Кризові часи потребують нестандартних рішень та нових шляхів. Це передусім стосується бізнесів та інвестицій. Інвестиції в нерухомість в Україні завжди були одним з найнадійніших інструментів збереження та примноження капіталу. Приватні інвестори переважно обирали житло, інституційні — комерційні об’єкти.
Повномасштабне вторгнення та пандемія Covid-19, що передувала йому, змінили і активність на ринку, і показники прибутковості. Інвестори почали шукати альтернативні ніші, перш за все на «перегрітому» ринку західних регіонів країни. Це стало драйвером розвитку сегмента дохідної готельної нерухомості. Як розвивається цей формат, які можливості пропонує для інвесторів та в чому його конкурентні переваги — розпитали гравців ринку дохідної нерухомості.
Що стимулює розвиток готельних комплексів у Карпатах
До повномасштабного вторгнення більш популярними в Карпатах були готелі класичного формату та окремі приватні котеджі, які люди будували для подальшої самостійної здачі в оренду. Великі котеджні містечка базувалися в різних регіонах країни і були малочисельними через високу капіталоємність та потребу в значних інвестиціях.
В останні кілька років, завдяки розвитку девелоперських ініціатив, з'явилася можливість реалізації великих та привабливих проєктів котеджних готельних комплексів, які можуть залучити значну кількість інвесторів. Зі зрозумілих причин, перш за все через війну, вони розвиваються переважно в Івано-Франківській, Закарпатській та Львівській областях.
Водночас поштовхом для розвитку цього формату стало перенасичення ринку стандартними комплексами. З’явився попит на нові рішення, які поєднують в собі можливість і власного проживання, і отримання прибутку. Адже з початком Великої війни в регіон приїхало багато людей зі столиці та великих міст сходу і півдня країни.
Таким чином люди і гроші почали перетікати на ринок, який раніше був затребуваний переважно серед місцевих. До того ж коронавірус, війна і закриті кордони стали вагомим стимулом для розвитку внутрішнього туризму. Люди, які раніше відпочивали за кордоном, почали відкривати для себе рекреаційний потенціал Карпат. Це стало стимулом для девелоперів переключити увагу на цей сегмент.
Ринок житлової нерухомості в західних областях на той момент був невеликий за обсягом пропозиції, тому за активного попиту ціни почали стрімко зростати. Вже за два роки ми прийшли до ситуації, що інвестори виймають гроші з перших проінвестованих об’єктів, які вже досягли межі потенціального зростання (житло, апарт-готелі) з гарним прибутком і переінвестовують в нові, які тільки виходять на ринок. В тому числі й в дохідну нерухомість. Можна сказати, що пік розвитку цього формату почався саме після початку повномасштабної війни, коли в пошуках безпечного місця всередині країни, люди знайшли для себе ще й привабливі з туристичної та інвестиційної точки зору регіони та об’єкти.
Портрет і мотиви інвестора
Експерти стверджують, що більшість інвестицій в дохідну нерухомість зараз — це кошти приватних інвесторів з усієї України. Цікаво, що портрети інвесторів дуже різноманітні. Частина людей беруть розтермінування оплати зі своїх щомісячних надходжень, інші володіють нерухомістю у містах, де вони проживають, і роблять нові придбання для диверсифікації свого портфеля. Деякі з них не можуть зараз забрати гроші з проєктів у прифронтових містах або взагалі втратили їх.
Наразі зберігається великий обсяг відкладеного попиту. Багато потенційних інвесторів спостерігають за ситуацією, пов’язаною з воєнним ризикам, мобілізацією, податковими нововведеннями. Дехто тимчасово відкладає рішення. Але щойно ситуація стабілізується або вийде на зрозумілі перспективи, цей попит почне активно реалізовуватися, і буде потрібен ще не один десяток професійних об’єктів дохідної рекреаційної нерухомості, щоб його задовольнити. Якщо говорити суто про внутрішній ринок, цей процес триватиме років 5-10. Якщо ж розглядати вільний європейський ринок, який повноцінно запрацює після відкриття кордонів, коли в Україну буде спрямовано значний обсяг іноземного капіталу, — тоді ринок може зрости вдвічі.
Разом з тим сегмент готельної дохідної нерухомості розвиватиметься навіть у період війни.
Будівництво комплексів зазвичай займає кілька років. Звісно, ми всі плекаємо надію, що війна не продовжуватиметься ще довго. Але якщо так станеться, то мінімум рік-два стабілізаційного періоду все одно буде необхідним для кожного готелю, щоб створити потужну команду, зайняти певну позицію на ринку та розпочати роботу повним обертом. В своєму бізнесі ми називаємо стабілізаційними перші три роки.
Насиченість та перспективи сегмента
В сегменті житлової нерухомості наразі можна спостерігати певне перенасичення через збільшення обсягів придбань, часто в якості запасного варіанту для людей з регіонів, що перебувають ближче до фронту. Проте, коли мова заходить про готельний сектор, ринок залишається далеким від насичення, оскільки приблизно 95% готельних комплексів та котеджів, що присутні на ринку, не пройшли процесу реновації і є застарілими та непривабливими для клієнтів.
Отже, для органічного збільшення кількості готельних номерів, з огляду на зростання популярності внутрішнього туризму, потрібно набагато більше сучасних проєктів. І це не лише особиста думка авторів, але й факт, який ми плануємо довести завдяки нашому новому великому дослідженню, над яким зараз працюємо в Ribas Hotels.
Серед основних трендів, які виділяють фахівці — зростання конкуренції та, відповідно, характеристик проєктів.
На сьогоднішній день ми визначили для себе конкурентами в регіоні 24 об’єкти. Але в багатьох із них або вже практично немає вибору, або це більш високий ціновий сегмент.
Коротка післямова
В Карпатах насправді ще багато районів, потенціал яких ще зовсім не розкритий. На них тільки починають звертати увагу і девелопери, і інвестори. Наприклад раніше були цікаві в основному місця з інфраструктурою для лижного відпочинку, а зараз починають розривати свій рекреаційний потенціал місцевості з можливостями цілорічного відпочинку, зручним розташуванням, під'їзними шляхами та розвиненою інфраструктурою. Сприйняття Карпат як суто Буковелю змінюється зокрема й завдяки якісним сучасним рекреаційним проєктам та розвитку навколишніх населених пунктів.
Автори:
Степан Лаврів, засновник та СЕО EFFECTBUD Developer, засновник Павза Village&SPA
Артур Лупашко, засновник та СЕО готельної керуючої компанії Ribas Hotels Group
