2020 год не стал кардинально революционным в сфере недвижимости, однако был внесен ряд важных корректив в действующее законодательство Украины и судебную практику.
Жилищный кодекс vs Гражданский
В частности, имели место новые судебные подходы к разрешению споров в сфере недвижимого имущества и жилищного права.
Насущной для Украины остается нашумевшая проблема снятия с регистрации и выселения бывшего члена семьи собственника жилья.
Вопрос заключается в том, что, согласно нормам устаревшего Жилищного кодекса, бывший член семьи собственника жилого помещения сохраняет право на пользование жильем даже после прекращения семейных отношений.
Согласно положениям ст. 156, члены семьи собственника, проживающие вместе с ним в доме (квартире), принадлежащей ему, пользуются жилым помещением наравне с ним.
Исключением является случай, когда при их вселении действовало другое соглашение о порядке пользования помещением. В то же время прекращение семейных отношений с собственником дома (квартиры) не лишает их права пользования занимаемым помещением.
Зато действующими нормами гражданского законодательства сохранение права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника рассматривается в качестве имущественного права — сервитута, которое может быть прекращено, в частности, по решению суда с учетом конкретных обстоятельств дела.
Кроме того, положениями ст. 391 ГК предусмотрено, что собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.
В некоторых случаях суды, в частности Верховный Суд, в своих решениях применяют нормы действующего Жилищного кодекса, а в других — ссылаются на нормы гражданского законодательства.
Так, 13 октября 2020 года Большая Палата ВСУ приняла постановление с выводом о превосходстве норм гражданского законодательства над нормами Жилищного кодекса.
Это постановление фактически признало наличие оснований для снятия с регистрации и выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения по причине прекращения семейных отношений.
Большая Палата отметила следующее:
«Право членов семьи собственника квартиры пользоваться жилым помещением может возникнуть и существовать только при условии, что такое лицо является членом семьи и владелец предоставлял согласие на вселение его как члена семьи. ЖК УССР был принят 30 июня 1983 года и не отражает всех реалий. ГК Украины является кодифицированным актом, принятым позже во времени, поэтому темпоральная коллизия решается именно в пользу его норм».
Таким образом, фактически появился документ, который решает вопрос по существу и должен применяться судами низших инстанций в качестве правовой позиции.
Очерченный правовой вывод, безусловно, прогрессивен, ведь ограничение собственника жилого помещения в возможности реализации своих правомочий является недопустимым.
С другой стороны, есть прямая норма Жилищного кодекса Украины, которая имеет достаточно четкую интерпретацию и указывает на сохранение права пользования жильем указанной категорией лиц.
Нормы же гражданского законодательства в отношении сервитута и оснований для его прекращения, наоборот, имеют более общий и неоднозначный характер.
На наш взгляд, законодатель давно должен был внести изменения в действующий Жилищный кодекс Украины и убрать правовую норму о сохранении права пользования жильем в указанной ситуации.
А Большая Палата ВСУ все же не имела достаточных оснований интерпретировать общие нормы и принципы гражданского законодательства вопреки четкой норме Жилищного кодекса.
Коммуналка: кто должен платить
Сфера взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг запомнилась в 2020 году рядом ярких судебных решений.
Среди прочих особенно выделяется постановление Кассационного гражданского суда от 19 августа 2020 года, в котором исследовались следующие вопросы:
- кто имеет обязанности по уплате коммунальных услуг;
- обязаны ли собственники жилья оплачивать коммунальные услуги при условии их фактического непроживания в квартире или жилом доме.
В указанном постановлении был сделан следующий вывод:
- отсутствие между собственниками жилья договоренности о распределении расходов на оплату коммунальных услуг или непроживание одного из совладельцев в жилом помещении не влияет на существование у каждого совладельца долга по оплате коммунальных услуг (всех без исключения) пропорционально доле совладельца в праве собственности на жилье.
Приведенный вывод является достаточно противоречивым, ведь сразу возникает ряд вопросов. Сфера коммунальных услуг в нынешних условиях приобретает четко определенный договорной характер.
Все больше и больше коммунальных предприятий заключают с потребителями отдельные договоры о поставках коммунальных услуг.
Появляется понятие отдельного субъекта — потребителя, того лица, которое пользуется коммунальными услугами, подписало договор с коммунальным предприятием, но при этом может не быть собственником жилого помещения. Как быть в такой ситуации?
Законно ли требовать уплаты коммунальных услуг от владельца жилья, когда в помещении на законных основаниях проживает другое лицо, которое заключило договоры с коммунальными предприятиями (с согласия собственника) и пользуется коммунальными услугами самостоятельно? Очевидно, что нет.
Суды должны тщательно исследовать:
- с кем подписан договор о поставках коммунальной услуги;
- на кого открыт лицевой счет;
- является ли потребитель коммунальной услуги собственником жилого помещения;
- потреблял ли собственник жилого помещения коммунальную услугу лично или нет.
Новостройки: моральный ущерб должны компенсировать
Судебная практика в сфере нового жилья также не осталась без неожиданностей. Важно, что приятных для граждан.
Постановление Верховного Суда от 7 октября 2020 года решило вопрос о праве граждан на взыскание с застройщика морального вреда за несвоевременный ввод объекта строительства в эксплуатацию.
Ошибочными, в частности, признаны выводы судов предыдущих инстанций о том, что закон «О защите прав потребителей» не регулирует правоотношения, возникшие между сторонами договора купли-продажи имущественных прав в отношении объекта недвижимого имущества «жилищное строительство».
Также ошибкой назвали решение об отсутствии оснований для возмещения морального вреда, если указанным договором оно не предусмотрено.
В указанном постановлении четко прописан механизм реализации права граждан (покупателей имущественных прав) на возмещение морального ущерба, причиненного нарушениями сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Моральный ущерб за нарушение гражданско-правового договора как способ защиты субъективного гражданского права может быть компенсирован и в том случае, если это прямо не предусмотрено законом или тем или иным договором.
Он подлежит взысканию на основании ст. 16 и 23 ГК и ст. 4 и 22 закона «О защите прав потребителей» даже в тех случаях, когда условиями договора право на компенсацию морального вреда не предусмотрено.
Указанная правовая позиция изложена в постановлении Большой Палаты ВСУ от 1 сентября 2020 года.
Защитили права детей на жилье
В сфере защиты прав несовершеннолетних на недвижимое имущество стоит отметить принятие Верховным Судом постановления, которым предусмотрен особый порядок защиты прав несовершеннолетних на жилье.
В силу указанного решения нельзя не считать уважительной причиной непроживание ребенка в спорном жилье, его проживание в другом месте с одним из родителей.
Малолетний ребенок в силу своего возраста не имеет достаточного объема гражданской дееспособности самостоятельно определять место своего проживания, решил суд.
Имея право проживать по зарегистрированному месту жительства, по месту жительства любого из родителей, ребенок может реализовать его только по достижении определенного возраста.
Не влияет на уважительность причин непроживание ребенка и наличие у того из родителей, с кем он фактически проживает, права собственности на жилье.
Как пояснил суд, наличие имущественных прав у родителей ребенка не может быть основанием для потери его личных жилищных прав. Определяющим в этом является обеспечение наилучших интересов ребенка.
Приведенные правовые выводы согласуются с выводами суда кассационной инстанции, изложенными в постановлениях Верховного Суда:
- от 4 июля 2018 года по делу № 711/4431/17;
- от 10 апреля 2019 года по делу № 466/7546/16-ц;
- от 27 июня 2019 года по делу № 337/1760/17;
- от 27 ноября 2019 года по делу № 368/750/16-ц;
- от 25 августа 2020 года по делу № 206/3425/18.
Единственным исключением, которое Верховный Суд рассматривает в качестве достаточного основания для признания детей утратившими право пользования жильем, является приобретение детьми постоянного права пользования иным жилым помещением.
Стоит отметить, что вышеуказанное постановление Верховного Суда касалось неприватизированного жилья, находящегося в собственности государства (или территориальной общины).
В случае представления аналогичного иска собственником жилья суд кассационной инстанции мог бы предпочесть защиту права собственности и прекращение сервитута на основании фактического проживания детей в другой стране.
Земельные споры: участки за жильем
В 2020 году несколько обновились правовые подходы и к решению земельных споров.
Согласно постановлению Большой Палаты ВСУ от 16 июня 2020 года, земельный участок следует за недвижимым имуществом, которое приобретает лицо, если другой способ перехода прав на земельный участок не определен условиями договора или предписаниями законодательства.
В вышеуказанном судебном решении подробно анализируются особенности определения площади земельного участка, право на который переходит к покупателю недвижимого имущества.
Верховный Суд, решая дело, пришел к следующим выводам: заключая договор, направленный на отчуждение дома, стороны не могли не понимать, что пользование домом невозможно без использования земельного участка, достаточного для размещения и обслуживания дома.
Поскольку стороны не оговорили размер земельного участка, переходящего в собственность истицы, во время нового рассмотрения дела необходимо выяснить истинные намерения сторон относительно такого размера.
Для этого необходимо установить:
- какой размер земельного участка, предназначенного для размещения и обслуживания дома, является нормативно определенным в местности, где он находится;
- использует ли ответчик соответствующий земельный участок, какую именно его часть и с какой целью.
Вышеуказанное постановление Верховного Суда фактически ставит точку в указанной категории споров.
Стоит отметить, что судебная практика в сфере недвижимости является достаточно устойчивой, однако Верховный Суд систематически исправляет ошибочные подходы, которые использовались в прошлом.
Будем надеяться, что новые правовые позиции, которые были сформированы ВСУ в 2020 году, будут способствовать развитию социально-экономической сферы Украины.
Редакция не несет ответственности за содержание материала и может не разделять мнение его автора
Читайте также
