Не варто чекати, що ціни на нерухомість упадуть

оглядачка ринку нерухомості

Запитання «Що відбувається з цінами на житло?» ніколи не втрачає свою популярність, але постійно провокує гарячі обговорення в період непростих економічних ситуацій, таких як тепер.

Одні пророкують ринку житла подальше суттєве зростання цін, інші, навпаки, кричать про очікуваний апокаліпсис, падіння та крах. Істину, як завжди, доводиться шукати самостійно, аналізуючи макроекономічні та загальноринкові чинники.

Якщо коротко: ціни продовжать зростати, але є низка чинників, що стримують цей процес, і ризиків.

Що відбувається з цінами на нерухомість

З початку 2021 року середня вартість квадратного метра житла в ЖК Києва зросла на 17% у гривні та на 23,5% у доларах. А зростання цін у гривні з початку пандемії ще більш суттєве — на 30%, незважаючи на кілька місяців весняно-літньої стагнації 2020 року, коли ринок стояв без покупця.

На хвилі зростання середньозважених цін у медійному просторі час від часу пролітає вкид про чергову мильну бульбашку на ринку житла України, яка ось-ось лусне.

Поспішаю розчарувати: лускати нічого не буде. З огляду на новини на світових сировинних ринках і прогнози щодо інфляції нас чекає подальше зростання собівартості житла.

Основними чинниками подорожчання квадрата на ринку житлової нерухомості в Україні у 2021 році стало зростання собівартості, цінове ралі на світових ринках, прискорення інфляції в річному вимірі в Україні.

Нагадаю, що в першому півріччі собівартість вийшла за межі цільового діапазону, і це відхилення було набагато більшим від передбачуваного. А вже у липні 2021 року ми побачили показник на рівні 10,2%.

Важливим чинником прискорення підвищення цін також стало збільшення інвестиційного попиту, який досі зберігається в сегментах комфорт-плюс та бізнес-клас. У загальній структурі попиту цей показник зріс на 20% із початку року. Саме цей чинник став причиною суттєвої різниці в цінах на первинному ринку.

Якщо загальноринкова вартість квадрата збільшилася за цей період на 17%, то в сегменті комфорт-плюс медіана зростання вже становила 20-22%, а в бізнес-класі — близько 24%.

Впливає на різницю в ціні і ступінь будівельної готовності: у ліквідних комплексів з високим рівнем платоспроможного попиту помітно вищий рівень динаміки на майданчику. Перехід на новий етап циклу девелопменту — законний спосіб підняти прайс.

Що буде з цінами на нерухомість в Україні: прогноз

У четвертому кварталі зростання цін на нерухомість в Україні триватиме, а збільшення вартості будматеріалів продовжить роздувати ціни.

Основних причин активного зростання — дві: висока інфляція (як у країні, так і у світі), а також наслідки коронавірусної реальності, пов'язані зі збоями в логістичних ланцюжках.

Сильно зростає в ціні метал, мінераловатний утеплювач, віконні профілі та інженерні системи. Слідом за металом дорожчають і всі металозалежні компоненти будівництва: ліфтове обладнання, труби, двері тощо.

Подорожчання цементу тисне і на вартість бетону — одного з головних будівельних матеріалів.

З початку 2021 року зростання цін на будматеріали в середньому становило від 15-30%, на окремі позиції ціни збільшилися в 1,5-2 рази.

Цілком імовірно, що ціни підвищаться ще в межах 10-15% до січня. А потім нас чекатиме невелике затишшя, якщо рівень платоспроможного попиту дещо знизиться.

Головні ризики для будівельного ринку України

Вичерпання платоспроможного попиту. Реальні доходи українців знову взяли курс на зниження, що дещо хвилює. Іпотека ще не стала тим потужним локомотивом, який би підхопив галузь і вирівняв ситуацію. Охолодження платоспроможного попиту може вдарити по ринку, зокрема вплинути і на кількість виведених проєктів, і на темпи будівництва.

Законопроєкт 5600, який передбачає ПДВ на першу постачу житла. Ухвалення в такій редакції відразу ж закладає 20% зростання вартості квадрата, а з огляду на всі витрати та необхідність заробити на плечі кінцевого споживача може лягти і 25%, окрім зростання собівартості, про яке ми вже говорили. Це тягне за собою багато чинників ризику: зниження рівня попиту, зменшення частки інвестиційних угод у загальній структурі, падіння будівельного мультиплікатора, зростання вартості для покупця житла тощо.

Загальноринкові проблеми. До них я стабільно долучаю реформу у сфері містобудівної політики, зокрема ліквідацію ДАБІ та запуск ДІАМ, успішний повноцінний запуск видавання дозволів на будівництво та сертифікатів готовності в електронній системі, питання захисту прав інвесторів і багато інших глибинних питань, які безпосередньо впливають на функціонування будівельного ринку. Без їх вирішення неможливо рухатися вперед.