Ціни на житло зростають: головні причини та чого очікувати далі

Співзасновник і керуючий партнер групи компаній DIM

З початку року середня ціна квадратного метра на первинному ринку зросла на 22% у гривні та на 31% — у доларах. Важливо розуміти, що це лише меридіана: у багатьох ліквідних форматах зростання було вищим ще на 5 — 7% за той самий період.

Наприклад, у поліфункціональному комплексі ЖК Lucky Land, який ми реалізуємо в форматі live-work-play, в американській валюті зростання вартості квадратного метра за той самий період становив 38%, а в МФК А136 Highlight Tower у бізнес-класі — 55%.

Зростання цін на ринку триває та передумов до зниження поки немає, хіба що в житлових проєктах, де ціна вже перегріта або ж реальний рівень попиту прагне до нуля.

Причин для індексації цін на квартири в новобудовах — одразу кілька. По-перше, загальносвітова кон'юнктура та зростання вартості основних будівельних матеріалів. Зокрема, через високу світову інфляцію та волатильність на сировинних ринках ціни на метал у середньому зросли на 70%, на бетон — на 40%, на керамоблок — на 35%.

По-друге, триває підвищення цін на всі види послуг, зокрема будівельно-монтажні роботи, генпідряд, послуги проєктних організацій, а також техніку та паливо. За даними Держстату, з початку року будівельно-монтажні роботи подорожчали на рівні 15%, хоча реально ця стаття витрат зросла на 20 — 30% залежно від проєкту.

Коли ти створюєш якісне, комфортне та безпечне середовище, яке наповнене різноманітними функціями та рішеннями, щоб задовольнити всі базові щоденні потреби городян, останнє, на чому варто економити — це якість будівництва (матеріали та технології, що використовуються), а також послуги підрядників і будівельників. Адже від професіоналізму останніх безпосередньо залежить, як твій концепт буде втілений у дійсність.

Третій важливий факт — критичне зниження ставки за депозитами. Українці, зіштовхнувшись із зростаючою інфляцією та помітним зниженням ставок з місяця в місяць (за рік депозити в гривні з 10,5 — 11,5% знизилися до 7 — 7,5%), задумалися, як врятувати обсяг готівки на руках від знецінення та водночас ще й заробити.

На думку одразу спала нерухомість, з огляду на передумови зростання квадрата через подорожчання собівартості будівництва. Сьогодні в сегменті комфорт + у ліквідних новобудовах можна розраховувати в середньому на 30 — 35% доходу на різниці в ціні, а в бізнес-класі — від 45%.

Однак ресурс інвестиційного попиту в більшому обсязі фактично вже відіграний, сподіватися, що він буде вічним двигуном для ринку, безглуздо, тому найближчими кількома місяцями ціни на київські новобудови зростатимуть помірно під впливом інфляційного чинника та зростання собівартості.

У середньому за квартал з урахуванням економічних і ринкових факторів ціна, цілком ймовірно, додасть ще до 10% зверху.

Подальший розгін цін дедалі більше залежатиме від рівня реального платоспроможного попиту, який дещо послабився за останні два місяці. Це пов'язано, насамперед, із просіданням реальних доходів населення, вичерпанням відкладеного попиту, який сформувався в минулі періоди та реалізовувався зараз, а також побоюваннями українців через нестабільну економічну ситуацію.

Схоже, покупець взяв час подумати та озирнутися, як ситуація розвиватиметься надалі з урахуванням прогнозів для світової економіки, ралі на фондових ринках і антирекордів на енергоносії.

Водночас не виключаю помітнішого зростання за окремими проєктами, пов'язаного з підвищеною ліквідністю цієї пропозиції. Факторами, які виділяють ці проєкти з низки інших, є:

Багаторівнева система безпеки та підвищений рівень приватності, захищеності, єдності ком'юніті всередині комплексу.
Комфорт проживання, який включає і життєве середовище, тобто наявність функціональних зон, різноформату прибудинкової території, багатофункціональної інфраструктури всередині проєкту, і якість квартирографії та планувальних рішень.
Персоналізація рішень під запити цільової аудиторії: створення пулу комерційних об'єктів, підбір сервісів, технологічних рішень, проєктування життєвого середовища має відштовхуватися від потреб реального покупця, тому для прогресивного девелопера так важливо вивчати попит, розуміти тренди та задавати планку високої якості на ринку житла.
Естетика та дизайн архітектури й ландшафту, куди я відношу обов'язково продумані до найдрібніших деталей екстер'єрні та інтер'єрні рішення, авторські дизайн-проєкти лобі, вхідних груп, просторове планування та зонування території.

Комплекс має бути максимально гармонійно вписаний в наявний урбаністичний ландшафт і водночас ставати домінантою району, привертати увагу не тільки своєю функціональністю, але й естетикою та красою.

Вуличне освітлення, підсвічування фасадів, ландшафтний дизайн, зокрема створення унікальної флори, використання природних водойм і створення біоводойм, різні зони для відпочинку, ретриту, спортивних активностей, соціальної взаємодії та інтеграції — все це безпосередньо впливає на вигляд і сприйняття житлового проєкту.