Токенізація нерухомості — це інноваційний процес, який використовує технологію блокчейн для розподілу власності на нерухомість у вигляді цифрових токенів. Це дозволяє інвесторам купувати та торгувати частками нерухомості швидко, прозоро і без зайвих бюрократичних складнощів. Технологія є революційною для ринку нерухомості, відкриваючи нові можливості для інвесторів по всьому світу.
Передісторія: Як виникла технологія токенізації
Токенізація бере свої корені з розвитку блокчейн-технології, яка була впроваджена у 2008 році з появою криптовалюти Bitcoin. Блокчейн — це розподілена база даних, яка забезпечує безпечні, прозорі та незмінні транзакції без участі посередників. Це дозволило створити нові фінансові інструменти, зокрема токени — цифрові активи, які можуть представляти різні об’єкти власності, включаючи нерухомість.
Як працює токенізація нерухомості
Механізм токенізації базується на поділі права власності на нерухомість на частки, які представлені у вигляді цифрових токенів на блокчейні. Кожен токен представляє певний відсоток власності на об’єкт нерухомості. Наприклад, якщо будівля оцінюється в 1 мільйон доларів, і вона токенізована на 1000 токенів, то кожен токен представлятиме 0,1% власності на цю будівлю.
Процес токенізації включає такі етапи:
- Оцінка вартості об’єкта: Нерухомість оцінюється, щоб визначити її ринкову вартість.
- Створення токенів: На основі вартості створюються токени, кожен з яких представляє частку власності.
- Продаж токенів: Токени продаються інвесторам, які можуть купувати як мінімальні частки, так і значну кількість токенів, залежно від своїх можливостей.
- Торгівля та володіння: Токени можуть вільно торгуватися на спеціалізованих платформах, і їх власники мають право на доходи, які генерує нерухомість (наприклад, орендні платежі або зростання вартості об’єкта).
Токенізація пропонує новий підхід до інвестування в нерухомість, який дозволяє ділити великі активи на маленькі частки, доступні навіть для дрібних інвесторів. Це особливо корисно в ринках з високими бар’єрами для входу, таких як комерційна нерухомість або елітні житлові будинки.
Наприклад, через токенізацію інвестор може придбати частку великого торгового центру, навіть не маючи значного капіталу для купівлі всієї будівлі. Це робить інвестиції більш ліквідними, оскільки токени можна легко продати або обміняти.
За словами співзасновника цифрової платформи з токенизації нерухомості Binaryx Олега Курченка, токенізація нерухомості дає можливість кожному інвестувати і заробляти завдяки нерухомості, яка є безпечним та стабільним активом. Раніше такі можливості були доступні виключно заможним людям. А зараз володіти часткою нерухомості можна вже від 50 дол. США.
Основні переваги токенізації нерухомості:
- Доступність: Навіть невеликі інвестори можуть інвестувати в частку великого об’єкта.
- Ліквідність: Токени можна легко продавати або купувати на ринку, на відміну від традиційної нерухомості, яку важко продати швидко.
- Прозорість: Всі транзакції записуються в блокчейн, що забезпечує повну прозорість власності та історії угод.
- Глобальний доступ: Інвестори з будь-якої країни можуть брати участь у купівлі токенів без необхідності фізичної присутності або участі посередників.
- Витрати: Значно знижуються трансакційні витрати на придбання нерухомості як-то державні збори, послуги нотаріуса, оцінки тощо.
Приклади токенізації нерухомості
- Aspen Coin (США): Один з перших прикладів токенізації комерційної нерухомості — токенізація готелю St. Regis Aspen Resort. У 2018 році цей готель був токенізований, і токени Aspen Coin дозволили інвесторам володіти часткою цієї власності.
- Brickblock (Німеччина): Платформа Brickblock використовує блокчейн для токенізації об’єктів нерухомості в Європі, зокрема комерційних і житлових будівель, дозволяючи інвесторам отримувати дохід від оренди.
- RealT (США): Платформа, що спеціалізується на токенізації житлових об’єктів, дозволяє інвесторам володіти часткою будинків у різних містах США та отримувати орендний дохід у реальному часі.
- Binaryx (Україна/США): Платформа, що спеціалізується на токенізації житлових об’єктів, дозволяє інвесторам володіти часткою апартаментів на Балі, Туреччині та Чорногорії.
Гарантії для інвесторів
Інвестування в токенізовану нерухомість має низку переваг з точки зору безпеки та гарантій для інвесторів:
- Захист прав власності: Блокчейн забезпечує прозорість та незмінність даних, тому всі транзакції та права власності на токени захищені від фальсифікації. Кожен інвестор має підтвердження своєї частки в нерухомості.
- Юридична основа: У більшості випадків токенізовані активи підтримуються реальними юридичними договорами, що гарантує інвесторам право на отримання доходів (оренда, продаж) або відшкодування у разі продажу об’єкта.
- Диверсифікація ризиків: Інвестори можуть інвестувати у кілька об’єктів нерухомості через токени, знижуючи ризик втрати коштів через проблеми з одним окремим об’єктом.
- Ліквідність: Можливість швидко продати свої токени на ринку дає інвесторам вищий рівень фінансової гнучкості порівняно з традиційними інвестиціями в нерухомість.
Токени в правовому полі України
Правове регулювання токенізації нерухомості в Україні поки що перебуває на стадії формування, але є кілька ключових напрямків і нормативних актів, які визначають правовий статус токенів та блокчейн-технологій.
У вересні 2021 року Верховна Рада України ухвалила Закон України «Про віртуальні активи», який заклав основу для регулювання ринку криптовалют і токенів. Закон визначає віртуальні активи як нематеріальні блага, які можуть бути предметом угод на ринку, і встановлює, що операції з ними можуть бути виконані лише через спеціальні платформи або постачальників послуг віртуальних активів.
- Токенізація нерухомості за цим законом може розглядатися як використання віртуальних активів, особливо якщо токени використовуються як цифрові підтвердження часток власності.
- Закон створює правові основи для використання блокчейн-технології, але не передбачає чітких механізмів регулювання токенізації нерухомості, що вимагає подальшого розвитку законодавства.
Фінансове регулювання
Якщо токени розглядаються як фінансові інструменти або інвестиційні активи, їх випуск і продаж можуть підпадати під регулювання Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР). Хоча на сьогодні немає прямого регулювання для токенізованих активів, НКЦПФР може розглядати такі угоди як предмет контролю за інвестиційними продуктами.
Міжнародні стандарти
Україна також інтегрується в міжнародне правове поле, де токенізація нерухомості вже почала регулюватися у багатьох країнах. Зокрема, країни ЄС активно розробляють правові рамки для регулювання криптоактивів та токенів через законодавчі ініціативи, як-от MiCA (Markets in Crypto-Assets). Україна має можливість адаптувати своє законодавство до цих стандартів, що може спростити залучення іноземних інвесторів.
Висновок
Токенізація нерухомості змінює правила гри на ринку інвестицій, роблячи його доступнішим, прозорішим та ліквіднішим. Для інвесторів це нові можливості для диверсифікації портфеля та отримання доходу від нерухомості з меншою кількістю бар’єрів. Хоча технологія ще розвивається і вимагає регуляторних рішень, вона вже зараз має потенціал стати ключовим інструментом для майбутнього інвестування в нерухомість.
Щодо українських реалій, то токенізація наразі перебуває на стадії розвитку, і поки що чітке правове регулювання цього процесу відсутнє. Прийняття Закону про віртуальні активи стало важливим кроком у визнанні токенів на юридичному рівні, але для повного регулювання токенізації нерухомості необхідно розробити додаткові законодавчі ініціативи, зокрема щодо прав власності та інвестування в токенізовані активи.
Читайте також
