Іноді, щоб заробити, потрібно заплатити. І мова зараз не про відкати, які в будівельній сфері, на жаль, процвітають. Мова про інвестиції у майбутнє: пайовий внесок, інфраструктура комплексу й добросусідські відносини з районом. У середньому ці статті витрат складають до 40% (іноді й більше) вартості проєкту.
Пайовий внесок — це кошти, які забудовник офіційно сплачує до місцевого бюджету на створення соціальної та інженерно-побутової інфраструктури. Його розмір розраховується на підставі загальної кошторисної вартості будівництва. Для нежитлових будівель та споруд її граничний розмір становить 10%, для житла — 4%. Однак річ в тім, що зараз це, швидше, «офіційний відкат», який породжує високі корупційні ризики та не виконує своєї головної функції.
По-перше, забудовник не завжди знає, на що йдуть його гроші. Було б непогано зробити процедуру більш продуманою і прозорою, щоб компанія платила за щось конкретне: будівництво дитячого садка, прокладання нових інженерних комунікацій, реконструкцію дороги. Тому що простежити, куди насправді йдуть ці гроші з місцевих бюджетів, поки що вкрай складно.
По-друге, варто визначити больові точки району або міста й ефективно працювати над усуненням їх в рамках державного і приватного партнерства. Наприклад, хвора тема Києва — нестача місць у садочках. В окремих районах вона перетворюється на катастрофу. Скажімо, тільки на Русанівці не вистачає до тисячі місць у дошкільних установах. Чому б не дати можливість компанії-забудовнику в рамках своєї пайової участі побудувати дитсадок? Далі підключається зацікавлене у вирішенні проблеми місто: за допомогою соціальних програм влада покриє вартість навчання в дитячому садку тим, хто цього потребує. Всі задоволені, всі у виграші.
Розберемо на прикладі: в новому ЖК Rusaniv Residens буде свій дитсадок, куди зможуть водити дітей мешканці Русанівки. Ще десять (умовно) таких садочків та зацікавленість місцевої влади сприяти девелоперам — і проблема для району вичерпається. Всі задоволені, всі у виграші. Щоб обійтися без зайвого популізму, вкрай важливо сісти за стіл переговорів стейкхолдерам — забудовникам, місцевій владі і, зрозуміло, Мінерегіонбуду.
Інфраструктура комплексу — одна з найбільш істотних статей витрат у кошторисі. Тому що саме від того, наскільки вона буде відповідати бажанням сучасного покупця, його раціональним «хотінням», залежить кінцевий результат — кількість проданих квартир. Головний актив сучасної людини — час. Він повинен бути закладений і в концепцію житла, яке будується в столиці. Людина, купуючи квартиру, прагне жити в такому середовищі, де вона зможе працювати, але при цьому не з квартири (коворкінг, офісні площі в ЖК), ходити за покупками і розвагами (ТРЦ, магазини, кінотеатри, винний льох, лаунж-зони), ростити дитину (сучасні ігрові дитячі майданчики, центри розвитку дитини, садки, школи), гуляти (парки, сквери, лаунж-зони, місця для відпочинку і барбекю), займатися спортом (спортцентри, бігові і велодоріжки, воркаут-зони). Додаткову цінність несуть усілякі eco-friendly ініціативи, публічні простори (для арт-виставок, фестивалів, концертів) і так далі. Говорити про «достатню кількість паркувальних місць», «закритий від авто двір» або «дитячий майданчик» на прибудинковій території не буду — це те, що само собою зрозуміло.
Добросусідські стосунки з містом — це те, що робить забудовник з власної волі для розвитку мікрорайону, в якому будує. Сюди відносимо реконструкцію Русанівського каналу, створення набережної, 5 га парку на Теремках, реконструкцію вулиці Салютної, утеплення фасадів сусідніх будинків і багато іншого. Все це окремі випадки, коли девелопер хоче заявити свою позицію громадськості. Деякі забудовники витрачають від 10 до 150 млн грн на рік на подібні цілі і розуміють, навіщо їм це робити. Починати будівництво потрібно з налагодження відносин, які в подальшому сприятливо позначаться на процесі будівництва.
Створювати інфраструктуру, якою зможуть користуватися жителі комплексу і району, — це той внесок у майбутнє, робота на перспективу, які вигідний усім. Забудовнику це дає цінність проекту і, як наслідок, можливість потім аргументовано піднімати цінник. Покупець отримує комфортне середовище проживання, район — рішення старих проблем або нові публічні простори, що Києву потрібні як повітря.
