоперського бізнесу під час війни та скільки заробляють забудовники сьогодні?
Девелопмент в Україні vs девелопмент у світі
Варто почати з того, що найбільша перевага девелоперського бізнесу полягає не в маржі, а у фінансовому плечі.
Особливістю девелопменту в Україні завжди були доступ до «дешевих грошей», низький фінансовий поріг (наприклад, необов'язково купувати землю, можна домовитися з лендлордом за % від м2), відсутність вимоги звітування перед аудиторами, банками чи інвесторами, а фінансове плече забезпечувалося за рахунок інвесторів.
Для того, щоб почати девелоперський проєкт, було достатньо мати відповідні дозволи на будівництво, домовленість з лендлордом (власником землі) та початкові інвестиції в маркетинг. Далі забудовник міг розвивати проєкт за рахунок клієнтів. Таким чином за відносно помірні інвестиції девелопер отримував вигідне фінансове плече (зустрічний потік).
Для порівняння, в розвинених економіках для девелоперського проєкту зазвичай фінансове плече забезпечує банк – під ставку 6-8% у національній валюті. В європейських країнах переважно використовують так звані ескроу-рахунки. Таким чином, гарантом виступає фінансова установа (банк), яка перераховує забудовнику кошти від інвестора відповідно до графіка виконаних робіт, проводить регулярні аудити та план-факт по бюджету
В ОАЕ забудовник повинен бути власником землі, на якій планує будівництво проєкту. Крім того, він має відкрити спеціальний депозитний рахунок, яким розпоряджається державний орган Dubai Land Department та видає кошти згідно з планом реалізації. Кошти інвесторів зберігаються на ескроу-рахунках. Цікаво, що у разі, якщо актуальний забудовник не справляється з проєктом, DLD обирає іншого, який продовжує будівництво за рахунок інвесторів.
Які основні фінансові показники у девелопменті та як на них вплинула війна?
У девелоперському бізнесі – безліч метрик, за якими можна виміряти успішність того чи іншого проєкту. Однак з початком повномасштабної війни ефективність цих показників відчутно змінилася.
Щоб заохотити клієнта, забудовник іде на втримання прийнятної ціни за рахунок зниження маржинальності. Ціна продажів упала на 15-30% – залежно від класу об'єкта. Якщо умовно до 2022 року собівартість у комфорт-класі була $1000, а ціна продажу – $1500 (маржа 33%), то зараз собівартість – $1100, а продажна – $1200 (маржа 8%).
Розберемо, яких змін зазнали головні метрики в девелопменті:
- коефіцієнт фінансового левериджу (leverage ratio), або співвідношення позикових коштів і всіх інших активів. Умовно, якщо ми кладемо на старті 1 млн, а 9 млн залучаємо із зустрічного потоку, то рівень левериджу – 9/10, або 90%. Як правило, чим більший леверидж (плече), тим і більша дохідність на власний капітал, але і більші ризики. Якщо до війни рівень левериджу був від 80%, то зараз від 50%. Тобто спочатку забудовник наполовину будує зі своїх коштів, потім тільки починаються продажі. Раніше можна було продавати одразу з котловану.
- ставка дисконтування (discount rate) – канонічно складається з трьох показників: безризикова ставка (винагорода, яку б отримав умовний інвестор, якщо поклав ці гроші на депозит у банк або купив ОВДП); ставки інфляції на прогнозований період та плата за ризик.
Зазвичай ми беремо 10-12% для проєктів, що схожі на наші успішні кейси, та 15-22% – для нових, які раніше не реалізовували. До прикладу, ставка дисконтування для Park Lake City була в рази вищою, ніж для «Нового Автографу». Для першого – невідомий попит, новий тип продукту на ринку, нова категорія (бізнес-клас за містом). Другий – сіквел нашого проєкту «Автограф», що є більш безпечною бізнес-моделлю.
Інвестор використовує ставку дисконтування, щоб порівняти різні типи інвестицій. Наприклад, інвестиції в котлован на Балі (20% річних) та довгострокові облігації США (7% річних) дадуть зовсім різну дохідність, але треба враховувати різницю в ризиках: ризик країни, ризик індустрії девелопменту.
Для іноземних інвесторів картина відчутно змінилася з початком війни. Якщо умовно до війни вони порівнювали інвестиції в орендну нерухомість у США, що дає 5%, та інвестиції в оренду в Києві – з 10%, то очевидно обирали друге. Зараз за аналогічної дохідності ризик, тобто ставка дисконтування капіталу для України, зросла багаторазово.
- чиста поточна вартість (NPV, net present value) – чиста приведена вартість всіх майбутніх кешфлоу. На відміну від просто кешфлоу з інвестиції, NPV відображає вартість грошей у часі. При ставці дисконтування в 20%, $1 сьогодні – це через 1 рік $0,83, через 2 – $0,7, через 3-5 років – $0,4, через 10 – $0,16. Чим більше термін повернення інвестиції та чим більше рівень знецінення прибутку (ставка дисконтування), тим менше NPV. Разом зі зростанням ставки дисконтування збільшився і термін реалізації проєкту, відповідно NPV суттєво впав. Тобто якщо раніше проєкт з прибутком у $3 млн за 3 роки за дисконту в 10% мав NPV у $2,5 млн, то натепер за дисконту у 20% і менших темпів продажу NPV становить – $1,05 млн.
- внутрішня норма прибутку (IRR, internal rate of return), або така ставка дисконтування, при якій NPV дорівнює 0. До війни цей показник був набагато вищим, оскільки більший об'єм коштів надходив за менший період часу. В заміському котеджному девелопменті цей показник найнижчий, найвищий в хмарочосах, оскільки період оборотності там набагато вищий. До війни, в котеджних проєктах або таунхаусах IRR міг бути на рівні 50-60%, в хмарочосах – 100-150%.
- рентабельність акціонерного капіталу (ROE, return on equity) показує, скільки забудовник заробляє на власний капітал. Тобто ефективність девелоперського проєкту визначається тим, скільки треба вкласти коштів, яка доля з цих коштів буде позиковою, який загальний прибуток та за який період. До війни девелопер міг домовитись про землю, та вже з котловану починати продавати м2. Зараз з котловану ніхто не купує, відповідно у % ROE став набагато нижчим.
